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  1. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    ho un quesito per il quale avrei bisogno di riferimenti precisi a leggi o sentenze. Spero questa sia la sezione giusta, altrimenti prego chi di dovere di spostarla ove più opportuno.

    I fatti: nel mio condominio l'assemblea ha deliberato, in seguito al verificarsi di infiltrazioni al piano sottostante, il rifacimento dei terrazzi del piano attico, composto da due appartamenti. I lavori sono anche abbastanza urgenti e parte della terrazzatura funge da lastrico per gli appartamenti sottostanti
    Uno dei due proprietari di tali appartamenti sta però ponendo una serie di ostacoli alla realizzazione dei lavori.

    Un primo vincolo è di natura temporale: ha un figlio all'estero che si sposa a maggio e partirà a fine mese per raggiungerlo. Tuttavia, non prevede di rientrare prima di ottobre-novembre di quest'anno e non intende farlo nemmeno di fronte all'urgenza dei lavori da effettuare. Ha dei parenti in città, ma non vuole lasciargli le chiavi per poter accedere all'appartamento in caso di necessità.

    Il secondo vincolo è che lo stesso condomino non vuole che si passi per il suo appartamento per eseguire i lavori sulla sua porzione di terrazzo, ma pretende che gli operai passino per il tetto o per il terrazzo confinante dell'altro condomino.

    Al secondo vincolo, tutti i restanti partecipanti all'assemblea hanno dichiarato e fatto verbalizzare di non voler sostenere oneri aggiuntivi derivanti dal rifiuto di accesso opposto dal condomino e che tali maggiori oneri dovranno ricadere su quest'ultimo.

    Ora, vista la confusione sul punto, vorrei capire quali sono diritti e doveri del condomino che rifiuta il passaggio attraverso il suo appartamento e se l'assemblea ha operato correttamente. Qualora esistesse un diritto di passaggio e questo venisse negato cosa si può fare? Esistono leggi e/o sentenze in proposito?

    Grazie a quanti vorranno contribuire alla soluzione di questo problema.
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Potrebbe essere attinente:
    La legge dice che il condomino e’ tenuto a dare accesso e passaggio sulla sua proprieta’ individuale, purche’ ne sia riconosciuta la necessita’.
    In sostanza, quella dell’occupazione momentanea dello spazio privato deve essere, se non l’unica, quanto meno la soluzione di piu’ facile attuazione.
    Nel caso di mancanza di accordo tra le parti, la valutazione dei requisiti per concedere il passaggio dovra’ essere svolta in sede giudiziaria.
    La Corte di Cassazione, in piu’ occasioni, infatti, ha evidenziato che“ai fini della riconosciuta necessita’, cui l’art. 843 c.c. subordina la concessione dell’accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra piu’ soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo" (cosi’ Cass. n. 3494/75).
     
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  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    a me è capitato un caso in cui il condomino dell'ultimo piano, condannato, a seguito di infiltrazioni, a far rifare completamente il proprio terrazzo/lastrico solare che fungeva da parziale copertura ai piani sottostanti, per boicottare la scelta dell' assemblea sull'impresa che avrebbe fa i lavori, ha negato l'accesso ed il transito dal suo appartamento. Ha preferito pagare un costosissimo ponteggio: sto parlando di un 8° piano. I lavori si sono svolti con le sue tapparelle abbassate; quindo la presenza o meno del condomino o dell'inquilino a quel punto è stato ininfluente.
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    In caso non bastasse la legge, per eseguire i lavori sul terrazzo non accessibile, non si potrebbe passare dall'esterno con un ponteggio @tovrm ? Almeno non sarebbe necessario entrare in casa...questo anche per l'altro terrazzo. Per esperienza diretta quando demolisci un terrazzo sporchi tantissimo ed anche se in casa copri con dei teli un po' sporchi ugualmente. Passando da fuori non avresti problemi. Altro problema è che quando devono portare il cemento o i sacchi di sabbia e passando per l'interno (l'unico accesso al cantiere) polvere ne cade, anche se fai attenzione. Se c'è una persona che già si oppone e dopo si trova la casa un po' sporca temo ve le sentirete....
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se volete fare i lavori urgenti e per risparmiare create disagio ad altri, non rientra negli articoli precedentemente citati, dovete trovare altra soluzione con un ponteggio a con un cestello dall'esterno
     
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Per risparmiare sul ponteggio (riferendomi al mio discorso di prima) c'è la possibilità del "castello" ossia del ponteggio non di tutta una facciata per tot piani ma solo uno spazio largo quanto una pedana (2mt) e aderente ad esso un'altra pedana. Costa molto molto meno di un ponteggio con facciata completa e se bisogna sistemare il terrazzo è la scelta che non crea problemi agli ultimi piani (ma anche alle parti comuni) e viene incontro alle esigenze di risparmio del condominio.
     
