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  1. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Buongiorno a tutti.

    Lo spirito della legge, si sa, tutela le minoranze. Ma chi tutela la maggioranza?

    cercherò di essere breve.
    Abito in una palazzina in cui ci sono (me compreso) solo 3 proprietari e non c'è un condominio ufficialmente istituito. Delle parti comuni fanno parte l'ex locale caldaia e l'ex lavatoio, entrambe in disuso da anni.
    Ho espresso la mia volontà ad acquistare in proprietà esclusiva l'ex lavatoio (che confina con il lastrico solare già di mia proprietà) ed ho ottenuto il consenso di circa i 900/1000 del palazzo. Uno dei tre proprietari, tuttavia, si è rifiutato di vendermi la sua parte e ha bloccato il tutto, nonostante gli avessi offerto più o meno il triplo del valore di mercato delle sue quote.

    Visto che non potevo acquistarlo (neanche parzialmente, visto che si tratta di pertinenze) ho proposto di ripristinarne l'uso, ma sempre lo stesso si è opposto dichiarando che non essendo lui intenzionato a utilizzarlo neanche in futuro, ritiene sia una spesa voluttuaria. Il terzo proprietario si è dichiarato dispostimmo a vendermi i suoi 700/1000, ma anche lui non ha intenzione di ripristinarlo.

    In sostanza: con i suoi 100/1000 blocca qualsiasi iniziativa e mantiene uno status quo che si traduce in due locali inutilizzabili per tutti e che procurano solo spese di manutenzione.

    E allora: va bene proteggere le minoranze, ma chi protegge le maggioranze da loro?

    Qualcuno ha qualche idea sul come uscire da questa situazione?:disappunto:

    Grazie a tutti
     
  2. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se siete tre proprietari, i riceventi la proposta sono due (gli altri due), quindi lui in termini di teste rappresenta il 50%: non poco!
     
  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo non ci sia soluzione. forse potreste proporgli di ripristinarne l'uso sostenendo da solo le spese. ma ti conviene? secondo me no. anche perchè se poi scoprono di aver cambiato idea oltre al danno dovresti sopportare le beffe.
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Anche se non avete "costituito" il condominio, questo esiste per il solo fatto che avete parti in comune, poichè non è necessario nessun atto per la sua "costituzione", e dovete attenermi alle norme del Codice Civile, ovvero per l'alienazione (vendita di una parte comune), all'unanimità e firma di tutti sull'atto, invece per la manutenzione delle parti comuni vale la maggioranza semplice, purtroppo non raggiungendo questi quorum, non si può fare nulla.
     
  5. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Grazie a tutti per le risposte.

    []arianna26: in realtà il ripristino è un'opzione che è decaduta un anno fa. Quando il problema è sorto, infatti, ognuno si è organizzato per fare a meno del lavatoio. Nel frattempo, però, ho scoperto che avremmo potuto deliberarlo con i 2/3 dell'assemblea. Si tratta infatti di un "miglioramento nell'uso della cosa comune".

    []condobip
    : per quanto riguarda l'alienazione pare che le cose non siano proprio così definite.
    "A norma dell'art. 1103 cod. civ., la vendita di quota di bene indiviso è ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano diritto di opporsi, e, pertanto, se in un contratto di vendita è indicato che il bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non può negarsi a priori la validità della vendita delle singole quote, a meno che non ricorra l'inscindibilità della prestazione, da dedursi e verificarsi nel giudizio di merito.Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1982. n. 5647".
    Io potrei, dunque, acquistare intanto le altre quote. Peccato che questo non risolverebbe il problema di come procedere poi a una eventuale divisione...:occhi_al_cielo:
     
  6. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Anche se il bene comune è costituito da parti comuni in CONDOMINIO e l'acquirente NON fa parte del condomìnio?
     
