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  1. marciano

    marciano Membro Junior

    Buona sera, a Marzo 2011 ho acquistato una porzione di villa bifamiliare, facente parte di un complesso di 4 ville bifamiliari , tutte abitate tranne la mia , con in comune un cancello automatico e un viale con dei lampioncini. La villa in questione non è rifinita internamente, acquistata allo stato grezzo, quindi inabitabile. Sto partecipando alle spese condominiali, ma, visto che sto tardando con la conclusione dei lavori, mi chiedevo se posso essere in parte esonerato alle spese condominiali. Con questo non intendo dire che non voglio pagarle, ma che, vista l'impossibilità di utilizzare l'immobile, posso avere una giusta riduzione della quota. Ad esempio ci sono spese della bolletta elettrica che alimenbta lampioncini, cancello elettrico e citofono. Spese iomportanti per lo spurgo della fogna ( sicuramente intasata non per causa mia!) , spese per rimuovere la neve dal viale per consentire l'accesso, trà l'altro operazione effettuata senza nemmeno avermi contattato...la leggo ora nel resoconto delle spese . Ritengo giusto invece partecipare alle spese di manutenzione delle parti comuni. Secondo voi è fattibile? Grazie e saluti
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per ottenere una riduzione sulle spese condominiali devi ottenere l'unanimità dei consensi da parte di tutti i proprietari, perchè non è colpa degli altri condomini se la tua porzione abitativa (u.i.) non è ancora ultimata.
     
  3. marciano

    marciano Membro Junior

    Grazie per la risposta Condobip. E' quello che stavo pensando, ma volevo essere un pò piu informato al riguardo prima di avanzare questa richiesta ai condomini, perche penso basterebbe uno solo dei condomini contrario a non far accettare questa mia richiesta vero? (non è nemmeno colpa mia se non ho i soldi per terminarla subito !! ;) )
    Saluti
     
  4. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sinceramente visto che non è colpa dei condomini se non hai soldi per finire di ristrutturare e trasferirti lì non penso lascino passare la riduzione. e non solo perchè sono tempi di vacche magre ma perchè passerebbe il concetto di pagamento in base al consumo. il che aprirebbe la porta alle più svariate richieste. Il vecchietto potrebbe dire che lui esce pochissimo rispetto alla coppia giovane con 4 figli da scarrozzare in giro, la vecchietta che a lei la neve non da fastidioperchè quando c'è risolve non uscendo di casa etc etc.
     
    A Ennio Alessandro Rossi e alberto bianchi piace questo messaggio.
  5. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Forse, e sottolineo FORSE, potresti spuntarla per lo spurgo della fogna, ma dipende da che tipo di intervento è stato fatto e da un'altra serie di cose talmente lunga che non ci farei troppo conto!
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ritengo tu abbia già esaminato cosa dice il tuo RdC: se per caso prevedesse tabelle distinte tra spese di proprietà e spese di gestione, forse qualche appiglio potresti averlo.
    Se poi lo stato di inagibilità/inabitabilità fosse riconosciuto anche dal comune (ad esempio per quanto riguarda le imposte), e catastalmente avessi una classificazione non definitiva, ma provvisoria (F3 o roba del genere, in costruzione), in questi casi limite, non direi che passerebbe il principio della differenza di uso effettivo: sarebbe proprio l'uso potenziale ad essere inibito.
    La tua posizione mi sembra ragionevole: contribuire alle spese di mantenimento/manutenzione della cosa comune, ma non quelle di gestione: sempre che la tua u.i. non sia mai stata abitata e completata.

    Che poi sia facile arrivare ad un accordo bonario....,
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me non c'è nessun motivo per essere esentato dalle spese comuni. Lo spurgo della fogna fa parte della manutenzione delle parti comuni. L'illuminazione dei viali e la manutenzione del giardino sono pure spese comuni. Tutte cose di cui hai l'uso anche se non ne approfitti perché non ci abiti ancora, ma che comunque sono a tua disposizione. Credo che sia dura ottenere qualche esenzione.
     