  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    si tratta di capire quanto siano invasivi i lavori, in generale però attraversare atrio d'ingresso usare l'ascensore e attraversare l'appartamento per poter realizzare lavori su un terrazzo che comprendono discesa e sollevamento di materiali, non è mai una scelta corretta, si rischia di rovinare o quanto meno danenggiare queste zone nelel quali si passerà moltissime volte e non è possibile pensare di non sporcare.
    La soluzione è un castello di sollevamento per i materiali installato all'esterno, da qui potrebbero accedere anche gli addetti ma è più complicato, gli adetti potrebbero si accedere tramite gli appartamenti ma per il minimo indispensabile e con accorgimenti tali da non maltrattare le zone che attraversano, in questo caso è ragionevole muoversi
     
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  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Siamo sulla stessa lunghezza d'onda.:applauso:
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    la domanda era: come è regolato?
    dal punto di vista dei regolamenti esiste la priorità del bene comune sul singolo quindi difficilmente ci si può opporre ai lavori e al passaggio se non vi sono soluzioni alternative praticabili, la cosa deve essere però trattata in modo ragi9onevole senza gravare troppo su chi subisce che può opporre regionevolmente dei paletti, si tratta quindi di proporre soluzioni che siano le più ragionevoli possibile e chi subisce deve accettarle
     
  10. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    I materiali (sia quelli della demolizione che quelli per la ricostruzione) verrebbero fatti transitare esternamente e non per l'appartamento (questo non è mai stato in dubbio), ma gli operai da qualche parte devono passare per accedere ai terrazzi e mi sembra eccessivamente oneroso far montare un ponteggio dal tetto. Lasciamo perdere se poi dovesse essere fatto dal lato strada (cui si aggiungerebbero i costi per l'occupazione di suolo pubblico).
    A questo punto i maggiori oneri dovrebbero gravare sul condomino che non consente il transito agli operai. Esiste qualche riferimento di legge in proposito?
     
  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    i costi per l'occupazione suolo pubblico vengono conteggiati nel ponteggio. L'autoscala che vi porterà i materiali su nel terrazzo, paga comunque un occupazione suolo pubblico. Lo scarico non è immediato. Un po' di anni fa ho fatto un lavoro simile a quello descritto da te ed il problema manco a farlo apposta era lo stesso identico al vostro...
     
  12. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E che soluzione è stata adottata?
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il castello, ossia un piccolo ponteggio largo 2mt x2mt, il minimo indispensabile per passare anche con i materiali. Il costo è 1/3 di un ponteggio da facciata. Ho ancora delle foto, se ti incuriosisce te le giro...i costi erano intorno ai 4500 € ivati nel 2008, ma i castelli erano 2. Come vedi non spese fuori dal mondo. Il condominio di 4 piani fuori terra. Ovviamente dovete chiedere dei preventivi nella vostra zona.
     
    Ultima modifica: 27 Marzo 2014
  14. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per una spesa tra il 25k e i 30k, il ponteggio vuol dire un aumento tra 1/5 e 1/6 del costo totale. Non mi sembra poco, soprattutto per i condomini meno abbienti. Ti pare?

    E poi ti posso assicurare che, almeno a Roma, per l'occupazione di suolo pubblico, non ne esci con meno di 2000 Euro di costo vivo (spesa sostenuta l'anno scorso da un condomino per lavori nel proprio appartamento).
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non credo allora che ne uscirete in modo diverso, proprio perché per fare questi lavori sul terrazzo l'unica via NON è passare SOLO dalla casa ma è possibile ANCHE passare dall'esterno. Sono lavori sia il ponteggio che il terrazzo detraibili al 50%. Aggiungo sono detraibili pure parte degli oneri e la cifra massima detraibile è ancora 96.000€ per unità immobiliare al 50% fino al 31/12/2014. Dal prossimo anno il 50 diventa 40 e la cifra detraibile è identica.
     
    Ultima modifica: 27 Marzo 2014
  16. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sì, ma prima di detrarre devi spendere. A questo punto voglio capire se è giusto imputare le maggiori spese al condomino che si oppone al passaggio degli operai nel suo appartamento
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Tu al suo posto faresti passare gli operai da casa tua?? Mattina, pranzo, dopo pranzo e pomeriggio?? Avere la casa che è adibita ad accesso per un cantiere è questo. Un conto è ristrutturare in privato il proprio appartamento, un altro e permetterne l'accesso per sistemare un tetto terrazzo che è di proprietà ANCHE del condominio. Il rischio è quello di sporcare nonostante tutto, perché anche se metti i teli la casa la sporchi e non poco, e farlo per lavori non SOLO tuoi scoccia da morire. A mio avviso se il privato si oppone al passaggio nella sua proprietà poco potete fare. Come ti dicevo io (ma anche Griz) esistono alternative al passaggio interno, arrecando il minor disagio possibile al condomino. Le spese per il ponteggio vengono ripartite come il resto dei lavori che possono seguire il 1/3 e 2/3. Ma questo penso possa dirvelo meglio l'amministratore.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    aggiungo poi che per un motivo o per altro (vedi l'idraulico per le pilette di scarico sul terrazzo) o il professionista che segue i lavori per il condominio, i piastrellisti, quella casa passaggio diventa un via vai continuo, un porto di mare...non so quanti accetterebbero ciò, conoscendo veramente cosa stanno andando in contro.
     
  19. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    I miei abitano ad un attico e quando è stato rifatto il terrazzo, gli operai li hanno fatti passare senza creare problemi al condominio. So bene a quali disagi si va incontro. Ma se vuoi l'attico, devi prenderne oneri e onori.
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ma non sei obbligato a farlo...può essere disponibilità ma comunque non esiste niente e nessuno che può obbligarti a farlo.
     

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