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  1. mgfanny

    mgfanny Nuovo Iscritto

    Nell'appartamento di mia proprietà (ora locato) si sono verificate ampie infiltrazioni e successiva formazione di muffe lungo un muro di confine in parte esterno (facciata) in parte con altro appartamento.
    L'amministratore ha fatto eseguire un sopralluogo da un muratore (condomino anch'egli che effettua tutti gli interventi) il quale asserisce che per risolvere il problema devo creare areazione ( l'infiltrazione s è verificata in una rientranza di 2,0mt x 0,70 con finestra e senza porta, quindi areata oltre misura) mediante apertura verso l'esterno (che c'è) e provvedendo alla coibentazione del muro (esterno, di facciata) A nulla sono valse le mie lettere di contestazione. Non mi haneppure risposto. Come posso coibentare io, personalmente, il muro esterno di facciata dello stabile? Se in un vano aperto (pre-esistente dall'epoca di costruzione) di 2x0,70 mt esiste una finestra di mt 1 x 03,0, come può essere a mio carico un intervento del genere? Grazie a chiunque possa e voglia darmi dei suggerimenti
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Al posto tuo, incaricherei un tecnico di mia fiducia di fare un altro sopralluogo e una relazione scritta, al fine di contestare le rilevazioni del muratore con dati di fatto tecnici e coordinati.

    Dopo di che invii il tutto all' amministratore per raccomandata, e rimetti la palla a centrocampo.

    Buona vita!
     
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    A mio parere Lei deve contattare un geometra che sommariamente e presumibilmente Le sappia indicare se l'inconveniente proviene da una parte comune ( e allora la responsabilità ricade sul condominio tramite l'amministratore) o dalla proprietà esclusiva ( e allora il condominio e l'amministratore risulteranno indenni da responsabilità) .

    Contestualmente evidenzierà a entrambe le parti la Sua disponibilità a far loro verificare il danno accedendo all'interno della Sua unità ; alle proprietà confinanti coinvolte dovrà chiedere pari disponibilità per accedere ai Loro locali per l'accertamento del caso.
    Raccolta la piccola relazione da parte del geometra , molte fotografie, qualche testimone
    ( le spese del tecnico le addebiterà a consuntivo al responsabile, una volta individuato) dovrà scrivere agli uni ( proprietà) e all'altro (amministratore cui compete il dovere generico di essere parte attiva -vedi contratto di mandato e il conseguente dovere di adeperarsi con la diligenza del "buon padre di famiglia") per riassumere e chiedere un contradditorio e confronto evidenziando la riserva di addebito di tutte le spese anche morali.
    Il tutto ovviamente previo raccomandate RR. .
    Se non otterrà fattiva collaborazione
    1-ammonirà le parti che, in mancanza di collaborazione rapida, per ragioni di salute dovrà procedere a sostenere inevitabilmente alcune spese (albergo? custodire in un magazzino privato il mobilio previo rimessaggio ?) che si riserverà di addebitare a colui cui verranno accertate a consuntivo le responsabilità.
    2-Potrà contestualmente recarsi personalmente dal Giudice di Pace per istruire la Causa. Basta spiegare il caso a voce. In genere il Giudice di Pace prima di coltivare la causa invita le parti a trovare un accordo. In caso contrario il Giudice imporrà l'accesso alla sua unità ed a quella sovrastante ad un tecnico indipedente per il sicuro accertamento delle cause.
    Una volta stabilita a chi compete la responsabilità a questa graveranno tutte le spese fra le quali quelle da Lei già sostenute che avrà cura di riassumere con documenti contabili ineccepibili.
    In sintesi i suoi problemi si risolveranno a suo favore:
    -se Lei prima di fare qualsiasi cosa metterà in mora tutte e le parti dando loro preventivamente l'opportunità di verificare i danni all'interno della sua unità e ammonendole sulla indifferibilità di sostenimento di alcune spese. Se le stesse non intervenissero, un domani sarà provata la negligenza e non potranno essere accampate scuse.
    -se Lei avrà l'accortezza di raccogliere piu' prove documentali possibili anche tese a dimostrare la sua diligenza e la Sua disponibilità
     
    A giorgiopaolo piace questo elemento.
  4. mgfanny

    mgfanny Nuovo Iscritto

    Ringrazio tutti gli interventi suggeritori. In realtà è fatto certo che quanto mi chiedono di mettere in atto non può essere a carico del singolo. e' certo che le infiltrazioni provengono da parti comuni. Il fatto è che l'amministatore (come tanti) è totalmente disinteressato al problemi del singolo, sentendosi forte perchè sono 60 appartamenti, pochi possono e vogliono spendere e la maggior parte non ha tempo nè voglia di mettersi a contestare perchè, con tante unità abitative, quindi avendo in proprio pochi millesimi, è estremamente difficile trovare alleati. Mi chiedevo se ci fosse un diverso modo (prima di adire le vie legali) per sottolineare all'Amministratore la bestialità diquanto ha scritto: ossia che devo coibentare un muro portante di confine e di facciata ed aprilre una finestra! Grazie comunque a tutti
     
  5. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Stai sollevando un problema culturale e politico che devi affrontare "insieme" alla tua comunità resindenziale.

