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aldobasso

Membro Attivo
Si deve provvedere al eliminare eventuali infiltrazioni dal terrazzo di copertura praticabile e di uso condominiale della palazzina (3 appartamenti 1 ogni piano). Però, si vuole procedere mediante installazione della guaina in resina sopra gli attuali mattoni. Orbene, un appartamento risulta essere di un nudo proprietario e un usufruttuario a chi spetta la relativa spesa? Questa innovazione e/o mutazione, può essere ritenuta, come sostengono alcuni condomini, lavori straordinari in quanto prima c'erano i mattoni e non la guaina, quindi con sostanziale modifica? E' legittimo nella fattispecie sollevare l'usufruttuario dalle relative spese ponendole a totale carico del nudo proprietario?
Cordiali saluti.
Aldo
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Art. 1005 c.c.:
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse
delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
 

aldobasso

Membro Attivo
Art. 1005 c.c.:
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse
delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Srt. 1004 c.c.:
"Le spese e,in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione."

Quindi, il dubbio è ritenere i lavori in questione MANUTENZIONE ORDINARIA (contemplata dall'art. 1004 c.c.) o di contro MANUTENZIONE STRAORDINARIA (contemplata dall'art. 1005 c.c.).
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Non mi sembra ci possano essere dubbi sulla ordinarietà o straordinarietà della manutenzione.

L'installazione della guaina in resina non la fate ogni anno, la fate "una tantum".

Quindi è sicuramente una manutenzione straordinaria.

Ordinaria può essere la manutenzione che fate tutti gli anni, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, ad esempio per risistemare le mattonelle che, a causa delle intemperie, si sono distaccate, sul lastrico solare.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Lo si può interpretare come "rinnovamento di una parte notevole del tetto". Nel caso in esame, la totalità della superficie del lastrico solare verrà ricoperta dalla guaina in resina, più "parte notevole" di così, si muore. Manutenzione straordinaria.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Una bella divisione salomonica non fa male
Apprezzo il tuo parere ma non sono d'accordo dal punto di vista legale.
In questo caso l'impegno economico va sostenuto esclusivamente dal nudo proprietario.
Se ogni anno riattaccano le mattonelle, è manutenzione ordinaria, e in questo caso paga l'usufruttuario.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
il problema secondo me nasce dall'equivoco nella l'attribuzione dell' aggettivo ordinario e straordinario. Quando si fanno i lavori edili si devono redigere CIL/CILA/SCIA da presentare in Comune. Il titolo di queste scartoffie è quasi sempre LAVORI di ORDINARIA MANUTENZIONE perché gli INTERVENTI DI STRAORDINARIA MANUTENZIONE per il Comune sono gli interventi che riguardano le fondazioni, le travi, i pilastri, i muri potanti insomma sono i lavori che interessano la staticità del fabbricato. Poi ci sono lavori che, dal punto di vista della economia edile, per la loro specificità sono considerati di straordinaria manutenzione ma per il Comune sono di ordinaria manutenzione. Esempio il rifacimento delle colonne di scarico dei servizi degli appartamenti è un lavoro di manutenzione ordinaria per il comune ma di manutenzione straordinaria per la gestione condominiale.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Esempi di ambiguità se ne trovano a iosa, basta pensare al discrimine sulle detrazioni.
Raramente si fanno cil cila e compagnia quando si rifà solo l'impianto elettrico, sanitario o si sostituiscono gli infissi.
Di converso capita anche che in condominio la sostituzione del braccetto blocca porta ascensori finisca nelle spese straordinarie. Certamente non si sostituiscono annualmente, ma considerare un normale "ricambio" opera straordinaria può apparire eccessivo.
La impermeabilizzazione totale di un tetto piano non l'ho mai vista trattare come ordinaria manutenzione.
Che poi la ripartizione tra nudo proprietario ed usufruttuario debba seguire la medesima ottica della gestione condominiale non è scritto da nessuna parte, ma una volta spesata come straordinaria, vai a convincere del contrario l'usufruttuario
 

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