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  1. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Ho un problema, e chiedo a qualcuno più esperto di me in materia qualche consiglio.

    In questi giorni dobbiamo necessariamente sostituire la caldaia condominiale (sistema centralizzato). Il comune di Padova ci ha inviato già la seconda diffida e non possiamo più procrastinare la cosa. Il problema è che abbiamo un inquilino moroso, che non paga da diversi anni, ed il condominio ha già avviato una procedura esecutiva per ottener il pignoramento del bene e la successiva vendita all'asta. In realtà, siamo ben consapevoli che non riusciremo a recuperare nulla, se non le spese in pre-deduzione dell'esecuzione, ma la procedura doveva essere avviata per far si che il prima possibile terminasse questa "emorragia" (soldi che tutti gli altri condòmini versano per sostenere le spese dell'inquilino moroso).

    Si è atteso per la sostituzione della caldaia in primis per questa ragione, ma ora non è possibile più aspettare.

    Uno dei condòmini, ora, ha proposto di passare da centralizzato ad autonomo. L'amministratore sostiene che non sia possibile o che la cosa sarebbe molto difficoltosa, in quanto bisognerebbe dimostrare, in linea con le normative vigenti, che l'insieme dei "sistemi autonomi" è più efficiente di quello centralizzato.
    A parte che questa cosa, secondo me, si potrebbe certamente dimostrare, in quanto la semplice sostituzione della caldaia non impatta positivamente sul sistema "energivoro" dell'edificio (alta dispersione, difficoltà ad avere in tempi decenti acqua calda ai piani alti, enorme differenza di temperatura tra il primo piano e l'ultimo, costi elevatissimi per i consumi di acqua calda, ecc.), a meno che non si agisce con ben più costosi interventi di riqualificazione energetica, pongo alcune domande:

    1. Neanche in queste situazioni (inquilino che non paga da anni), se la maggior parte dei condòmini sono favorevoli, si può cambiare sistema?
    2. Cosa succede se la maggior parte dei condòmini si rifiuta di partecipare alle spese della caldaia e ne chiede la chiusura?
    3. Quale potrebbe essere l'iter burocratico per cambiare sistema?
    4. Che tipo di maggioranza occorre?

    Grazie a chi vorrà o potrà rispondere.
     
  2. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    Aggiunto dopo 8 minuti :

    vaio su internet e guarda il "nuovo regolamento di condominio" : se desideri staccarti dall'impianto condominiale e gestirtene uno tutto tuo,cio' e' attualmente consentito per legge a determinate condizioni delle quali indico :
    -senza alcuna approvazione condominiale o meno (nessun condomino od amministratore puo' opporsi)
    -l'impianto centralizzato non deve risentirne (gli altri condomini non devono risentire del tuo distacco : necessita dichiarazione di tecnico specializzato,geometra o certificatore energetico)
    -dovrai tuttavia partecipare agli oneri per la manutenzione dell'impianto ( il che' vuol dire che comunque dovrai partecipare alle spese di eventuale sostituzione della caldaia e pagare in seguito la manuntezione della stessa ma...non il riscaldamento )
    vedi se ti conviene restare nel "centralizzato" o staccarti
    PS: assicurati che,nel regolamento condominiale dell'edificio NON sia presente l'espresso "divieto" al distacco (ultima delibera della cassazione)
    Auguri:soldi::soldi::soldi::soldi:
     
    A esimbad piace questo elemento.
  3. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    La cosa è un po' differente, perché c'è un problema con un condòmino e perché la maggioranza (non solo io) vuole staccarsi dal centralizzato per evitare di pagare per ancora altri anni per l'inquilino moroso.
    Comunque grazie per la risposta.
     
  4. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il distacco dall' impianto di riscaldamento è consentito solo se si riesce a dimostrare che dalla rinuncia e dal distacco non derivano aggravi di spese per coloro che continuano ad utilizzare l' impianto di riscaldamento centralizzato, o uno squilibrio termico dell' edificio tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio.
    Pertanto, il condòmino in questione deve far accertare da un termotecnico di ficucia l' esistenza di tutti questi presupposti e fargli redigere una perizia da inviare all' amministratore per le opportune valutazioni.

