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  1. andfan

    andfan Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ho una questione di zii e cugini che mi sta molto a cuore.
    Mio cugino è nudo proprietario con sua sorella di uno stabile ad uso pensione all'interno del quale, in un appartamento non accatastato separatamente, vive mio zio vedovo usufruttuario.
    Mia cugina gestiva la pensione prima che la crisi la costringesse a chiudere ed è ancora in fase di liquidazione da tre anni ovvero dalla morte di sua madre e socia nel 2013 che non era però titolare di alcun diritto sull'immobile.

    Essendo un azienda familiare non veniva corrisposto alcun affitto a mio zio con il quale non è mai stato stipulato alcun contratto.


    La premessa è d'obbligo perché sono arrivati al punto che mia cugina avrebbe trovato persone interessate a rilevare la licenza ed affittare l'immobile ad un prezzo veramente irrisorio che non permetterebbe già in partenza di far fronte a spese come IMU.

    Il vantaggio di mia cugina è chiaro, monetizza l'avviamento e indirettamente è emerso che continuerebbe a lavorare con la nuova proprietà.

    A mio cugino viene richiesto di dare il suo benestare all'affare partecipando alla firma del contratto in modo da non avere diritti sulla proprietà dell'edificio decorsi 5 anni dalla morte di mio zio (anziano e molto malato).


    E' presumibile che i nuovi investitori, non avendo la totale garanzia di un affitto 9+9, avranno delle remore ad imbarcarsi in un'avventura dove dovranno fare ingenti spese per adattare la pensione alla loro idea di riqualificazione.

    Mio zio, l'usufruttuario, desidererebbe affittare per il solo fatto di continuare a vivere nell'appartamento (è una clausola del contratto ed è totalmente comprensibile) e mantenere aperta la pensione per la sua storia ed il suo nome e non riesce a capire, o forse non gli interessa, come le condizioni economiche siano totalmente sfavorevoli.

    Sappiamo bene che l'IMU spetta all'usufruttuario ma è anche chiaro che avendo in banca meno di 1000 euro al mese di saldo attivo sono spese che vengono ripartite tra i suoi figli dato che non è loro intenzione lasciare che il padre contragga debiti che non verrebbero comunque da loro onorati in quanto rinunceranno all'eredità (non possiede niente!)

    Fin quando è in vita l'usufruttuario tutte le decisioni sulla destinazione dell'immobile, salvo snaturarlo, sono in capo a lui ma mio cugino vorrebbe andare oltre.

    Mio cugino, riscontrato che l'idea di legarsi 18 anni, ad un canone che non gli permette di far fronte alle spese certe vuole vendere, o dividere, lo stabile ma si scontra contro il no deciso della sorella e del padre; senza il loro assenso non troverà mai qualcuno, salvo una riduzione cospicua della richiesta, interessato ad accollarsi la metà di un immobile con dentro un usufruttuario con diritto di disporre del bene.


    Gli interrogativi che mi sono stati posti sono i seguenti:

    - L'avvio di una divisione giudiziale (conosce i tempi ed i costi...) in questo preciso istante potrebbe evitare che l'immobile possa venire affittato dall'usufruttuario rendendo, quindi, impossibile di fatto la divisione in lotti dello stabile? E nei confronti della sorella nel momento in cui acquisiranno entrambi la piena proprietà?
    - L'intimazione adesso per il futuro alla sorella di non affittare senza il proprio consenso anche un minuto dopo la morte del padre (... siamo arrivati a questo punto!) lo può autorizzare a citare per danni la sorella nel caso questo accadesse.

    Mi ha chiesto quali altre azioni sono possibili da intraprendere per tutelarlo anticipatamente...

    E' chiaro che è una situazione difficile dove sembra esserci un muro contro muro di difficile soluzione...

    Se avete consigli, esperienze o altro resto volentieri in attesa... grazie!
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Una sola, precisa risposta: fintanto che vostro zio è usufruttuario generale voi non ne potete disporre se non nel variare la nuda proprietà. Cumunque senza alcuna variazione dello stato attuale.
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    confermo, se l'usufrutturario è lo zio, deve essere lui l'interlocutore del nuovo affittuario, voi non avere nessun diritto nè potere
     
  4. andfan

    andfan Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Questo è pacifico ed è la prima risposta che ho dato a mio cugino.
    Tutto nasce dal presupposto che i conduttori chiedono espressamente che nell'atto di affitto siano presenti le firme dei nudi proprietari al fine di non ritrovarsi, dopo 5 anni dalla morte dell'usufruttuario, a dover cedere indietro l'immobile...
     
  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Fintanto che l'usufruttuario ne può disporre non è prevista l'autorizzazione dei nudi proprietari. La richiesta è comprensibile, ma non dovuta.
     
  6. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    I nudi proprietari invece ben potrebbero aderire alla locazione conclusa dall'usufruttuario per una durata eccedente i cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto, derogando espressamente al disposto dell'art. 999, primo comma c.c.
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    D'accordo con Nemesis se la durata del diritto d'usufrutto è limitata nel tempo diversamente i nudi proprietari interverranno quando l'usufrutto si unirà alla nuda proprietà.
     
  8. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    I nudi proprietari potrebbero intervenire nel contratto di locazione anche nel caso di usufrutto vitalizio.
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Scusa la mia ignoranza, ma fintanto che esiste l'usufruttuario dovrebbe essere lui, solo lui, a godere del bene o sbaglio?
     
  10. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    È lui.
    Ma la prescrizione ex art. 999, primo comma c.c. è liberamente derogabile nell'ambito dei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario, anche nel caso di usufrutto vitalizio.
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' ovvio che, sebbene il diritto delle parti sia chiaro, possono derogare e concordare altre soluzioni differenti.
     
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non (ti) era così ovvio quando avevi dato la risposta di cui al post #7.
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se la rileggi bene non va in contrasto con quanto affermato.
     
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    È in contrasto, poiché si stava discutendo di intervento dei nudi proprietari all'atto della stipula del contratto di locazione.
     
  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Evidentemente, il mio intervento lo vedo in un modo, tu lo interpreti in modo differente. Comunque, resto convinto della sua validità.
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Tu avevi scritto:
    D'accordo con Nemesis se la durata del diritto d'usufrutto è limitata nel tempo diversamente i nudi proprietari interverranno quando l'usufrutto si unirà alla nuda proprietà.
    Quindi ritenevi che i nudi proprietari potessero intervenire all'atto della stipula del contratto di locazione da parte dell'usufruttuario (che è quello di cui si stava discutendo) solamente nel caso di usufrutto a termine.
    Invece possono intervenire anche nel caso di usufrutto vitalizio.
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Sebbene siano nudi proprietari possono concordare con l'usufruttuario un contratto che guardi il futuro.
     

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