    La gestione "politica" del condomìnio

    Premessa

    Questo argomento è "aperto" al dibattito, in quanto il problema del "potere" e del suo governo non è circoscritto in nozioni tecniche o giuridiche, ma dipende dalla cultura personale e dalle necessità di chi il "potere" può esercitarlo o delegarlo.

    ......Problemi di fondo

    Per prima cosa, a mio giudizio è necessario che i residenti "abbiano consapevolezza" che esistono problemi politici da risolvere, i quali derivano da norme vecchie e da consuetudini consolidate a danno dei condòmini.

    La prima difficoltà è l' eccessivo accentramento di potere e di responsabilità attribuiti dalla legge e dalle consuetudini alla figura legale conosciuta con il termine "amministratore di condomìnio".

    Dal punto di vista "politico", il problema è l' attribuzione di "potere" indefinito (Cosa vuol dire amministrare?) ad un soggetto giuridico anch' esso non precisamente definito (L' amministratore come persona fisica? come società? come persona giuridica?), in ambiti di competenza anch' essi non precisamente definiti (Tecnico? Contabile? Amministrativo? Finanziario? Legale? Fiscale? Del controllo interno? Della gestione delle risorse umane?...etc...etc...).

    Tutta questa confusione confonde chi vuole capire il vero nocciolo del problema, che è quello della "funzione" di rappresentanza legale.


    ...La funzione di rappresentante legale

    La funzione di rappresentante legale dell' Ente Condomìnio è la più vera e autentica funzione attribuita alla figura legale conosciuta con il termine "amministratore di condomìnio".

    Tutte le altre funzioni (tecniche, amministrative, finanziarie, legali, fiscali, della gestione delle risorse umane etc..etc..) sono "aggiunte" che rientrano nell' area di competenza dell' amministratore di condomìnio solo per consuetudine, ma che, di fatto, appartengono al bagaglio culturale di altre professioni e altre discipline specializzate.


    ....nuovi mercati da liberare

    Questi "altri" servizi sono i "nuovi mercati" che intendo "liberare" ad uno ad uno, al fine di poterli organizzare e dirigere a vantaggio delle comunità residenziali.

    Il servizio svolto dal "centro EDP" per esempio, se si sgancia dalla figura di "amministratore condominiale", diventa uno strumento per abbattere i costi amministrativi, in quanto si può organizzare, gestire in modo da promuovere uno standard, riqualificare per fare attività finanziaria "pura", etc...etc....

    Per inciso, oggi questo servizio di mercato esiste, ma è offerto agli amministratori al fine da "liberarli" dalle mansioni amministrative, non ai condòmini per garantire trasparenza e controllo.

    Per raggiungere questo obiettivo a vantaggio di chi abita nella casa, è necessario prima di tutto che il rendiconto diventi un documento chiaro, neutrale, e che rappresenti la situazione patrimoniale e finanziaria dell' Ente Condomìnio in modo contabilmente corretto.

    Una volta che il risultato finale (il rendiconto) diventerà uno strumento tecnico-contabile corretto, la Comunità Residenziale potrà organizzarsi come vuole per ottenere questo risultato, "a prescindere" dal legale rappresentante amministratore, il quale, pertanto, sarà libero di occuparsi d' altro.

    Oggi gli studi "strutturati" di amministrazione stabili funzionano esattamente così - cioè al fine di "liberare" l' amministratore da tutti i servizi che non è in grado di fare perchè non ne ha la competenza -, cooptando e selezionando il personale amministrativo e tecnico specializzato all' "interno" o all' "esterno" della struttura dell' amministratore; tutti i tecnici e i professionisti "vicini" all' amministratore, lavorano in autonomia e in stanze "separate", spesso distanti dai luoghi in cui si svolge la gestione "di contatto" con i condòmini e i residenti.

    In altre parole si forma una sorta di Net-Work di professionisti, aziende e dipendenti attorno alla figura dell' amministratore di condomìnio, il quale funge da "procacciatore d' affari" per tutti.

    Questo "gruppo organizzato" si divide i diversi servizi necessari alla gestione degli Enti Condomìnio amministrati, lavorando in "team" ma fatturando ciascuno i propri servizi, a volte all' Ente Amministratore che ribalta il costo sul condomìnio, molto spesso fatturando direttamente all' Ente Condomìnio il costo del servizio concordato con l' amministratore.