    Pertanto vi consiglio di chiamare un termotecnico di vostra fiducia che vi dia la consulenza sufficiente per farvi decidere con consapevolezza.

    Io non sono un tecnico di riscaldamento; ritengo per logica che se un numero considerevole di condomini si staccano dall' impianto centrale di riscaldamento, ....qualcosa succede!
    Per altre informazioni specifiche su questo argomento vi rimando al link che segue:
    La Community AziendaCondominio; distacco da impianto di riscaldamento
     
  5. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    Se la maggioranza e' decisa a cambiare tipo di riscaldamento, non ci sono problemi : l'assemblea,legalmente costituita,decide a maggioranza per il passaggio da "risc. centralizzato ad individuale " ed il condomino moroso e/o dissenziente si DEVE adeguare : in quanto poi agli squilibri termici ,gli stessi non dovrebbero sussistere poiche' l'impianto centralizzato "dovrebbe" essere stato costruito con i singoli ingressi NON in "serie" ma in "parallelo" il che' starebbe a significare che,dal distacco di un concomino, aumenterebbe la pressione che le pompe di invìo nell'impianto rendendo piu' veloce il ricircolo dell'acqua calda e minore dispersione per la mancanza di accesso per un impianto : pertanto ,con alimentazione in parallelo, il centralizzato se ne avvantaggierebbe....la cosa cambia se l'impianto e' in "serie"...a questo punto la chiusura di UN singolo condomino apporterebbe un NOTEVOLE squilibrio etc etc :
    la cosa migliore sarebbe decidere in maggioranza di passare da un tipo di riscaldamento (centralizzato) ad un altro (singolo o nominale)
    ad Azzaretto diro' che :triste:distribuzione in parallelo) in considerazione del fatto che esisterebbe in pratica una SOTTRAZIONE VOLUMETRICA di superficie riscaldata ,i consumi si RIDURREBBERO per cui.....dovrebbero diminuire anche i consumi : l'unica cosa,alla quale non ci si puo' sottrarre, e' che COMUNQUE il condomino che attuerebbe il "distacco" andrebbe a pagare....la MANUTENZIONE dell'impianto centralizzato
    ciao a tutti
     
    A Donatella Di Ciaccio piace questo elemento.
  6. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Ok, gli ultimi suggerimenti sono interessanti, ma non ho capito:
    se la maggioranza dei condòmini è per il riscaldamento autonomo, dobbiamo comunque sostituire la caldaia vecchia? Ovvio che in questa situazione la cosa non avrebbe più senso. Compriamo una caldaia centralizzata nuova solo per uno o pochi altri inquilini?

    Ua nota, da non addetto ai lavori, non essendo un termotecnico. Tutti dicono che il riscaldamento centralizzato fa risparmiare rispetto a quello autonomo. Nella pratica, non è affatto così. E lo dico osservando le bollette tra diverse tipologie di appartamenti che ho avuto, sia in centralizzato che con l'autonomo.
    Innanzitutto è necessario istallare valvole termostatiche e contabilizzatori ,altrimenti il paragone è in netto sfavore del centralizzato. Si pensi ad esempio a chi durante il giorno è fuori casa, tanto per dirne una.
    Ma poi, il consumo di acqua calda è folle! Con il centralizzato il costo/mc è almeno 10 volte superiore!

    Io non entro nel merito del risparmio complessivo di tutto lo stabile, da un punto di vista di calorie consumate, ma il centralizzato è assolutamente iniquo, per i motivi su detti. Va bene per la pensionata che abita l'appartamento dalla mattina alla sera, non per chi lo usa solo la notte. Inutile dire se uno ha l'appartamento sfitto (o comunque è via) per alcuni mesi!

    Seconda nota. l'amministratore dice che sostituire la caldaia con una a condensazione, più valvole più contabilizzatori ci costerebbe dal doppio al triplo. Non so, io questa convenienza nel centralizzato, proprio non la vedo. Se a questo aggiungo che i condomini sono costretti a pagare in solido le spese di altri inquilini che per lunghi periodi non pagano (come sta succedendo a noi)... non so, mi sembra proprio una presa in giro.
     
