Pattuizioni nel contratto e cedolare secca con Siria.

[enrico7]

Se ho capito bene con Siria non si deposita il contratto ma resta una copia a me e una al conduttore.
Se affitto una stanza a studenti con il diritto di entrare in un altra stanza dell'appartamento che rimane a mia disposizione (la stanza), questa cosa si intende che è una pattuizione?
Oppure posso lo stesso registrarlo con Siria e il contratto con la planimetria delle parti locate e quelle non locate rimane a me e al conduttore??
Saluti

Enrico

 

[tovrm]

Siria lo puoi usare solo per registrare contratti standard. Contratti che abbiano ulteriori clausole rispetto a tali contratti devono essere registrati presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate utilizzando il mod. 69.

 

[enrico7]

altri dicono che si può fare... e poi quale sarebbe la differenza se io e lui abbiamo copia del contratto firmato da entrambi? e la registrazione telematica?
Allora secondo te non si potrebbe nemmeno togliere o modificare gli articoli in un contratto tipo standard transitorio.
Aiutatemi

Enrico

 

[mapeit]

Siria non è altro che una delle tante modalità di registrazione telematica dei contratti di locazione.
In ogni caso, quando si registra un contratto di locazione con modalità telematica, l'Agenzia delle Entrate non ne conserva una copia integrale e non vengono apposti "timbri" dell'Agenzia delle Entrate sulle copie cartacee che restano in possesso del locatore e del conduttore, ma viene rilasciata solamente una ricevuta di avvenuta registrazione e pagamento della tassa di registro o, come nel caso di Siria, solo di avvenuta registrazione (in quanto non si paga tassa di registro per i contratti che prevedono l'assoggettamento alla cedolare secca).
La registrazione "manuale" o tradizionale di un contratto prevede invece il deposito di una copia del contratto presso l'Agenzia delle Entrate e l'apposizione delle marche da bollo e dei timbri da parte di quest'ultima sulla/e copia/e che resta/no in mano a chi effettua la registrazione.
Agli effetti dell'imposta di registro e del fisco entrambe le modalità hanno la stessa validità inoppugnabile.
Agli effetti di future possibili liti e contestazioni, alcuni legali sostengono che il fatto di avere una copia con tutte le clausole depositata presso l'Agenzia delle Entrate e una copia conforme in mano, con marche e timbri, costituisca un ulteriore motivo di "certezza" delle clausole apposte e della loro validità.
Io non sono di questo avviso e ritengo che qualora il contratto sia firmato in calce dalle parti, siglato da esse in TUTTE le pagine, regolarmente registrato in qualsiasi modalità (quindi corredato delle ricevute rilasciate dall'Agenzia) e in possesso di entrambi, esso abbia pieno valore legale in caso di contenzioso.
Infatti il fatto che una copia "integrale" sia depositata presso l'Agenzia delle Entrate non garantisce affatto la parte che non ha effetrtuato materialmente la registrazione (di solito la fa il locatore) che "quella" copia sia quella che effettivamente è stata siglata. L'Agenzia non autentica le firme e non controlla le clausole, se non per la quantificazione delle imposte di registro, anche qualora contengano accordi particolari. Invece, se vi sono "allegati" al contratto pretende l'imposta di registro anche su questi ultimi.
Pertanto chi effettua la registrazione potrebbe produrre anche una copia artefatta del contratto.
L'unica garanzia in questi casi è la firma autografa apposta da entrambe le parti sulle pagine del contratto che resta in proprio possesso e che un domani si può produrre dinnanzi a un giudice.

 

[tovrm]

Mi spiace dissentire da Mapeit, ma poiché Siria non è in grado di recepire le clausole ulteriori al modello standard previsto per legge, qualsiasi contratto in mano alle parti che lo hanno sottoscritto che contenga tali pattuizioni, in caso la registrazione venga fatta per via telematica, hanno il valore di mera scrittura privata e non possono far qualificare «quel» contratto come atto registrato.

