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  1. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti.
    Tempo fa ho registrato un contratto di affitto all'AdE di Treviso e per il calcolo dell'imposta di registro hanno tenuto conto anche all'importo relativo alle spese condominiali inserite nell'art. oneri accessori.
    Successivamente ho sporto un reclamo scritto sostendendo che gli oneri accessori non dovevano essere cumulati; tra l'altro non mi è chiaro se il cumulo riguarda anche ai fini IRPEF e non solamente per l'imposta di registro.
    Riporto la risposta dell'Ade successiva al mio reclamo:

    OGGETTO: Imposta di registro su contratti di locazione – Oneri accessori.
    Il contribuente, sig. Perin Michele, ha registrato in data 20/10/2008 un contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate di Treviso, corrispondendo a titolo di imposta di registro l’importo di € 67,00 ed i tributi speciali nella misura di € 3,72.
    In sede di registrazione l’ufficio ha cumulato al canone di locazione annuo di € xxxxxx l’importo di € xxxxx annui relativi alle spese condominiali, posto che nel regolamento contrattuale è previsto che mensilmente il conduttore verserà direttamente al locatore la somma di € 20,00 assieme alla rata mensile di affitto.
    Il contribuente ha fatto presente che la risoluzione 251167 del 29/02/1980 afferma che gli oneri accessori di qualunque natura non devono essere considerati componenti della base imponibile del contratto. L’addetto alla registrazione ha risposto che la risoluzione non è più attuale. Il C.A.M., consultato nel merito dal contribuente afferma il contrario, ragion per cui il sig. Perin Michele a proposto reclamo avverso lo scrivente ufficio.
    Fin da epoca remota il Ministero delle Finanze con le risoluzioni 300636 del 09/06/1973, 301613 del 06/12/1974 e 302097 del 16/01/1975 aveva stabilito che “le somme dovute al locatore a titolo diverso dal canone locatizio, in quanto corrispettivi in senso ampio facenti carico al locatario e previsti nel contratto, concorrono a formare – come per il passato – la base imponibile agli effetti dell’applicazione dell’imposta di registro”. A tale proposito l’amministrazione chiarì che l’imposta era dovuta sia nel caso che il rimborso delle spese al locatore fosse determinato in misura forfettizzata, sia nel caso in cui fosse convenuto il pagamento mensile per un importo presunto, salvo conguaglio alla fine di ogni periodo locatizio.
    Successivamente all’entrata in vigore della legge sull’equo canone, con risoluzione 251167 del 29/02/1980 lo stesso Ministero stabili che l’art. 9 della legge 392/1978 consentiva di “ritenere che attualmente, l’obbligo di corrispondere le spese accessorie, per le quali il proprietario dell’immobile ha, ora, soltanto una responsabilità sussidiaria, non deriva più da una libera contrattazione fra le parti ma ha un vero e proprio carattere di obbligazione ex lege,” e che, per questa ragione, “ gli oneri accessori al contratto di locazione, qualunque sia la natura degli stessi, non debbano essere considerati quale componente della base imponibile ai sensi dell’art. 41, D.P.R. 634/72” (ora art. 43 lett. h) del D.P.R. 131/1986).
    A ben vedere l’art. 9 della legge 392/1978, stabilisce che “ Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica …… ecc. ecc. “
    Ebbene il patto contrario si riferisce proprio all’ipotesi che la somma relativa agli oneri accessori venga determinata a parte ed il locatore assuma l’obbligazione accessoria (rispetto a quella, principale, di concedere in godimento la cosa immobile per un dato tempo) di fornire a proprie spese i servizi in questione.
    Non a caso, con ulteriore ripensamento, il Ministero emanava la risoluzione 251253 del 07/03/1980 laddove affermava che gli oneri condominiali confluiscono nella base imponibile della locazione soltanto se determinati forfettariamente e conglobati nel canone di locazione in base a specifica pattuizione.
    Alla definitiva soluzione del problema si è arrivati con l’art. 67, comma 11, del D.L. 30/08/1993, n. 311, convertito, con modificazioni, dalla legge 29/10/1993, n. 427, che ha introdotto un nuovo comma nel testo del più volte citato art. 9 della legge 27/07/1978, n. 392, stabilendo espressamente che gli oneri accessori previsti dal primo comma (vedi sopra) “ addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 633/1972”.
    La norma ora citata, per quanto esplicitamente riferita all’IVA, configura un principio di carattere generale in ordine alla natura degli oneri accessori valido anche agli effetti dell’imposta di registro.
    Va segnalato, per completezza, che la prevalente giurisprudenza della Commissione Tributaria Centrale è orientata per l’inclusione delle spese condominiali nella base imponibile delle locazioni, quando tali oneri accessori sono oggetto di rimborso dal conduttore a locatore. (ex pluribus C.T.C. sez. XVI del 07/12/1984 n. 3450; sez. XVI del 15/09/1990 n. 5783; sez. VI del 02/07/1994 n. 2387).
    La presente comunicazione viene inviata al contribuente e per conoscenza al Centro Multicanale di Venezia con la precisazione che lo scrivente non è in grado di stabilire quale C.A.M. sia stato contattato dal sig. Perin Michele.
    p. IL DIRETTORE
    Roberto Ministeri
    Il Capo Area Servizi
    Cristina Berto