  7. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    Allora...puntualizzando : se la maggioranza condominiale VOTA per il passaggio al riscaldamento AUTONOMO, la vecchia centrale termica verrebbe smantellata o perlomeno CHIUSA.
    In questo caso NON e' necessaria una SOSTITUZIONE della vecchia caldaia relativa all'impianto che diverrebbe "EX" centralizzato.
    Impianto AUTONOMO : il condomino se lo fa como meglio crede : non sono necessarie "valvole" intelligenti e pertanto il costo puo' variare
    E' necessario,per accertarne la convenienza o meno,consultare (lo puoi fare anche preventivamente) un INSTALLATORE
    Questi ti indichera' una spesa complessiva singola : nel caso sìa condominiale la spesa pro capite potrebbe essere un pocino piu' bassa
    RELAZIONE FRA CONDOMINI :questa e' MOLTO importante poiche' se la MAGGIORANZA (consulta l'amministratore se e' necessaria la Maggiorenza o L'Unanimita'.....dipende anche dal regolamento di condominio) approva il passaggio dal riscaldamento centralizzato ad autonomo (ripeto) gli eventuali "dissenzienti" (minoranza) o si adeguano o..restano al freddo
    Nel malaugurato caso NON esostesse maggioranza o delibera sufficiente....TU potresti egualmente decidere di passare univocamente all' autonomo ma...ebbene sì....dovresti contemporaneamente partecipare alle spese della SOSTITUZIONE caldaia ed a tutte le opere necessarie :
    in definitiva avresti la possibilita' di gestire il tuo " riscaldamento" da singola unita' ma dovresti OBBLIGATORIAMENTE concorrere a tutte le spese di sostituzione,manutenzione,gestione
    In quanto poi alla RESA e GESTIONE esistono pro e contro :
    VANTAGGI : puoi gestire (esistono appositi orologi regolatori) il rioscaldamento nelle verie fasi della giornata e nottata arrivando fino alla sospensione programmata del riscaldamento
    SVANTAGGI : dipende dalla posizione del tuo appartamento....e mi spiego :
    -se hai dei locali posizionati fra appartamenti contigui (vicini) e tu sei nelle condizioni di trovarti come una "scatola" compresa fra altre "scatole" puoi approvittare dell'involontario apporto calorico degli appartamenti confinanti (meno spesa)
    se ti trovassi al "limite esterno" con pareti esposte verso l'esterno o piu' esterni ( es . camere che confinano con l'esterno dell'edificio) e' necessario calcolare la "dispersione" di calore ....in questo caso l'impianto centralizzato provvede automaticamente anche in tua assenza (trovi la casa "calda" quando rientri) mentre avrai necessita' di un apporto piuttosto alto di calorìe e periodi MOLTO dispendiosi....
    -manutenzioni obbligatorie : ricorda che l'impianto centralizzato e' gestito dall'amministratore in tutte le fasi : l'impianto autonomo DEVE sottostare a controlli termotecnici dopo i primi tre o quattro anni (dipende dalle disposizioni comunali) e dovrai essere munito/a di apposito libretto
    MA IN DEFINITIVA :
    NON dovete sottostare a POCHI CONDOMINI !
    CONTROLLA se per passare da un metodo all'altro e' NECESSARIA la MAGGIORANZA dei millesimi condom,iniali o l'UNANIMITA ' !(guarda il REGOLAMENTO CONDOMINIALE...se non lo hai fattelo dare dall'amministratore)....dipende tutto da lì !
    Auguri
     
    A gcaval e gatta ciro piace questo messaggio.
  8. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Sei stato chiarissimo, grazie. Sulle ultime cose avevo più o meno le stesse idee.
    Il concetto che più mi interessava è questo:
    e questo:
     
  9. alfacasa

    alfacasa Membro Junior

    Scusami ma il rete ho trovato che per le innovazioni in campo energetico, il quorum deliberativo è quello indicato dall'art. 26 comma 5 della L. 9 gennaio 1991, n. 10 recante norme per l'attuazione del piano energetico nazionale, di cui si riporta il testo che così recita:
"Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento, in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli artt. 1120 e 1136 del codice civile".

    A quanto pare non servirebbe la maggioranza di millesimi e condomini ma solo quella dei condomini. E' così?
    Ed eventuali divieti nei regolamenti condominiali sarebbe derogati?
     

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