  7. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    In linea generale non vedo perché no.
    L'eventuale acquirente esterno si ritroverebbe comproprietario del bene assieme ai condomini che NON hanno voluto vendere, ma il passaggio dei diritti (e doveri) tra venditore e compratore non dovrebbe essere messo in discussione. Ma io non faccio né il giudice, né l'avvocato, né l'amministratore di condominio, quidi non ci giurerei.
    Data per valida la premessa, però, rimane il problema di aggirare il vincolo funzionale dell'immobile che ne impedirebbe la divisione (quello che la corte di cassazione definisce 'inscindibilità della prestazione').
    Credo che una delibera assembleare che dichiari formalmente decaduta la funzione e nulla la prestazione richieda i 1000/1000. Inottenibile se chi non vuole vendere decide di mettersi di traverso...
    Diverso dovrebbe essere se l'assemblea decidesse di modificare la destinazione d'uso dei locali dismessi trasformandoli in cantine da assegnare in uso o proprietà esclusiva ai singoli condomini. In questo caso dovrebbero bastare i 2/3 dell'assemblea, in quanto si tratterebbe del "maggior rendimento delle cose comuni" previsto dall'art.1120 CC. In questo caso, però, sorgerebbe il problema di come dividere le zone...
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusami ma a me pare che si dimentichi un altro articolo del Codice Civile - Art. 1119 - Indivisibilità
    Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

    Comunque non sono un Giudice e ognuno a quanto pare vede le cose come vuole
     
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  9. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Infatti la casazione non entra nel merito della divisibilità, ma della cedibilità delle quote di proprietà.

    Per puro amore di speculazione, però, potremmo dire che una vendita del genere (specie se fatta a un soggetto estraneo al condominio, come ipotizzato da Jac0) rosicchia le fondamenta del concetto di "bene condominiale". Se un locale infatti non appartiene a tutti i condomini, la validità del concetto comincia a vacillare... Immagina un garage nel tuo palazzo che appartenga a 1 condomino e a un soggetto estraneo al condominio (poco importa se quest'ultimo l'ha acquistato dal resto dei condomini e quali siano le quote di proprietà...). Lo si può definire ancora "Parte comune dell'edificio"? Non credo. Se qualcuno chiedesse a te di partecipare alle spese di manutenzione immagino dove lo inviteresti ad andare.

    Lo stesso art. 1119, d'altra parte, prevede la possibilità di dividere l'indivisibile purché si faccia senza "senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino". Se il bene è in disuso, però, quale incomodo si crea?
    Il problema vero è COME dividere, nel senso che attribuiti i m2 relativi ai millesimi di proprietà, dove li piazzi? Se non c'è unanimità ti ritrovi (quasi) da capo a dodici. Dico quasi perché a mali estremi lo fai decidere al giudice...
     
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  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti vacilla e non poco, mi spiegheresti il concetto?
    Ovvero come è possibile che un bene comune condominiale, p.es. il lavatoio comune (come tema in esame) possa NON essere di TOTALE proprietà dei condomini, e appartenere in parte ad un NON condomino?
    A me pare proprio impossibile, ovvero se questo "Lavatoio" è di proprietà di (ad esempio) dei 10 condomini come una parte essere "venduta" ad un terzo NON facente parte del condominio?
    Per saperne di più, ti invito a leggere il seguente Link LA VENDITA DELLE PARTI COMUNI CONDOMINIALI
     
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  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Praticamente tu per divenire unico proprietario di questa parte comune devi ottenere il consenso di tutti i condomini all'unanimità (1000/1000) e la firma di tutti sul rogito di compravendita, lo dice l'art 1120 cc
    - Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

    Ovvero quella parte comune deve rimanere utilizzabile a tutti i condomini, salvo l'unanimità dei consensi
     
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  12. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Ah, non c'è niente di meglio del codice civile italiano se ci si diverte a cavillare... Sarà perché non c'è un articolo che vada daccordo al 100% con gli altri?:D

    L'art. 1103 recita: "Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota". Non si pongono limiti alla cessione. La sentenza della CdC che ho citato sopra non fa che confermare la possibilità di cedere la propria quota di proprietà. Ne l'uno, ne l'altro entrano nel merito di cosa accade dopo la vendita, ne pongono limiti ex ante...

    Messa così, il caso di un locale condominiale che divenga di parziale proprietà di un soggetto estraneo al condominio non è affatto impossibile (semmai assurdo...).
    Ci si ritroverebbe con un locale la cui proprietà fa capo a due comunisti e sul quale rimarrebbe sospeso il vincolo della funzione originaria (diciamo lavatoio) che, in base al 1119 che tu citi, rimane indivisibile se non è possibile salvaguardare l'uso della cosa di ogni singolo proprietario (giacché partiamo dal principio che sia rimasto un solo condomino a non vendere, ha più senso parlare di proprietari).

