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  1. nelly70

    nelly70 Membro Ordinario

    Buongiorno a tutti vorrei porre alla vostra attenzione un quesito, sperando di poter avere dei chiarimenti per poter procedere nella maniera più corretta possibile verso il condominio.

    Stiamo acquistando un appartamento posto al 2° piano in un condominio di 8 piani.
    In questo appartamento c'è un terrazzo di 17 metri quadrati parzialmente rientrante e delimitato lateralmente per metà della profondità dal muro laterale della mia sala (che ha solo una finestra) e all'estremità opposta è delimitato dal muro perimetrale dell'appartamento adiacente). Il terrazzio ovviamente appartiene a questo appartamento che stiamo acquistando e a questo, allo stato attuale si può accedere solo dalle due camere da letto più grandi ma non dal soggiorno. per noi non è di vitale importanza avere il soggiorno con il terrazzo ma
    i venditori ci hanno detto che ai piani superiori alcuni condomini hanno creato un'apertura nel muro della sala confinante con il terrazzo, rendendo in questo modo il terrazzo accessibile anche dalla sala.

    E in effetti, transitando sotto il terrazzo del nostro futuro appartamento (speriamo), abbiamo notato che sicuramente almeno i condomini del piano sopra il nostro (che è il 2°) hanno creato la porta in quello spazio di parete che delimita il terrazzo dal lato della sala.
    Non ci è possibile vedere oltre il terzo piano, mentre il piano sotto il nostro non ha terrazzo.
    Questa apertura essendo abbastanza nascosta perchè appunto è laterale, non creerebbe grandi alterazioni estetiche, certamente meno di quanto non farebbe un ampio armadio-ripostiglio piazzato in quel punto.
    Ora mi chiedo se, una volta accertato da un tecnico, che la creazione di questa apertura (non oltre i 70 cm di ampiezza) non arrecherebbe danni strutturali o alla stabilità del palazzo (e non penso possa essere così, trattandosi di palazzi che non hanno muri portanti bensì solo colonne o/o travi), potrei farlo e in caso affermativo, dovendo noi procedere alla ristrutturazione dell'appartamento, dobbiamo inserire la richiesta di questa modifica nella DIA e aspettare il parere del Comune (Roma), dobbiamo chiedere e ottenere il consenso dell'assemblea condominiale oppure possiamo procedere senza avvertire nessuno?
    Aspetto un vostro parere. Grazie a tutti
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    - potrà eseguire qualsiasi opera nelle sue parti private senza autorizzazione alcuna del Condominio (Di.Privato); unici limiti la sicurezza alla statica e all'estetica dell'immobile; quindi fermi tali presupposti il "varco" potrà essere realizzato;
    - dovrà conseguire tutti i titoli abilitativi previsti dalla potestà regolamentare del suo Comune (Dir. Amministrativo); molti Comuni pretendono anche un preventivo assenso del Condominio.
    Morale: quello che il diritto sostanziale le riconosce è di fatto molto spesso paralizzato dalle scelte discrezionali delle P.A. che non intendono dar corso a nulla se non con il preventivo assenso di soggetti terzi in conflitto d'interessi con il richiedente).
    Non tutti i Comuni agiscono in tal modo. Speri che il Comune di Roma sia tra questi
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente, non esiste un problema di fattibilità dal lato statico, posto che il fabbricato di otto piani è certamente eretto con una struttura in cemento armato. Si può quindi intervenire sulle murature senza intaccare la struttura portante. Ritengo che, poiché la porta deve essere realizzata sulla muratura perimetrale dell'edificio, occorra il preventivo assenso dell'assemblea condominiale. Anche da noi ogni intervento che interessa le parti condominiali deve essere autorizzato dal condominio.
     
  4. nelly70

    nelly70 Membro Ordinario

    Io farò la Dia , ma se devo sperare nel permesso dell'assemblea condominiale, non credo di avere speranze. Si trattasse solo di informare l'ammnistratore e il condominio dei lavori generici, una volta avuta l'approvazione della DIA, forse la cosa sarebbe fattibile, ma se mi servisse il consenso dell'assemblea.....posso morire e reincarnarmi nel frattempo.
    Primo, perchè i condomini (e parlo per esperienze vissute indirettamente, dai racconti di amici e conoscenti che avrebbero voluto fare modifiche del genere) per partito preso, non danno il permesso mai per migliorie che sono di giovamento solo al singolo, anche in assenza di altri impedimenti seri
    Secondo, raggiungere il quorum valido in un assemblea condominiale indetta per discutere di "modifiche che Pinco Pallino vorrebbe fare per migliorare il suo appartamento", ritengo che non avverrà nemmeno come evento eccezionale.
    E lo dico perchè nel condominio in cui vivo attualmente (che non è quello dell'immobile in questione), io mi sono rivolta all'amministratore per chiedergli di programmare con urgenza un intervento di derattizzazione del cortile condominiale in quanto, essendo io al primo piano, mi ero ritrovata più volte un topolino dentro casa. L'amministratore ha avuto il coraggio di rispondermi che bisognava aspettare l'assemblea ordinaria (3 mesi dopo) e inserire la questione nel punto "altre eventuali" perchè, a suo dire, se avesse indetto un assemblea straordinaria solo per affrontare il problema topi ai piani bassi, nessun condomino si sarebbe presentato, poichè essendo un palazzo di 8 piani in cui solo una minima percentuale dei condomini era direttamente coinvolto dal problema (quelli dei primi piani), non sarebbe stato raggiunto il quorum, ammesso la valontà dei presenti di effettuare la bonifica.
    Quindi, come potrei sperare di ottenere il permesso in un condominio nel quale non mi conosce nessuno e dove verremmo visti come "gli ultimi arrivati, quelli che vogliono aggiustarsi le cose a modo loro"?
    Se avessi la possibilità di controllare tutti i gli 8 piani del condominio e avessi la certezza che tutti o la maggior parte dei condomini in corrispondenza del mio appartamento hanno apportato la stessa modifica per creare l'accesso sul balcone, forse avrei una speranza in più ma allo stato attuale, posso vederlo solo nell'immobile al piano di sopra!
     
