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Fausto1940

Membro Attivo
Proprietario Casa
buona sera, il 30 agosto 2017 ho acquistato da un privato un appartamento apparentemente in ordine. Poche sere fa mio figlio (che attualmente lo occupa ) mi avverte che il pavimento del salone si è improvvisamente sollevato e fratturato in diverse zone con progressione continua.
Non ci sono state infiltrazioni di acqua e il tecnico da me interpellato mi dice che la posa è stata effettuata alla "c.di c." . L'immobile è del 1980 circa e mi vien dato da pensare che la nostra casa di Firenze a circa 300 anni ed è in ottime condizioni.
Intenderei iniziare una "quanti minoris" nei confronti del venditore. Cosa ne dite?
 

Allegati

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Intenderei iniziare una "quanti minoris" nei confronti del venditore. Cosa ne dite?
Che il tuo diritto è prescritto, ex art. 1495, comma 3 c.c.
A meno che il danno denunciato sia conseguenza di opere (ristrutturazione edilizia e, in genere, interventi manutentivi o modificativi di lunga durata) eseguite prima del tuo acquisto.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Le ristrutturazioni postume alla costruzione hanno garanzia di 2 anni e non di 10.
La garanzia di 10 è per nuove costruzioni trasferite da costruttore a primo acquirente e comunque non ristrutturate.

sono d'accordo sul problema evidenziato, ossia le cosiddette fughe non sono appropriate.
Solitamente il pavimento potrebbe cedere per abbassamenti per cause derivate dal massetto di fondo.
I sollevamenti, invece, potrebbero essere causa o di uno scarso spessore delle fughe che congiuntamente alle escursioni termiche non riescono a sopperire alle dilatazioni / contrazioni dei materiali ........altra causa potrebbe essere di natura strutturale o meglio delle deformazioni delle strutture
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
La garanzia di 10 è per nuove costruzioni trasferite da costruttore a primo acquirente e comunque non ristrutturate.
No.
La responsabilità ex art. 1669 c.c., pertanto, ben può essere invocata con riguardo al compimento di opere (rectius di interventi di modificazione o riparazione) afferenti ad un preesistente edificio o ad altra preesistente cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata, le quali, in ragione di vizi del suolo (su cui la nuova opera si radica) o di difetti della costruzione (dell’opera), rovinino, in tutto o in parte, o presentino evidente pericolo di rovina ovvero gravi difetti (anche essi riferiti all’opera innovativa, non già all’edificio pregresso).
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
non è applicabile alla fattispecie.
un estratto dal link
" Pertanto, anche gli autori di tali interventi non edificatori bensì di semplice ristrutturazione, sono tenuti a rispondere ex art. 1669 c.c. allorchè le opere realizzate abbiano una incidenza sensibile o sugli elementi essenziali delle strutture dell’edificio ovvero su elementi secondari od accessori, tali da compromettere la funzionalità globale dell’immobile stesso. "

trattandosi di pavimenti non sono elementi strutturali > fatto salvo che la ristrutturazione abbia contemplato interventi ANCHE su elementi strutturali
 
Ultima modifica:

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Ma la tua precedente affermazione resta errata.
non credo che sia cosi .....se ti basi sul richiamo di sentenza che tu riporti >

"La responsabilità ex art. 1669 c.c., pertanto, ben può essere invocata con riguardo al compimento di opere (rectius di interventi di modificazione o riparazione) afferenti ad un preesistente edificio o ad altra preesistente cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata, le quali, in ragione di vizi del suolo (su cui la nuova opera si radica) o di difetti della costruzione (dell’opera), rovinino, in tutto o in parte, o presentino evidente pericolo di rovina ovvero gravi difetti (anche essi riferiti all’opera innovativa, non già all’edificio pregresso). "

noterai la parola "suolo" > che la ristrutturazione non concerne salvo interventi massivi anche di modifica e integrazione strutturale o esempio sopraelevazioni etcc

in sostanza si dovrebbe leggere l'intera sentenza per valutare più adeguatamente la situazione specifica, e poi valutare se è adattabile a tutti gli interventi di ristrutturazione.
indichi gli estremi della sentenza ?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Vale quanto spiegato da @Nemesis.
La garanzia decennale vale solo dal costruttore e unicamente per la "struttura" (tanto che in alternativa viene rilasciata polizza "postuma" che copre le medesime problematiche).

