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  1. enrico7

    enrico7 Nuovo Iscritto

    Se ho capito bene con Siria non si deposita il contratto ma resta una copia a me e una al conduttore.
    Se affitto una stanza a studenti con il diritto di entrare in un altra stanza dell'appartamento che rimane a mia disposizione (la stanza), questa cosa si intende che è una pattuizione?
    Oppure posso lo stesso registrarlo con Siria e il contratto con la planimetria delle parti locate e quelle non locate rimane a me e al conduttore??
    Saluti

    Enrico
     
  2. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Siria lo puoi usare solo per registrare contratti standard. Contratti che abbiano ulteriori clausole rispetto a tali contratti devono essere registrati presso gli uffici dell'AdE utilizzando il mod. 69.
     
  3. enrico7

    enrico7 Nuovo Iscritto

    altri dicono che si può fare... e poi quale sarebbe la differenza se io e lui abbiamo copia del contratto firmato da entrambi? e la registrazione telematica?
    Allora secondo te non si potrebbe nemmeno togliere o modificare gli articoli in un contratto tipo standard transitorio.
    Aiutatemi

    Enrico
     
  4. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Siria non è altro che una delle tante modalità di registrazione telematica dei contratti di locazione.
    In ogni caso, quando si registra un contratto di locazione con modalità telematica, l'Agenzia delle Entrate non ne conserva una copia integrale e non vengono apposti "timbri" dell'Agenzia delle Entrate sulle copie cartacee che restano in possesso del locatore e del conduttore, ma viene rilasciata solamente una ricevuta di avvenuta registrazione e pagamento della tassa di registro o, come nel caso di Siria, solo di avvenuta registrazione (in quanto non si paga tassa di registro per i contratti che prevedono l'assoggettamento alla cedolare secca).
    La registrazione "manuale" o tradizionale di un contratto prevede invece il deposito di una copia del contratto presso l'Agenzia delle Entrate e l'apposizione delle marche da bollo e dei timbri da parte di quest'ultima sulla/e copia/e che resta/no in mano a chi effettua la registrazione.
    Agli effetti dell'imposta di registro e del fisco entrambe le modalità hanno la stessa validità inoppugnabile.
    Agli effetti di future possibili liti e contestazioni, alcuni legali sostengono che il fatto di avere una copia con tutte le clausole depositata presso l'Agenzia delle Entrate e una copia conforme in mano, con marche e timbri, costituisca un ulteriore motivo di "certezza" delle clausole apposte e della loro validità.
    Io non sono di questo avviso e ritengo che qualora il contratto sia firmato in calce dalle parti, siglato da esse in TUTTE le pagine, regolarmente registrato in qualsiasi modalità (quindi corredato delle ricevute rilasciate dall'Agenzia) e in possesso di entrambi, esso abbia pieno valore legale in caso di contenzioso.
    Infatti il fatto che una copia "integrale" sia depositata presso l'Agenzia delle Entrate non garantisce affatto la parte che non ha effetrtuato materialmente la registrazione (di solito la fa il locatore) che "quella" copia sia quella che effettivamente è stata siglata. L'Agenzia non autentica le firme e non controlla le clausole, se non per la quantificazione delle imposte di registro, anche qualora contengano accordi particolari. Invece, se vi sono "allegati" al contratto pretende l'imposta di registro anche su questi ultimi.
    Pertanto chi effettua la registrazione potrebbe produrre anche una copia artefatta del contratto.
    L'unica garanzia in questi casi è la firma autografa apposta da entrambe le parti sulle pagine del contratto che resta in proprio possesso e che un domani si può produrre dinnanzi a un giudice.
     
  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi spiace dissentire da Mapeit, ma poiché Siria non è in grado di recepire le clausole ulteriori al modello standard previsto per legge, qualsiasi contratto in mano alle parti che lo hanno sottoscritto che contenga tali pattuizioni, in caso la registrazione venga fatta per via telematica, hanno il valore di mera scrittura privata e non possono far qualificare «quel» contratto come atto registrato.
     
  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa tovrm, ma vorrei solo capire meglio.
    Cos'è il "contratto standard previsto per legge" ?
    Il contratto è comunque una scrittura privata, anche se registrato. Non è un atto pubblico.
    In cosa differisce in termine di valore legale ? C'è qualche sentenza o altra documentazione a supporto del fatto che non puoi far valere le clausole di un contratto di locazione registrato in via telematica ?
     
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il contratto standard è quello pubblicato in allegato alla normativa sulle locazioni (l. 431/98). In particolare, nel caso dei contratti concertati (come nel caso quo prospettato), gli schemi contrattuali sono quelli allegati al DM del Ministero dei Lavori Pubblici del 5 marzo 1999, che contempano tre situazioni: locazioni ad uso abitativo, locazioni transitorie e locazioni per studenti universitari.

    Nelle istruzioni per la compilazione del modello Siria, trovi, al paragrafo «Chi può utilizzare Siria» la seguente istruzione: «Il presente modello semplificato di denuncia può essere utilizzato per la registrazione del contratto ed esercizio dell’opzione per la cedolare secca soltanto se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
    ...
    - il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende
    ulteriori pattuizioni.»
    Io la interpreto nel senso di cui sopra. Magari sbaglio ed in tale caso attendo smentite.