  5. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Perchè non chiedere all'amministratore? Magari si scopre che i condomini che hanno creato la nuova apertura non hanno incontrato opposizioni da parte dell'assemblea.
    Dubito comunque che una assemblea possa validamente negarvi il consenso all'apertura visto che esistono anche precedenti. Chiunque può utilizzare le cose comuni (nel vostro caso il muro) purchè non alteri la statica dell'edificio (e non sembra questo il caso) o o l'estetica (ma se non l'ha alterata l'inquilino del piano di sopra .... non l'alterete neppure voi.
    In materia si è anche espressa la Cassazione:
    "è opinione diffusa in dottrina e nella stessa giurisprudenza di questa Corte, ai sensi dell'art. 1102 cc. gli interventi sul muro comune, come l'apertura di una finestra o di vedute, l'ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni. Tuttavia, nell'esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all'art. 1120 cc. (pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino)
    (Cassazione 3 gennaio 2014 n. 53).

    Fonte Lecita l'apertura di finestre sul muro perimetrale che si affaccia sul cortile interno
    Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio. Spese, condomini, millesimi, amministratori, assemblee e regolamenti.
     
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ai sensi del CC non serve, anche nel caso in cui l'opera sia eseguita su bene comune, alcun autorizzazione preventiva; quest è rischiesta solo per le innovazioni di cui all'art.1120Cc
    Invece per le modifiche (ed aprire una porta su muro tale è),ai sensi dell'art.1102 Cc:
    "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa"
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Il problema non è la mancanza di assenso ai fini civilistici, ma la persistente richiesta del medesimo, ai fini amministrativi, avanzata da alcune P.A.
    Ergo, come su detto, si ha:
    - un diritto
    - non esercitabile per vincoli amministrativi
    (cosa a mio avviso del tutto illegittima).
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Evidentemente, ogni ufficio tecnico di questa repubblica interpreta le leggi a modo proprio.
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Peggio ancora.... in virtù della potestà normativa secondaria, si consente ai regolamenti comunali di decidere discezionalmente sui diritti soggettivi di ciacuno.
     
  10. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Le interpretano sempre in modo restrittivo e al mio paese si chiama "pararsi il ... didietro".
     
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Concordo con questa sua lettura.... soprattutto perchè non entrano mai nel merito dell'opera da realizzare (salvo farlo in seconda battuta non licenziando il titolo abilitativo richiesto )
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Oggi, per ovviare alla paralisi dovuta alla burocrazia, stanno levando l'onere delle verifiche sulle progettazione ai dipendenti degli uffici tecnici comunali. Con la scia e prima con gli altri acronimi, la responsabilità dell'opera è esclusivamente del tecnico progettista. E se dovesse avere omesso una norma che ai dipendenti appositamente formati non può sfuggire, dopo avere realizzato parte o tutta l'opera, loro ti contestano l'irregolarità con immediato adeguamento della stessa con inevitabile demolizione con oneri a carico del progettista. Stanno scaricando le loro responsabilità per riversarle sui tecnici progettisti. Ormai sono diventati dei controllori.
     
  13. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Nonostante la legge o grazie alla legge? Grazie.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Grazie alla legge chi li ha sollevati dalle responsabilità relative all'istruzione delle pratiche edilizie, condizionanti per il rilascio delle autorizzazioni. Se commettevano degli errori, erano responsabili. Ora siamo noi i responsabili di un'eventuale errata interpretazione di una norma, con tutti gli oneri e procedimenti giudiziari civili con i committenti e penali per le dichiarazioni ritenute mendaci.
     
  15. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ergo, la Babele assoluta...... a danno del contribuente.
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E dei professionisti, che pur rischiando di dover pagare i danni e di subire procedimenti penali, non possono aumentare la loro tariffa per la notevole concorrenza e perché i clienti non capirebbero.
     
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  17. nelly70

    nelly70 Membro Ordinario

    Grazie a tutti, mi rendo conto che, anche se esistono delle leggi, la burocrazia e l'italiota tendenza a schivare le responsabilità, fa sì che regni sempre e comunque il caso. Ad ogni modo, mi sono informata presso il portiere il quale mi ha confermato che tutti i 6 piani sopra il mio hanno creato il passaggio dalla sala al terrazzo, anche se non ha saputo dirmi se le modifiche sono state approvate dal condominio, se sono state approvate dal Municipio o se, tutto è stato fatto "in sulenzio". A questo punto credo che chiederò il parere di un architetto o di un geometra e semmai, alle brutte, presenterò una Dia per i lavori di ristrutturazione interna e una separata per la modifica suddetta. E vediamo che succede. E come estrema ratio, apro senza chiedere permessi....se lo hanno fatto gli altri, mi sento autorizzata a farlo io stessa.
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    E se a qualcuno venisse mai la sciocca idea di "denunziare" la sua apertura, saran problemi per tutti....
    In bocca al lupo.
     
  19. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    C'è il rischio di qualche segnalazione da parte di un condòmino zelante.
     
  20. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Sarebbe davvero masochista....
     
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