  8. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'appartamento è stato acquistato al grezzo: non so se ci sia un termine per la dichiarazione di fine lavori, ma nel frattempo la sua u.i. potrebbe non essere ancora stata accatastata in modo definitivo: se così fosse siamo sicuri che gli competerebbero le spese condominiali? In quelle condizioni non scatta nemmeno l'IMU, il che non è poco.
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'IMU non ha niente a che vedere con l'apprtenenza o meno al condominio di un'unità immobiliare. Se il condominio è stato costituito e l'unità ne fa parte, avrà una sua consistenza in millesimi e in base a tale consistenza deve partecipare alle spese. Se il condominio è stato costituito senza detta unità, allora questa parteciperà alle spese quando entrerà a farne parte, con conseguente rifacimento delle tabelle millesimali.
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certamente, ma non credo di aver lasciato intendere questo. E so che la prassi da torto al nostro: ma volevo sollevare una riflessione.

    Prendi il mio assunto come una nuova serie di domande (se concesse), che si incunea nella discussione presente.

    1) In una nuova costruzione, frazionata e venduta al grezzo, se una unità immobiliare risulta non terminata e ancora allo stato grezzo, ad esempio senza l'installazione di caloriferi interni, è da considerarsi già inclusa nelle spese di gestione?

    2) Sul piano catastale che categoria ha finchè non è terminata?
    3) Come viene considerata una costruzione, fino a che non è stata comunicata la fine lavori, ai fini fiscali?

    Ai 2 ultimi punti potrei già rispondere:
    3) La soggettività fiscale inizia a partire dalla comunicazione di fine lavori con proposta di attribuzione del classamento catastale. Nel transitorio viene attribuita una classe provvisoria fiscalmente non rilevante.

    Tornando alla prima domanda il comma 1 art. 1123 indubbiamente attribuisce ai proprietari in ragione del valore della proprietà, le spese di conservazione e godimento delle parti comuni, e soprattutto le spese per le prestazioni dei servizi comuni.

    Ma il comma 2 aggiunge che le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. E se uno NON può farne uso?

    Non metto in discussione una eventuale richiesta di un proprietario che ha l'alloggio in attesa di ristrutturazione, per migliorarne l'uso, ma comunque già utilizzato in passato: mi chiedo invece se possa essere considerato meritevole di considerazione un caso estremo dove l'unità in questione sia ancora totalmente inagibile, ad esempio per mancanza di impianti fondamentali.
    In questi casi, al di là dell'appellarsi ai commi e agli articoli, è fuori discussione mettere in carico al condomino in ritardo sul completamento le spese di manutenzione atte alla conservazione delle parti comuni: ma dove ci siano spese palesi di gestione (es riscaldamento, illuminazione ecc) sarebbe ragionevole una eccezione.

    Faccio notare che il caso non è poi così inusuale. Si supponga ad esempio un complesso a schiera, frutto di un frazionamento anche dei terreni, realizzato fino al grezzo dall'impresa, e venduto con completamento a carico degli acquirenti. Potrebbe accadere quanto postato.
     
  11. marciano

    marciano Membro Junior

    Vedo che ci sono pareri discordanti, aggiungo comunque che ,non so per quale motivo, le villette risultano già accatastate con rendida , e ai fini IMU, aimè, ho dovuto pagare! IN questo caso però ho fatto richiesta al comune per una riduzione del 50% già accettata! Ne parlai con l'amministratore del condominio per riduzione della quota, che è uno dei residenti, e lui mi rispose che aveva un altro appartamento che non utilizzava e che doveva comunque partecipare. Si , ma il suo è potenzialmente e immediatamente utilizzabile....ma il mio, anche volendo, è inagibile, quindi! Visto che fa orecchie da mercante chiedevo consigli in merito, al di là del parere dell'assemblea condominiale, visto che sto tardando con l'ultimazione dei lavori! Grazie e Saluti.
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusami, ma ripeto il mio primo post;
    - non è colpa degli altri condomini se la tua porzione abitativa (u.i.) non è ancora ultimata.
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @marciano: devo precisare che il mio non è un parere discordante: è solo una considerazione sul merito, a prescindere da quelle che sono le consuetudini.

    Visto però che ho sollevato qualche dubbio, mi interesserebbe sapere in cosa consistono i lavori mancanti. Se gli alloggi sono accatastati in modo definitivo dovrei pensare che mancano solo delle rifiniture: in queste condizioni è inevitabile dover contribuire alle spese condominiali.
    Se però il comune ha accordato una riduzione, forse i lavori di comletamento non sono marginali: se così fosse non condividerei il commento di condobip; non ne farei un tema di colpe: ma di merito ed equità.