    Quanto alla scrittura privata, in base a quanto chiaramente disposto dal codice civile, solo l'autentica della sottoscrizione o la registrazione dell'atto, consentono di dare data certa all'effetto di tale scrittura nei confronti dei terzi. Altrimenti la relativa data di validità ed efficacia verso terzi deve essere provata.
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Eh però... io sono d'accordo con te sul fatto che i contratti di locazione (tutti) vadano redatti in accordo con la normativa vigente, quindi L.431/98, DM 5/3/99 e, aggiungerei, gli schemi dei contratti concertati in sede provinciale che, come certamente avrai notato, differiscono molto da provincia a provincia pur essendo conformi, per legge, al D.M. in oggetto.
    Però ciò non toglie che a un contratto tu possa aggiungere delle clausole che non siano in contrasto con quanto sopra, né con le disposizioni del Codice Civile. Questo nessuna norma lo esclude.
    Il modello Siria non può essere usato, ovviamente, per le locazioni commerciali soggette alla disciplina della L. 392/78, però anche qui nulla toglie che per un contratto ad uso commerciale si possano redigere clausole non in contrasto con tale normativa ed effettuare la registrazione in via telematica con piena validità di quanto pattuito.
    In sostanza non comprendo la questione del "doppio valore", ossia perché - secondo te - un contratto registrato in via telematica (Siria, Iris o altra procedura che provveda all'invio del file in frmato XML all'Agenzia delle Entrate) abbia "meno valore legale" di un contratto registrato in maniera tradizionale, ossia recapitato in forma cartacea e corredato dal mod. 69 all'Ufficio AdE competente.
    Magari un avvocato esperto di locazioni potrebbe spiegarcelo.
     
  9. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Te l'ho detto: è la mia interpretazione. Nulla toglie che possa sbagliarmi.

    Da come la intendo io, se oltre agli elementi essenziali della locazione (che, a mio modo di vedere, sono quelli indicati negli schemi di legge) aggiungi ulteriori pattuizioni (clausole), non è consentita la registrazione con Siria.
     
  10. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dai un'occhiata a questo thread del forum, c'è stata già questa discussione.
    http://www.propit.it/f76/registrazione-tramite-iris-testo-contratto-14241/
    Ricercherò in giro qualche parere "autorevole", vorrei chiarire questo dubbio.
    Non che disprezzi la tua opinione, però mi sembra assurdo che la legge preveda una modalità di registrazione che sia condizionata alla mancata apposizione di qualsivoglia clausola che esuli dallo schema standard, sempre che rientri tra le pattuizioni inerenti la locazione... è ovvio.
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie per la segnalazione. Devo dire che condivido appieno i dubbi emersi in tale sede: non avendo depositato un testo specifico, non c'è alcun garante del fatto che quello che conservi corrisponda all'atto registrato (a meno che il contratto non sia stato autenticato: ovvero devi andare da un pubblico ufficiale o da un notaio).
    Secondo me avrebbero dovuto prevedere la possibilità di trascrivere il testo del contratto o, meglio ancora, l'invio di un unico documento non modificabile (es: pdf) da allegare alla registrazione contenente in allegato le copie dei documenti d'identità delle controparti (questo consentirebbe anche una verifica della corrispondenza delle firme sull'atto a quelle dei documenti).
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Concordo al 100% con te.
    Dalle fonti giuridiche che ho consultato fino ad ora, risulta chiaramente che l'unica modalità per dare certezza al testo di un contratto (e quindi a tutte le clausole) è quella di redigere una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.
    Infatti solo il notaio, quale pubblico ufficiale, può garantire sull'identità dei firmatari così come sulla conformità al testo originale delle copie rilasciate alle parti.
    La registrazione del contratto stipulato sotto forma di semplice scrittura privata, invece, garantisce alle parti solo la "data certa" dell'atto.
     
  13. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
  14. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    Ottima discussione.
    Il sottoscritto deve registrare un contratto di locazione (3+2) con SIRIA. Volevo sapere se una volta registrato si può stampare una copia per consegnarla al conduttore e farla firmare.
    Grazie.
     
  15. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho capito lo scopo della tua domanda.
    Con SIRIA non invii all'Agenzia delle Entrate il contratto completo, ma solo gli estremi delle parti in causa, dei locali oggetto del contratto e gli importi del canone. Pertanto poi puoi stampare solo le ricevute di registrazione (quante copie vuoi, sono dei files PDF che puoi salvarti sul PC). Il contratto completo va firmato prima dalle parti e ciascuna di esse ne conserva una copia corredata della ricevuta di registrazione.
    Se vuoi una copia del contratto vidimata dall'Agenzia lo devi registrare con la procedura classica, ossia recandoti presso l'AdE con gli appositi moduli.
     
  16. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    Prima della cedolare compilavo il contratto via telematica, pagavo le imposte e poi stampavo due copie (una per me ed una per il conduttore). Adesso con siria questo non è possibile. Di per se così come è formulato SIRIA, serve solo per la registrazione.
    Quindi il contratto lo dovrei fare in forma privata se non intendo registrarlo all'AdE??
     
  17. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certo, fai un contratto normale (puoi usare anche l'applicazione Contratti di Locazione 9.4.4 dell'Agenzia delle Entrate che ti scarichi dal sito e dove sono previste tutte le tipologie di contratto), poi, invece di inviarlo in via telematica lo stampi semplicemente in duplice copia, lo fai firmare e poi lo registri con la procedura Siria, stampi due copie della ricevuta (ti arriva solitamente il giorno successivo, ma anche il giorno stesso) e alleghi le due copie alle due copie dei contratti. L'applicazione dell'AdE è comoda perché semplifica la redazione, puoi memorizzare il contratto sul PC e riutilizzarlo in seguito cambiando il nominativo per generarne un altro.
     

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