    Nelle premesse di questa speculazione, tuttavia, parlavo di un locale in disuso e abbandonato a se stesso, ipotizzando che l'assemblea potesse, direttamente o indirettamente, formalizzare la cessata funzione. Se la funzione di lavatoio del locale cessa, non ci sarebbe più alcun uso della cosa da rendere incomodo e la divisione diverrebbe possibile proprio in osservanza dello stesso art. 1119.
    Il link che segnali è sicuramente utile e interessante, ma fa riferimento solo alla vendita del 100% del locale comune, non prendendo minimamente in considerazione la possibilità di vendita parziale. Una vendita che, come visto sopra, è (almeno teoricamente) possibile.

    Sempre premesso che si possa formalizzare o dimostrare la decadenza della funzione del locale comune, viene a cadere anche il limite previsto dall'art 1120 rigurdo l'uso e il godimento...
    D'altra parte è lo stesso art. 1120 che sancisce la maggioranza dei 2/3 dell'assemblea per decidere innovazioni "dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni".
    Nel caso si volesse trasformare il lavatoio in spazi di deposito o cantine da assegnare proporzionalmente ai proprietari, credo sarebbe facile dimostrare che queste consentano un rendimento maggiore di un locale abbandonato... Il problema, quindi, torna a essere quello esposto sopra: una volta definito il quantitativo di spazio da assegnare al singolo proprietario (vuoi disegnando una striscia in terra che lo delimiti o tirando su un tramezzo di cartone), come fai a decidere DOVE metterlo?

    Qui, ovviamente, stiamo giocando a fare l'avvocato del diavolo e il caso esposto non risolverebbe il MIO problema neanche se tutto andasse nel migliore dei modi.
    Tuttavia non puoi negare che, accettate le premesse, norme alla mano ci sia una logica alla quale molti avvocati potrebbero attaccarsi senza problemi!
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Bhe vedi una cosa, l'art. 1103 cc vale nella comunione e qui si tratta di condominio, quindi valgono sia l'art 1119 che l'art 1120 cc, comunque se proprio a te interessa acquistare (non godere dell'uso come intende l'art 1103 cc) questo lavatoio, prova ad andare da un notaio con solo una parte dei condomini (non tutti) e vedi cosa ti dice.
    Praticamente sono due cose differenti il godimento (che già lo hai) e la proprietà
     
  14. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Uhmmm:???:
    Mi spiace contraddirti, ma nel caso in questione il 1119 e il 1120 c'entrano poco o niente. L'articolo che stabilisce inequivocabilmente l'unanimità per l'alienazione di un bene condominiale è il 1108:

    - Art. 1108 Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
    [...]
    E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
    [...]



    Tutta l'ipotesi era costruita sul presupposto che non essendo mai stato istituito un condominio formale, non essendoci alcun regolamento condominiale che definisca le parti comuni e la loro funzione e non esistendo neanche una tabella millesimale ufficaile, a voler spaccare il capello in 4 fosse applicabile per i diritti reali il 1103.
    Ho già chiarito che nel mio caso non sarebbe comunque applicabile, ergo trattasi di puro esercizio mentale!:D
     
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusami, ma spiace contraddire te e la tua ipotesi che non regge, infatti il condominio non si deve "costituire" di fatto con qualche atto, ma nasce spontaneo quando esistono delle parti comuni tra proprietari (p.es. il lavatoio come in questo caso, oppure il tetto, le scale, i muri maestri ecc ecc), ci sono infatti diverse Sentenze a prova di quanto dico;

    La nascita di un condominio infatti non postula un formale atto costitutivo, ma si verifica pleno jure con la costruzione sul suolo comune o con il frazionamento da parte dell’unico proprietario pro indiviso di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti, in proprietà esclusiva (Cass. 78/4769). Ciò è vero anche ove si consideri che in caso di frazionamento della proprietà di un edificio a seguito del trasferimento dell’originario unico proprietario ad altri soggetti di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tal momento – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso (Cass. 87/3671).

    e nulla importa che non sia stato mai nominato un amministratore, infatti si nomina da quando i condomini sono superiori a 4 unità (vedi art. 1129 cc), e neppure il regolamento, questo infatti si redige se sono più di 10 (vedi art. 1138 cc), per cui vale per il condominio l'art. 1119 e 1120 cc
     

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