    Tutti questi "rapporti interni" restano quasi sempre sconosciuti ai condòmini, perchè essi non hanno nè la consapevolezza, nè gli strumenti tecnici necessari per controllare la loro gestione condominiale.

    Per questo motivo, molto spesso gli Enti Condomìnio subiscono servizi scadenti e, per di più, pagano i servizi ricevuti ai massimi prezzi di mercato.

    Per risolvere questi problemi "strutturali", è necessario "sganciare" i diversi servizi che oggi si legano insieme con accordi commerciali "interni", al fine di renderli efficienti, autonomi, e vantaggiosi per gli Enti Condomìnio.

    E' ovvio che si dovranno anche prevedere dei sistemi per garantire l' amministratore circa la trasparenza della gestione dei servizi svolti da professionisti e tecnici di fiducia dell' Assemblea, ma questo è soltanto un problema "tecnico" facilmente risolvibile.

    Se politicamente si vuole arrivare a questo, tecnicamente le procedure necessarie per conseguire questo risultato ci sono, e sono anche efficienti.

    Inoltre, dal punto di vista strettamente "tecnico" (Controllo manutenzioni etc..), ed "organizzativo" (Controllo e smistamento del lavoro, logistica, etc...), i mezzi per arrivare alla standardizzazione ed al controllo dell' attività condominiale, già esistono da tempo, e sono già acquistabili sul mercato.

    Si tratta di avere la consapevolezza "politica" che questi servizi "possono" essere scelti ed acquistati direttamente, per mezzo di delibere di assemblea, al fine di diventare "strumenti" di controllo della propria organizzazione condominiale.

    Il problema, pertanto, è scegliere "politicamente" in modo da acquistare i "servizi" migliori sul mercato, e affidarne l' utilizzo ai propri "amministratori di condomìnio".

    Oggi, invece, avviene esattamente il contrario: L' assemblea "sceglie" l' amministratore, il quale "forse" sceglierà il servizio migliore per l' Ente condomìnio, il quale, comunque (cioè in ogni caso), sarà costretto a pagare ogni servizio (sia "buono", sia "scadente") che riceverà fino all' ultimo euro.
     
  6. mgfanny

    mgfanny Nuovo Iscritto

  7. alessbon

    alessbon Nuovo Iscritto

    anche io

    anche io mi trovo in una situazione molto simile. nella mia taverna da 5 anni ho un infiltrazione alla parete causata dalla non impermeabilizzazione di una scala esterna condominiale ma di uso esclusivo di 2 condomini (tale scala porta solo ai loro garage), e dalla falda. il tutto è documentato da relazione del geometra del condominio, dal mio ingegnere e dall evidente murales della mia parete che raffigura la scala col mio muro scrostato. tra la parete esterna e la scala vi è almeno 1/2 cm di vuoto, chiuso momentaneamente con del silicone. sulla mia parete vi sono i cavi elettrici quindi viviamo costantemente nel pericolo. a nulla è valsa la lettera del mio avvocato in cui si sollecitano i lavori a carico del condominio e si evidenzia la situazione di pericolo. alla riunione di 2 gg fa i cari condomini hanno deciso di partecipare per la cifra di 2400 euro su un lavoro definitivo di circa 6000 dicendo che la differenza la devo mettere io e che mi impegno a nn proseguire con la causa. il disaccordo nasce dal fatto che il costruttore nn ha mai voluto sistemare questo problema, avendo chiuso subito la societa' (srl), dicendo che gli sono antipatica 8e scrivendolo come motivazione) e adesso si inventa che sono io che nn ho mai voluto che lui sistemasse... ma come possono credere che io stia 5 anni con i mobili posati, l acqua in casa, il pericolo di corto circuito, paghi un avvocato xchè nn voglio far fare il lavoro a lui? ma dove viviamo? e vi sembra giusto che io paghi x sistemare alla fine la scala condominiale solo x nn avere + danni in casa mia?
     
  8. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Penso che sia il caso che ti rechi dal tuo avvocato e gli fai scrivere la tua controproposta in cui potresti offrire di chiudere la partita per ...diciamo 4000 euro, sostenendo che, in caso contrario, proseguiresti la causa con il massimo impegno.

    Forse l' amministratore convoca una nuova assemblea, i condòmini accettano, e tutti sono contenti.
     
    A Guardiano piace questo elemento.
  9. alessbon

    alessbon Nuovo Iscritto

    grazie per la risposta. guardi, se nn fosse x i soldi e i tempi lunghissimi nn avrei il minimo dubbio sulla causa. appena ho la delibera mi rechero' dall avvocato e farò rispondere a lui. ho chiamato i periti x vedere se ci puo' essere una soluzione che impermeabilizzi la mia parete e rimanere all interno di quei 2400 euro senza andare a rompere la scala esterna. cosi io nn romperei piu' ai condomini e se un domani la scala facesse altri danni al caseggiato sarebbe un problema loro.
     

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