    Personalmente ritengo lecita la domanda iniziale: un conto è una proprietà inutilizzata o sfitta, altra è una unità non ultimata e inagibile.
    Il buonsenso propenderebbe per esentare (almeno in parte) dalle spese di gestione, rimanendo in carico quelle per la manutenzione e conservazione. Il c.c. mi pare lascerebbe anche aperta questa interpretazione. La prassi è spesso diversa: ma non so se a ragione. Propenderei per l'applicazione di un motto degli alpini: pietà l'è morta
     
  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mareciano ha affermato che le villette sono accatastate e con rendita, per cui la sua sarà anche inabitabile (non so perchè e non credo interessi ai condomini vicini), ma la rendita c'è per cui facendo parte di un condomino deve ed è necessario e obbligatorio corrispondere la quota parte, essendo l'art. 1118 2° comma inderogabile, e solo all'unanimità è possibile derogare dall'art 1123 cc.
    Altrimenti avrebbe dovuto NON acquistare in condominio e/o oppure far scrivere a Rogito e regolamento contrattuale, che lui sarà escluso dalle spese (o parte di queste) sino a che la villetta non sarà terminata.
     
    A basty piace questo elemento.
  15. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Messa così mi sembra più ragionevole ed accettabile: i fatti mi dirai sono sempre stati questi, ma non l'ho mai negato...;)

    Rimarrei con la curiosità di sapere in che termini la villetta (o appartamento) non sono ancora compiuti.
     
  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Comunque le parti comuni sono accessibili a Mareciano, poichè con gli altri condomini ha in comune (lo dice lui) un cancello automatico e un viale con dei lampioncini, questi li può usare anche se non ci abita e va a completare l'interno della sua U.I., la regola base del condominio è quella che, si paga perchè si può usare e non perchè si usa.
    P.es. io posso stare a casa (o fuori casa è lo stesso) quanto voglio 3, 4, 10 mesi ecc ecc ecc, ma se c'è l'ascensore e la ditta di pulizie delle scale e la luce scale (o lampioncini e cancello) devo corrispondere la mia quota, anche se non uso le scale e ne l'ascensore e ne la luce scale, salvo un accordo all'unanimità con tutti gli altri condomini ;)
     
  17. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Convengo su tutto quanto scritto sopra. Ma adesso ti pongo un caso estremo, tanto per capirci: si urbanizza un terreno, si presenta il progetto di 4 villette, e si vende sulla carta il permesso a costruire.

    Tre acquirenti costruiscono le loro villette: il 4° lo farà successivamente, con suo comodo (ammesso che la durata dei permessi lo consenta). Ho forti dubbi che sia corretto far pagare la luce del vialetto e la pulizia a chi non ha ancora nemmeno la casa!

    Poi ci sono le varie situazioni intermedie.
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Perchè secondo te non dovrebbe pagare le spese comuni?
    Secondo te questo condomino non può usare il vialetto e la luce comune per l'illuminazione del vialetto, anche se non ha costruito la sua villetta?
    Come detto si paga perchè si può usare e non prechè si usa.
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sicuramente sta qui il punto: ma si può usare un servizio predisposto per una abitazione se questa non c'è?
    Avrei potuto citare anche il riscaldamento: ma non credo si arrivi a sostenere che deve pagare anche per i futuri metri cubi che non ha ancora e che certamente non riscalda.

    Mi sono permesso di fare un esempio estremo, per fare il paio con conclusioni che mi paiono estreme. Io troverei ragionevole, in situazioni così estreme, trovare un compromesso: se non lo si trova ad entrambi resta la possibilità di rivolgersi ad un giudice. Non me la sentirei di dire che ho ragione io, così come non darei per certa la tua tesi del post 18.

    E il pensiero di fare una causa coi futuri vicini, prima ancora che lo diventino, non è il massimo per iniziare la vicinanza: comunque ti ho portato fuori dal seminato.
    Il caso del nostro non è verosimilmente così radicale, e credo avrà poche frecce al suo arco; potrebbe comunque trovare una parziale comprensione, se le cose stanno come sembra leggendo la descrizione; forse nulla più.
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nel condominio non si può esimersi dal pagare autonomamente, l'esempio del riscaldamento andrebbe bene ma doveva essere concordato all'atto del Rogito con regolamento contrattuale.
    Ovvero chi compera al grezzo deve cercare di mettere le mani avanti e porre delle condizioni d'accordo SCRITTO con chi vende, e non comperare senza accordi.
    Come ti ho detto l'art 1118 2°c. cc è inderogabile e l'art. 1123 cc è derogabile all'unanimità e come dici si potrebbe mettere d'accordo con i vicini ma all'unanimità, non si scappa.
     

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