 

[mapeit]

Mi spiace dissentire da Mapeit, ma poiché Siria non è in grado di recepire le clausole ulteriori al modello standard previsto per legge, qualsiasi contratto in mano alle parti che lo hanno sottoscritto che contenga tali pattuizioni, in caso la registrazione venga fatta per via telematica, hanno il valore di mera scrittura privata e non possono far qualificare «quel» contratto come atto registrato.

Scusa tovrm, ma vorrei solo capire meglio.
Cos'è il "contratto standard previsto per legge" ?
Il contratto è comunque una scrittura privata, anche se registrato. Non è un atto pubblico.
In cosa differisce in termine di valore legale ? C'è qualche sentenza o altra documentazione a supporto del fatto che non puoi far valere le clausole di un contratto di locazione registrato in via telematica ?

 

[tovrm]

Il contratto standard è quello pubblicato in allegato alla normativa sulle locazioni (l. 431/98). In particolare, nel caso dei contratti concertati (come nel caso quo prospettato), gli schemi contrattuali sono quelli allegati al DM del Ministero dei Lavori Pubblici del 5 marzo 1999, che contempano tre situazioni: locazioni ad uso abitativo, locazioni transitorie e locazioni per studenti universitari.

Nelle istruzioni per la compilazione del modello Siria, trovi, al paragrafo «Chi può utilizzare Siria» la seguente istruzione: «Il presente modello semplificato di denuncia può essere utilizzato per la registrazione del contratto ed esercizio dell’opzione per la cedolare secca soltanto se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
...
- il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende
ulteriori pattuizioni.»
Io la interpreto nel senso di cui sopra. Magari sbaglio ed in tale caso attendo smentite.

Quanto alla scrittura privata, in base a quanto chiaramente disposto dal codice civile, solo l'autentica della sottoscrizione o la registrazione dell'atto, consentono di dare data certa all'effetto di tale scrittura nei confronti dei terzi. Altrimenti la relativa data di validità ed efficacia verso terzi deve essere provata.

 

[mapeit]

Eh però... io sono d'accordo con te sul fatto che i contratti di locazione (tutti) vadano redatti in accordo con la normativa vigente, quindi L.431/98, DM 5/3/99 e, aggiungerei, gli schemi dei contratti concertati in sede provinciale che, come certamente avrai notato, differiscono molto da provincia a provincia pur essendo conformi, per legge, al D.M. in oggetto.
Però ciò non toglie che a un contratto tu possa aggiungere delle clausole che non siano in contrasto con quanto sopra, né con le disposizioni del Codice Civile. Questo nessuna norma lo esclude.
Il modello Siria non può essere usato, ovviamente, per le locazioni commerciali soggette alla disciplina della L. 392/78, però anche qui nulla toglie che per un contratto ad uso commerciale si possano redigere clausole non in contrasto con tale normativa ed effettuare la registrazione in via telematica con piena validità di quanto pattuito.
In sostanza non comprendo la questione del "doppio valore", ossia perché - secondo te - un contratto registrato in via telematica (Siria, Iris o altra procedura che provveda all'invio del file in frmato XML all'Agenzia delle Entrate) abbia "meno valore legale" di un contratto registrato in maniera tradizionale, ossia recapitato in forma cartacea e corredato dal mod. 69 all'Ufficio Agenzia delle Entrate competente.
Magari un avvocato esperto di locazioni potrebbe spiegarcelo.

 

[tovrm]

Te l'ho detto: è la mia interpretazione. Nulla toglie che possa sbagliarmi.

Da come la intendo io, se oltre agli elementi essenziali della locazione (che, a mio modo di vedere, sono quelli indicati negli schemi di legge) aggiungi ulteriori pattuizioni (clausole), non è consentita la registrazione con Siria.

 

[mapeit]

Dai un'occhiata a questo thread del forum, c'è stata già questa discussione.
http://www.propit.it/f76/registrazione-tramite-iris-testo-contratto-14241/
Ricercherò in giro qualche parere "autorevole", vorrei chiarire questo dubbio.
Non che disprezzi la tua opinione, però mi sembra assurdo che la legge preveda una modalità di registrazione che sia condizionata alla mancata apposizione di qualsivoglia clausola che esuli dallo schema standard, sempre che rientri tra le pattuizioni inerenti la locazione... è ovvio.