    Grazie a chi mi risponderà anche per il calcolo ai fini IRPEF.
    Michele :confuso:
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    da il sole 24 ore: esperto risponde L'Esperto risponde 14.12.2009
    - Imposta di registro - CANONE E SPESE ACCESSORIE VANNO TENUTI DISTINTI
    D. Dovrò stipulare un contratto di locazione il cui canone sarà determinato in via forfettaria, nel senso che sarà comprensivo delle spese condominiali che tra l'altro non saranno specificate nel contratto. Ai fini del pagamento dell'imposta di registro, quale canone dovrò utilizzare per l'individuazione dell'imponibile? Il canone onnicomprensivo delle spese, seppur non quantificate o dovrò comunque scorporare un importo non esattamente determinato?

    R.Ai fini della registrazione del contratto, il lettore deve tenere distinte le spese accessorie – ancorché determinate forfetariamente – dai canoni di locazione. In mancanza, l’ufficio pretenderà l’applicazione dell’aliquota del 2% – prevista dall’articolo 5 della Tariffa, allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, numero 131 – sull’importo complessivo, comprendente sia i canoni che le spese.
    -----------------------------------------------------------------------------------
    Consiglio chiudere quello vecchio e rifare un contratto nuovo oppure una appendice a quello vecchio dove annotare il canone netto e stop (nell'appendice si puo' spiegare il perchè si è ricorso alla nuova riformulazione adottata cosi' che sia chiaro in maniera certa anche per il fisco)

    Diversamente rischia un contenzioso anche per le imposte dirette visto che l'anagrafe IRPEF "pesca" quello che trova dall 'anagrafe " registro"
     
    A mapeit piace questo elemento.
  3. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    Per un contratto di affitto registrato a Trieste dove l'importo delle spese condominio è riportato su oneri accessori non è stata applicata l'imposta di registro, mentre a Treviso l'anno fatto rispondendo "picche" al mio reclamo scritto. Stesso metro e due misure diverse :domanda:
    Michele
     
  4. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il problema è che molti locatori "furbetti" hanno usato il rimborso forfettario delle spese accessorie quale canone occulto, tenendo volutamente basso il canone "ufficiale" sul quale si applicano le imposte di registro e sui redditi ed elevando a dismisura il contributo spese (esentasse) che però non corrisponde al reale ammontare delle spese effettivamente spettanti al conduttore.
    Per contrastare questo fenomeno, l'Agenzia delle Entrate dapprima ha stabilito che gli oneri condominiali confluiscono nella base imponibile della locazione soltanto se determinati forfettariamente e conglobati nel canone di locazione in base a specifica pattuizione, poi, per andar oltre, ha "tirato per i capelli" un principio riferito alla normativa IVA applicandolo all'imposizione delle spese accessorie quali "corrispettivi di prestazioni accessorie" alla locazione.
    Secondo me questo principio non sta né in cielo né in terra. Mentre posso concordare con l'inclusione delle spese forfettizzate che non costituscono un "rimborso" vero e proprio, non mi sembra corretto pagare delle imposte su delle spese che il locatore ha effettivamente sostenuto nei confronti del condominio e delle quali chiede rimborso al conduttore per la parte ad esso spettante. Queste infatti non costituiscono un reddito ma un onere per il locatore e quindi non è corretto sotto il profilo fiscale che il rimborso di un onere venga tassato.
    Il consiglio è quello di non indicare mai nei contratti di locazione un importo per il rimborso degli oneri accessori.
    Io utilizzo la seguente frase: "Unitamente al canone di locazione il conduttore provvederà a corrispondere mensilmente al locatore un acconto per gli oneri accessori, il cui ammontare verrà stabilito annualmente sulla base del consuntivo delle spese dell'esercizio precedente".
    Sfido qualsiasi Ufficio del Registro a tassare una frase del genere ! :risata:
     
    A maidealista piace questo elemento.

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