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LElena82

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Salve a tutti
18 anni fa mio padre mi donò la nuda proprietà di un appartamento che ereditò da una zia, nominandosi usufruttuario e facendomi inoltre firmare una procura a vendere a carico dell usufruttuario. Questa procura da a lui la possibilità di vendere l immobile.
Per anni mio padre non ha pagato il condominio e ora si sono aggiunte spese di rifacimento della facciata che lui non vuole pagare. Il Capo condomino è in procinto di attuare un ingiunzione a mio carico poiché intestataria dell immobile.
Vorrei sapere se io in quanto proprietaria della nuda proprietà posso vendere l’immobile anche se mio padre è usufruttuario e è in possesso della procura a vendere?

Ringrazio anticipatamente chi rispondera’.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Ciao. Tu puoi vendere solo ciò di cui risulti titolare, ossia la nuda proprietà.
Il valore economico della nuda proprietà è tanto più elevato, quanto più alta è l'età dell'usufruttuario.
Le spese di rifacimento della facciata sono spese STRAORDINARIE, e quindi sono ad esclusivo carico del NUDO PROPRIETARIO, che sei tu.
L'usufruttuario paga le spese ordinarie del condominio e le bollette, in più eventualmente anche l'IMU qualora si verifichino le condizioni che lo obbligano al pagamento dell'IMU.

Non farti ingannare dal fatto che tuo padre abbia in mano una procura, da te firmata, che lo autorizza a vendere LA TUA NUDA PROPRIETA'.
Firmando tale documento, tu hai SOLO CREATO UN CLONE, ossia una persona che IN TUO NOME E PER TUO CONTO, E SENZA AVVISARTI, può VENDERE LA NUDA PROPRIETA' DI CUI SEI TITOLARE.
Ma come tuo padre può vendere la tua nuda proprietà senza avvisarti, così tu puoi venderla (o svenderla) senza avvisarlo.
Inoltre la procura può essere DA TE REVOCATA, esattamente come tu l'hai concessa.
La procura è VALIDA SOLO SE REGOLARMENTE REGISTRATA TRAMITE L'ASSISTENZA DI UN NOTAIO.
 

LElena82

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Un altra domanda è se a questo punto posso rinunciare alla nuda proprietà in favore dell usufruttuario facendo un atto di rinuncia pur essendoci questi debiti condominiali?
Grazie ancora a chi risponderà.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
La nuda proprietà è un diritto reale che puoi vendere, è molto difficile trovare un notaio che si occupi della RINUNCIA ALLA NUDA PROPRIETA', così come è molto difficile trovare un notaio che si occupi della RINUNCIA ALLA PROPRIETA'.

Considera che l'anno scorso volevo rinunciare alla proprietà di 1/7 di autorimessa, ma è stato il notaio a sconsigliarmi, perché non sapeva bene come procedere (seppure sia legalmente possibile rinunciare alla proprietà), e così sono stato costretto a trovare un acquirente, accollandomi il costo dell'atto notarile e svendendo alla grande (roba da interdizione, insomma).
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
posso rinunciare alla nuda proprietà in favore dell usufruttuario facendo un atto di rinuncia pur essendoci questi debiti condominiali
I debiti condominiali non impediscono la vendita della nuda proprietà.
Anche perché le spese ORDINARIE sono in capo all'USUFRUTTUARIO, quindi - almeno nell'immediato, ossia fintantoché l'usufruttuario è vivente - tali spese non verranno fatte pagare al nudo proprietario.
La nuda proprietà è coinvolta nelle spese STRAORDINARIE di ristrutturazione della facciata.
Un potenziale acquirente, per ragioni di correttezza, dovrà essere avvisato di queste spese.
In linea generale, un potenziale acquirente deve essere AVVISATO DI TUTTE LE SPESE DELIBERATE NELLE PRECEDENTI ASSEMBLEE, MA ANCORA NON FATTE PAGARE AI CONDOMINI.
Nel rogito bisognerà precisare quali sono tali spese deliberate, e stabilire INEQUIVOCABILMENTE IN CAPO A CHI SARANNO LE STESSE.
Anche perché un CAUTO POTENZIALE ACQUIRENTE ti permette di rogitare a suo favore, solo se gli rilasci una LIBERATORIA DEL TUO AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO dove si dichiara che SEI PERFETTAMENTE IN REGOLA COI CONTRIBUTI CONDOMINIALI ALLA DATA DEL XY/ZK/2019.
E' altresì possibile che l'acquirente rinunci a tale liberatoria, ma A FRONTE DI UN FORTISSIMO SCONTO SUL PREZZO DI COMPRAVENDITA, vista la situazione economicamente disastrosa che hai riferito.
 

