Parti comuni e impianti condominiali in un supercondominio orizzontale.

[Aldo Grippa]

Salve, ancora una volta ho bisogno di vostri suggerimenti e/o consigli. All'interno di una vasta area in cui si trovano ville unifamiliari e bifamiliari con accesso da strada privata vi sono anche gruppi di ville costituite in parchi chiusi che sono amministrati da un proprio amministratore. Sia i parchi che le singole ville hanno il loro ingresso da detta strada privata. Alcuni proprietari delle singole ville, compresi alcuni proprietari di ville poste all'interno del proprio parco, sostengono di aver acquistato solo il tratto di strada antistante la loro proprietà e pertanto non riconoscono di essere condomini pro quota di tutte le strade poste su detta area e quindi non tenuti a partecipare alla gestione delle c.d. parti comuni e degli impianti ivi esistenti (fognature, illuminazione viali, pavimentazione). La domanda è : 1) vi è qualche possibilità di nominare un'amministratore per le citate parti comuni? 2) come bisogna procedere per convocare una riunione assembleare? 3) si devono convocare nominativamente tutti i proprietari degli immobili posti su detta area ovvero, per quei proprietari di ville poste all'interno dei loro parchi, si può convocare solo il loro amministratore? Grazie.

 

[JERRY48]

Il nuovo art. 1117-bis c.c. prevede che le disposizioni in tema di condominio “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiamo parti comuni …”.
D’altro canto, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle singole proprietà, per il quale le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso ed il godimento delle seconde, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente, in quanto siano appunto dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.
http://news.attico.it/2013/06/15/riforma-del-condominio-supercondominio-e-condominio-orizzontale/

 

[Gianco]

E' importante capire come si è costituita questa comunione e soprattutto se è in regola con le autorizzazioni comunali. Sarebbe opportuno leggere gli atti pubblici che hanno interessato gli immobili singoli ed i condomini. Certamente le urbanizzazioni primarie, strade, parcheggi, impianto elettrico, telefonico, acquedotto e fognario, realizzate per soddisfare le esigenza del complesso saranno state concordate con un piano di lottizzazione con l'amministrazione comunale. Conseguentemente gli impianti dovrebbero essere stati collaudati e ceduti al comune. Altrimenti è una situazione anomala e dovrebbe essere disciplinata da un apposito regolamento condominiale. Non credo che si sia sviluppato un complesso come quello che viene ventilato senza che a monte del progetto non si fosse predisposto un regolamento.

 

[Aldo Grippa]

Sembrerebbe che la comunione si sia costituita mediante la realizzazione, da parte di tutti gli acquirenti, sia di tutte le strade di accesso alle loro proprietà, e sia di tutti gli impianti delle varie utenze pubbliche, oggi ivi esistenti, il tutto in regola con le autorizzazioni comunali. Infatti, dagli atti risulta che, originariamente, esisteva in favore della società venditrice ed aventi causa dalla stessa, su una fascia di suolo della larghezza costante di otto metri una servitù di passaggio pedonale e carraio, di apposizione di cavi e tubazioni delle utenze dei pubblici servizi da allogare non per via aerea, ma in appositi corsetti ispezionabili, da realizzare a spese degli acquirenti e degli altri aventi diritto alla servitù, in misura proporzionale alla superficie di suolo acquistata, rispetto all'intera consistenza dei fondi serviti dalla strada e dai relativi servizi, manufatti tutti realizzati in seguito a cura di tutti gli acquirenti. Risulta inoltre era posto a carico degli acquirenti e degli aventi diritto al passaggio, nella misura avanti indicata, il costo per la realizzazione della strada stessa e delle utenze, nonchè le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Risulta ancora che gli acquirenti diedero espresso mandato irrevocabile alla società venditrice per la redazione, deposito e trascrizione del regolamento di condominio e relative tabelle millesimali per l'uso e la manutenzione ordinaria e straordinaria della strada e dei relativi manufatti.
Di quest'ultimo documento, se in seguito effettivamente formalizzato, sto cercando di acquisirne copia per capire meglio chi sono e quanti sono gli interessati alla comunione. Vi terrò aggiornati.

 

[Gianco]

Probabilmente ci troviamo in zona di espansione dove sono previsti insediamenti abitativi previa lottizzazione. Non capisco però come sia stato possibile realizzare una servitù di passaggio larga 8 metri sotto la quale sono stati sistemati tutti i sotto servizi senza che i lavori siano stati autorizzati a tutti i proprietari, che conseguentemente sono legati anche alla manutenzione. A prima vista sembrerebbe una lottizzazione abusiva. Come ha potuto il comune rilasciare le concessioni edilizie per la realizzazione delle opere e dei fabbricati in assenza di lottizzazione? Lo avrebbe potuto fare in zona di completamento, dove la viabilità ed i servizi pubblici sono presenti. Probabilmente qualcosa ci sfugge.

 

[Aldo Grippa]

Da uno degli atti di compravendita risulta che alcune particelle catastali dei suoli oggetto dei corpi di terra venduti era classificato zona "B/3 completamento di 2 grado", altre particelle invece erano classificate zona "F/1 standard ed attrezzature" come da certificato rilasciato dal Sindaco in data 01.10.91. I lavori furono autorizzati da tutti gli originari proprietari dei suoli e/o dei fabbricati (soggetti singoli e/o societari) che successivamente li trasferirono ad altri soggetti nello stato di fatto. I fabbricati (con riferimento alla legge n. 47/1985) sono stati costruiti in virtù ed in conformità di concessione edilizia rilasciata dal Comune nel 1995.

 

[Gianco]

Ma, se i lavori sono stati autorizzati ai proprietari che hanno venduto, gli acquirenti subentrano ai diritti, doveri dei venditori. Per cui se la comunione è stata autorizzata alla realizzazione delle opere, tutti gli aventi causa sono vincolati agli impegni assunti dai predecessori. Conseguentemente, a mio parere, la comunione e quindi il condominio esiste per "destinazione del padre di famiglia". D'altronde le opere realizzate dalla comunione, ancorché non cedute al comune, hanno necessità di essere manutenzionate dagli utenti.

 

[Daniele 78]

Confermo le impressioni di @Gianco anche a me pare una lottizzazione abusiva. Mai visto mettere un immobile di civile abitazione in una classe diversa dalla F/3 (in corso di costruzione o di ultimazione). Hanno fatto un casino incredibile. Ma le opere sulle strade chi le ha autorizzate??? Qui si parla d'immobili, ma anche le strade (in questo caso) avrebbero una necessità di autorizzazione, da quello che ho compreso sarebbero le parti comuni del complesso immobiliare.