Aidualc

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Buongiorno a tutti!
Chiedo scusa per il post doppio, l'argomento è già stato trattato, ma mi occorrerebbe un'indicazione specifica sulla situazione di cui sotto.

Dobbiamo stipulare un contratto a uso diverso 6+6. Il conduttore farà una attività di ufficio, l'immobile è un A/10, quindi è esclusa la problematica dell'avviamento.

Il problema che mi trovo davanti è questo. Il locatore ha un leasing sull'immobile. Il leasing XYZ ha chiesto di inserire la seguente clausola:

In ipotesi XYZ Leasing s.p.a. dichiarasse la risoluzione del Contratto con conseguente suo diritto a ottenere la disponibilità giuridica dell’immobile, tale risoluzione comporterà automaticamente di diritto anche la risoluzione del presente contratto con obbligo del conduttore ordinario di consegnare alla XYZ Leasing s.p.a. l’immobile libero da persone e cose entro 30 giorni*, restando a esclusivo carico del locatore ordinario, in tale sua veste giuridica, qualsiasi obbligazione di natura economica inerente e conseguente alla intervenuta risoluzione.

Ho contestato la cosa, dicendo che bisogna rispettare la riconsegna di legge, che sarebbe una pattuizione nulla e non una semplice clausola vessatoria che si può controfirmare. Risposta: questa clausola ci arriva dalla nostra sede madre francese e sarà difficile cambiare la clausola (oltre che richiedere tempi lunghi, mesi!).

Mi potete indicare gli articoli del codice civile, o una sentenza, che mi aiuti a contestare la cosa? Se sono nella ragione. Un GRAZIE anticipato!
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
un contratto a uso diverso 6+6. Il conduttore farà una attività di ufficio, l'immobile è un A/10,
Si tratta di un contratto commerciale, regolato dalla l. 392/1978.

Prova ad appellarti all'art. 30:

.

Se il conduttore non rilascia spontaneamente (e nel tuo caso entro i 30 giorni richiesti) l'unità immobiliare, il locatore non può far altro che seguire l'iter giudiziario.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Quindi questi 30 giorni valgono solo nel caso in cui la risoluzione del contratto fosse dichiarata tramite giudice (es. per sfratto convalidato)?

La mia domanda/ipotesi è:
il locatore non paga il leasing
il leasing giustamente intasca i canoni del conduttore al posto del locatore
SE questi non coprono abbastanza o, in generale, ci sono le condizioni per interrompere il contratto di leasing per inadempienza del locatore, e si arriva alla richiesta di rilascio dell'immobile da parte del leasing, il conduttore deve rilasciare in max 30 giorni o ha diritto a più tempo (se, da parte sua, è sempre stato adempiente)?
 

basty

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Proprietario Casa
Sono molto tranquilla di tutte le parti in causa, ma voglio ben capire cosa comporta quella clausola.
Intanto... mi accorgo solo adesso che sei ... una signora gattina ...

Forse per mia lacuna, non ho capito bene ... i rapporti in atto. Seguendo questo mio schema, puoi ridefinirmi il problema?

Proprietario = Tizio
Concedente il leasing: Caio?
Utilizzatore del Leasing : Sempronio?
Conduttore:
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se ho inteso, il locatore ha stipulato un contratto di leasing per ricevere l'immobile in godimento.
A sua volta ha stipulato un contratto di locazione verso un terzo soggetto.
Mi sembra che tale secondo contratto si configuri come una sublocazione.

Se questa ipotesi di parallelismo è vera, potrebbe trovare applicazione e risposta l'articolo linkato, che esclude che tra locatore e conduttore possano essere stabiliti accordi negoziali che vanno a pregiudizio dei diritti del subconduttore.
 

griz

Membro Storico
Professionista
da quanto ho capito il locatore ha acquistato l'immobile con contratto di leasing, quindi fino al riscatto non sarà suo, però lo affitterebbe ed il problema è definire con la società di leasing (che è di fatto proprietaria) la gestione di un'eventuale necessità di liberare l'immobile. Il conduttore non ha alcun rapporto con la società quindi nel momento in cui il locatore non pagasse le rate del leasing questa non incasserà i canoni dal conduttore ma procederà contro il locatore suo contraente chiedendo di liberare l'immobile; nel caso specifico chiede di avere la possibilità di avere il possesso entro 30 giorni. Va considerato che dal momento in cui il locatore iniziasse a non pagare le rate alla richiesta della società di leasing la liberazione dell'immobile passerebbe qualche mese, quindi la richiesta dei 30 giorni avrebbe senso in quanto sarebbe già trascorso un periodo di tempo, certo che per il conduttore non sarebbe una bella cosa
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Premesso che di contratti di leasing non so nulla e questa discussione mi ha dato lo spunto per leggere qualcosa in rete, hai fatto una descrizione della situazione che è chiara, ma non entra nel merito delle conseguenze, come richiesto da Aidualc.

Che la società di leasing (francese?) voglia e debba cautelarsi non ci piove.

Ma non vedo quali cautele corrispondenti possa prendere il locatore= utilizzatore del leasing. Dal momento che stipula il suo contratto di locazione (sublocazione) può imporre una clausola che di fatto è contraria alla legislazione sulle locazioni? Credo di no.

In un articolo leggo che il leasing immobiliare è equiparabile ad un leasing finanziario o traslativo. dove la disciplina in caso di risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore , è quella applicabile alle vendite a rate con riserva di proprietà.

Mi parrebbe che quindi il locatore=utilizzatore del leasing verrebbe preso tra due opposti vincoli, non conciliabili ---> cioè guai.
 

griz

Membro Storico
Professionista
Ma non vedo quali cautele corrispondenti possa prendere il locatore= utilizzatore del leasing. Dal momento che stipula il suo contratto di locazione (sublocazione) può imporre una clausola che di fatto è contraria alla legislazione sulle locazioni? Credo di no.
io non conosco molto delle locazioni commerciali, è evidente però che se una clausola simile non è ammissibile, non lo è
 

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