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  1. sandrox46

    sandrox46 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    E' stato effettuato l'acquisto di un immobile con l'intermediazione di un'agenzia immobiliare, con un preliminare che prevedeva una caparra ed un acconto. Il preliminare non è stato registrato, successivamente è stato perfezionato l'acquisto con un atto notarile che non ha, quindi, tenuto conto del preliminare. L'agenzia delle entrate con un controllo presso l'agenzia ha riscontrato l'omissione della registrazione ed ha inviato una cartella esattoriale con la sanzione del 120% sia al compratore che al venditore, non mi risulta all'agenzia immobiliare. Le parti citate sulla cartella sono il compratore ed il venditore, senza indicare chi debba effettuare il pagamento ma specificando che l'importante è che qualcuno paghi. Sul preliminare non ci sono indicazioni su chi avrebbe dovuto pagare la registrazione e per quanto riguarda la sanzione dovrebbe riguardare la responsabilità dell'omissione, che dovrebbe essere solidale tra le parti. A questo punto chi paga? ed in quale misura? Qualcuno sa indicarmelo con dei riferimenti? Grazie.
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Fiscalmente una delle parti dovrà saldare all'Erario quanto dovuto.
    Civilmente, la responsabilità sarà dell'Agenzia tenuta per legge alla registrazione.
    La parte che avrà saldato ben potrà rivalersi sull'Agenzia.
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'obbligo di registrazione incombe anche all'agente immobiliare, che è solidalmente tenuto al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della sua attività per la conclusione degli affari.
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ma scusate, chi mi vieta di stipulare l'atto senza aver preventivamente sottoscritto un preliminare? Probabilmente nel rogito è stata menzionata l'esistenza dello stesso. Se così fosse una puerile leggerezza delle parti e forse del notaio che avrebbe dovuto dare la dovuta assistenza.
     
  5. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @Gianco c'è un Agenzia che, per l'intermediazione, ha ricevuto un onorario.
    Ecco perchè il notaio s'è guardato bene dal non omettere alcunchè...
     
  6. sandrox46

    sandrox46 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    In effetti non è indispensabile sottoscrivere un preliminare, si può anche andare direttamente dal notaio per l'atto di compravendita, ma le circostanze, specialmente se c'è di mezzo una intermediazione, richiedono in genere degli atti preliminari che esprimano dei vincoli, come la proposta di acquisto, il versamento di una caparra confirmatoria ed eventualmente il versamento di un acconto. Nel mio caso l'acconto era necessario per consentire al venditore di estinguere un mutuo con relativa ipoteca che gravava sull'immobile. Questi atti preliminari vanno registrati, con dei costi non indifferenti e di natura diversa (imposta fissa, imposte proporzionali, onorari). Il problema è stabilire con chiarezza chi deve sopportare i costi in mancanza di un accordo in proposito sottoscritto dalle parti e, in caso di sanzione, come vanno distribuite tra le parti, fiscalmente tutte responsabili, le voci che compongono la sanzione. In proposito il codice civile non si esprime con chiarezza, da quello che ho potuto capire. Nel rogito il preliminare viene citato solo se registrato, anche perché in tale sede alcune imposte versate in sede di registrazione del preliminare possono essere recuperate, altrimenti il preliminare è soltanto una scrittura privata che il notaio può anche non conoscere, salvo per la specificazione di come deve avvenire il pagamento... qui bisognerebbe spendere qualche parola a proposito dei notai e delle agenzie immobiliari e, non per ultime, delle tassazioni a cui sono sottoposti i cittadini
    L'espressione "solidalmente tenuto" a proposito dell'agente immobiliare vuol dire che il costo va distribuito in parti uguali tra le parti compreso l'agente? e soltanto il costo dell'imposta fissa o anche quello di eventuali imposte proporzionali?
    .
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Quanti sono tenuti solidalmente, sono obbligati per l'intero (avranno diritto di rivalsa sugli altri). Tale solidarietà non è parziale (pro quota)
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Comunque per stipulare un atto non è necessario registrare il compromesso. Nel caso in esame, se c'è stato il versamento della caparra e di un acconto all'agenzia, il discorso potrebbe cambiare, non necessariamente. Basta organizzare l'atto con accordi preventivi, che potrebbero essere anche verbali.
    Da noi, ancora gli accordi si fanno con la stretta di mano, fra galantuomini, genia in via d'estinzione.
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    L'obbligo di registrazione c'è, ciò che non è obbligatorio è la eventuale tascrizione (da fare comunque, visti i tempi e rischi d' inadempimento con insolvenza)
    Per non registrare si deve non sottoscrivere un preliminare ed andare a rogito direttamente...
     