Nello specifico nessuna garanzia è invocabile per il rivestimento (piastrelle) di un pavimento di 40 anni fa.


mi vien dato da pensare che la nostra casa di Firenze a circa 300 anni ed è in ottime condizioni.
Dubito abbia la stessa tipologia di pavimento.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
il 30 agosto 2017 ho acquistato da un privato un appartamento apparentemente in ordine.
è possibile che le rotture delle piastrelle sia dovuto alle tensioni interne di tutto il pavimento, per l'inadeguatezza dello spessore delle fughe tra alcune piastrelle, che alla fine hanno vinto sulla resistenza alla compressione laterale delle tessere dove si è concentrata la tensione.
Questo tipo di rotture si possono verificare in ogni momento da pochi giorni dopo la posa fino ad alcuni anni: dipende dalla qualità delle piastrelle e dalle tensioni generate dalla insufficiente larghezza delle fughe.
Se il pavimento fosse originale (1980) vedo in salita ogni azione nei confronti del venditore, anche se questo è un vizio che non è rilevabile usando la ordinaria diligenza. Non ho mai visto un acquirente un appartamento andare a vedere la congruità della larghezza delle fughe del pavimento: certa gente non si accorge della pendenza del pavimento neanche camminandoci sopra. Penso che l'aspetto sarebbe sfuggito anche ad un eventuale tecnico di fiducia, non piastrellista, che avesse accompagnato l'acquirente durante il sopralluogo.
Tuttavia il pavimento sembrerebbe di recente posa: è possibile che sia stato posato entro il periodo decennale di garanzia. In questo caso ne risponderebbe chi l'ha posato, ammesso che si trovi e che sia documentata la data di posa. Se fosse stato posato prima del 2009 si rientra nel caso della pavimentazione originale.
In ogni caso la strada non sarà facile: dovrai procurarti una Relazione Tecnica, magari giurata (per fermare il tempo della scoperta del vizio), di un tuo consulente di parte: il tecnico che hai interpellato che ha sostenuto che la pavimentazione è stata posata alla "c. di c." è disposto a mettere nero su bianco la sua opinione? oppure è il solito professionista che parla male dei lavori fatti dagli altri ma se gli chiedi di fare una relazione della sua opinione trova mille scuse per non farla?
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
per ragion del vero

Nemesis non sta solo asserendo che "La garanzia decennale vale solo dal costruttore" ma anche per gli altri interventi postumi.
Come ha, egli stesso, evidenziato citando una parte della sentenza, e poi contrapponendosi alla mia posizione con la quale non mi trovavo d'accordo con quanto affermava e sintetizzato in colore blu.


 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se devi iniziare una causa la devi iniziare con chi ti ha venduto la casa non con l'artigiano che cinque anni fa ha posato il pavimento nell'appartamento che non era ancora tuo.
Certo che se acquisti il fabbricato abitabile dall'impresa o da un privato gliene chiederai conti. Ma se tu sostituisci il pavimento ed il pavimentista lo realizza in spregio della regola d'arte, sarà lui a risponderne, mica il costruttore dell'immobile.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
1. La garanzia è valida a tutti gli effetti in presenza di un regolare contratto di appalto sottoscritto da committente ed impresa.
Nei lavori affidati dal condominio questa regola è quasi sempre rispettata; mentre è quasi sempre elusa nei lavori privati. Se c'è solo il preventivo dell'impresa ed l'OK verbale del committente applicare la validità della Garanzia dipende da come la pensa il Giudice.

2. La garanzia è valida su tutte le opere eseguite dall'impresa e rientranti nell'appalto.
Se il committente al fine di risparmiare sul prezzo decide, e concorda, di eliminare determinate lavorazioni ritenute propedeutiche alla "buona pratica edile" non può lamentarsi dei vizi che compaio anche solo dopo poco tempo dalla consegna dell'opera (figuratevi se compaiono dopo 5/6 anni).

3. La garanzia sui lavori di ristrutturazione dura 2 anni dalla consegna delle opere per vizi e difformità, ma, secondo i più recenti orientamenti giurisprudenziali, vale 10 anni per i vizi che pregiudichino la funzionalità globale dell'immobile.
I danni lamentati dal postante pregiudicano la funzionalità, totale o parziale, dei locali di cui è composto l'appartamento.

4. La garanzia decade se tu hai accettato l'opera consapevole dell'esistenza di una difformità o vizio e non ne hai richiesto subito l'eliminazione.
Se accetti una pavimentazione che non ha colore uniforme, ma delle variazioni di tono in alcune piastrelle, o le contesti subito oppure non puoi chiedere l'applicazione della garanzia.

Riassumendo: l'attuale proprietario deve contattare il venditore; farsi dare copia del contratto con il quale quest'ultimo ha affidato i lavori, devi farsi dare anche un documento con il quale si identifichi il fine lavori, perché la Garanzia decorre da quella data.
Se tale data è all'interno della validità decennale della Garanzia del lavoro svolto, deve contattare l'impresa e chiedere il rifacimento del lavoro oppure un indennizzo pari al costo di tale rifacimento.
Non so se la mossa di chiedere al venditore un indennizzo pari al costo del rifacimento della pavimentazione possa avere successo perché la garanzia è un obbligo dell'impresa che ha fatto il lavoro: e qui si tratta di vizi occulti non facilmente rilevabili se non al momento in cui compaiono gli effetti dei vizi, e di ciò non è responsabile il venditore.
 
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