plutarco

Membro Ordinario
Proprietario Casa
I debiti condominiali non impediscono la vendita della nuda proprietà.
Anche perché le spese ORDINARIE sono in capo all'USUFRUTTUARIO, quindi - almeno nell'immediato, ossia fintantoché l'usufruttuario è vivente - tali spese non verranno fatte pagare al nudo proprietario.
La nuda proprietà è coinvolta nelle spese STRAORDINARIE di ristrutturazione della facciata.
Un potenziale acquirente, per ragioni di correttezza, dovrà essere avvisato di queste spese.
In linea generale, un potenziale acquirente deve essere AVVISATO DI TUTTE LE SPESE DELIBERATE NELLE PRECEDENTI ASSEMBLEE, MA ANCORA NON FATTE PAGARE AI CONDOMINI.
Nel rogito bisognerà precisare quali sono tali spese deliberate, e stabilire INEQUIVOCABILMENTE IN CAPO A CHI SARANNO LE STESSE.
Anche perché un CAUTO POTENZIALE ACQUIRENTE ti permette di rogitare a suo favore, solo se gli rilasci una LIBERATORIA DEL TUO AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO dove si dichiara che SEI PERFETTAMENTE IN REGOLA COI CONTRIBUTI CONDOMINIALI ALLA DATA DEL XY/ZK/2019.
E' altresì possibile che l'acquirente rinunci a tale liberatoria, ma A FRONTE DI UN FORTISSIMO SCONTO SUL PREZZO DI COMPRAVENDITA, vista la situazione economicamente disastrosa che hai riferito.
Attualmente nudo proprietario e usufruttuario sono obbligati solidarmente per il condominio.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Quindi l'autrice del thread in realtà è già indebitata, solo che fino ad oggi non lo sapeva...

Questo perché nudo proprietario e usufruttuario sono responsabili IN SOLIDO per i debiti condominiali.

Di conseguenza, se l'usufruttuario non caccia i soldi, l'Amministratore può chiederli al nudo proprietario (= l'autrice del thread, nella fattispecie).
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
nudo proprietario e usufruttuario sono responsabili IN SOLIDO per i debiti condominiali.
E' un problema che assilla una signora del forum (usufruttuaria, alla quale l'amministratore di condominio chiede di pagare le spese straordinarie).
@fiorenza sollecita un emendamento per cambiare la legge attuale, e ne ha parlato diffusamente qui:
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
tuo padre per anni non a pagato spese condominiali, e il condominio solo ora si sveglia?
La procedura per il decreto ingiuntivo e per la messa all'asta della casa ha un costo non indifferente, e non tutti gli abitanti di un condominio sono disposti a farsene carico, seppure pro quota.
Ecco perché a volte queste situazioni sgradevoli vengono lasciate lievitare per anni.
Io per esempio sono proprietario di un appartamento dove c'è un moroso che ha raggiunto un debito di circa 10.000 Euro: questa persona paga 2.000 Euro l'anno stabiliti forfettariamente da lui (ma così facendo resta sempre più "indietro" coi pagamenti), all'Amministratore e agli altri condòmini sta bene così, e quindi amen.
Il peggio che può succedere è che il debito di questa persona viene spalmato su tutti gli altri, cosa che gli amministratori comunque fanno senza dirlo inventandosi "spese impreviste" (che mettono in consuntivo), perché tanto questi 10.000 Euro che mancano, da qualche parte l'Amministratore deve pur farli spuntare fuori.
 

LElena82

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ringrazio a tutti per le risposte. La situazione ora è più chiara. Specialmente per la procura a vendere che detiene mio padre poiché non ero sicura di poter vendere io la nuda proprietà senza interpellarlo.
Grazie mille.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
non ero sicura di poter vendere io la nuda proprietà senza interpellarlo.
Puoi vendere la tua nuda proprietà quando vuoi, senza bisogno di interpellarlo.
Tieni presente che lui può fare la stessa identica cosa, a meno che tu - che sei maggiorenne - non faccia revocare la procura.
Il prezzo di vendita della nuda proprietà dovrà tenere conto dei debiti verso il condominio: l'acquirente dovrà esserne informato prima del rogito, e di tutto ciò se ne dovrà tenere conto nella determinazione del prezzo.
 

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