  10. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Beh perche'il notaio ha menzionato il preliminare nel rogito?
     
  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    E'una scrittura privata.
    Potevate chiedere di ometterlo.
    Se comunque nel preliminare e'menzionata l'agenzia immobiliare,essa era tenuta alla registrazione dell'atto per incassare l'intermediazione. quale intermediatore.
     
  12. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ne segue che se non l'ha fatto gli conviene pagare la multa.E voi parti ve ne lavate le mani.
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se esiste un contratto (scritto) preliminare di compravendita, la sua registrazione non è obbligatoria solamente se ricorrono tutte queste condizioni:
    - il preliminare è stipulato nella forma della scrittura privata non autenticata;
    - il promittente venditore è un soggetto IVA;
    - non è prevista la dazione di caparra;
    - non c'è l'intervento di un mediatore immobiliare.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Perchè se ci fosse l'agenzia e privi accordi si va direttamente dal notaio per la stipula, c'è forse una legge che ti obbliga a sottoscrivere un compromesso? L'agenzia intermediaria potrebbe ricevere il suo compenso alla stipula. Perché regalare altri soldi a questo stato vampiro? Ovviamente è necessario l'accordo fra le parti.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Avevo scritto: "Se esiste un contratto (scritto) preliminare di compravendita...".
    Non avevo scritto che esiste l'obbligo della stipula del preliminare.
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Si, ma anche se c'è, chi ti obbliga a registrarlo e buttare via i soldi? Parliamo sempre in presenza d'accordo fra le parti.
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La legge.
     
  18. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    L'articolo 10 della Tariffa allegata al Testo unico del registro 131/1986 prevede l'obbligo alla registrazione dei contratti preliminari, anche se conclusi mediante scrittura privata. L'Agenzia delle Entrate, in sede di registrazione del preliminare, richiede, entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione, il pagamento di una imposta di registro fissa nella misura di 200 euro, oltre il versamento di una somma, tassata in maniera diversa, in base agli importi corrisposti a titolo di caparra (0,50%) o di acconto (3%), detraibile dall'imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del rogito definitivo.

    La legge 296/2006, all'articolo 1, comma 46, ha modificato l'articolo 10, comma 1 e l'articolo 57 del Testo unico, introducendo l'obbligo a carico dei mediatori immobiliari di registrare le scritture private non autenticate, stipulate a seguito di un'attività di mediazione. Tale soggetto è oggi solidalmente obbligato e responsabile insieme alle parti di tale registrazione o della sua eventuale omissione nei confronti dell'Amministrazione finanziaria. Per approfondimenti in materia ti rimando alla risoluzione 63/E/2008.

    Di fronte al Fisco, i contraenti e il mediatore sono soggetti responsabili 'imposta, quindi, in caso di mancata o ritardata registrazione, l'Amministrazione finanziaria può pretendere quanto dovuto (e relativa sanzione piena) indifferentemente da chi promette di vendere o da chi si impegna ad acquistare o dal mediatore stesso.
     
  19. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Per me comunque comunque insisto nel chiedere all agenzia stessa,se ha redatto l'atto,menzionando che e'intervenuta nella mediazione,di pagare.
    Lei ha redatto l'atto lei paga.
    Invece se il pteliminare con caoarra o acconto l'ha stipulato il notaio o il venditore,pur menzionando l'agenzia,e'ovvio che le parti pretenderanno che paga lui...
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Si, Nemesis la legge lo prevede ma non ti può obbligare e non ti può perseguire se il contratto è solo concordato fra le parti a futura maggior garanzia. Nel caso fosse necessario si pagheranno le sanzioni.
    Tu puoi andare dal notaio a stipulare alla presenza dell'agenzia senza avere preventivamente sottoscritto un compromesso.
     

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