Penale 80%, è vessatoria?

[Francescotorresin]

Buongiorno a tutti, chiedo aiuto perchè ho ricevuto la lettera dal giudice di pace che per conto dell'agente immobiliare, mi chiede di pagargli l'80% come previsto nel mandato che gli ho firmato.
Sono una persona davvero onesta e corretta, ma ho venduto l'appartamento a una signora che aveva visto l'immobile prima dell'inizio mandato tramite altra agenzia che non aveva mandato esclusivo. l'agente sapeva che la signora era "fuori mandato" (MEA CULPA NON HO NULLA DI SCRITTO MA LO SAPEVA!) e dopo 15 giorni dall'inizio del mandato l'ho avvisato che la signora veniva a rivederlo. dopo 20 gg la signora mi ha fatto la proposta, e anche di questo ho tenuto informato l'agente. Infine dopo 25 giorni andiamo al preliminare e io, ormai consapevole che l'agente non l'aveva presa bene nonostante la mia TOTALE TRASPARENZA!, gli ho mandato la raccomandata che annullava il contratto dopo 25 gg., e quindi molto prima dei 6mesi pattuiti.

Bene. Ora lui vuole da me l'80% della provvigione, non ha fatto in tempo a portare nessuno, (forse una persona ma forse neanche quella perchè è sempre molto oberato). Ero anche disposta a rimborsargli eventuali spese sostenute, SEMPRE NELLA MASSIMA CORRETTEZZA. Ma ora si sono aggiunte le spese legali, del giudice di pace... e la rottura di cabazizi che non è poca.

Vorrei a questo punto appellarmi alla vessatorietà della clausola:
sono riuscita a recuperare delle sentenze che dicono che la clausola nei moduli prestampati e controfirmati non sono vincolanti perchè Il Tribunale di Napoli con sentenza del 22 maggio 2009 ha affrontato questa problematica offrendo una soluzione che appare del tutto condivisibile e che si può così riassumere :
La prova contraria della specifica trattativa individuale in ordine ad una clausola tipo inserita in modulo contrattuale unilateralmente predisposto non può essere costituita da una dichiarazione inserita nello stesso modulo contrattuale. Diversamente opinando, infatti, si realizzerebbe un circolo vizioso nel quale lo stesso documento che è sintomo di assenza di trattativa individuale, ossia il modulo-formulario, contiene in sé la prova di detta trattativa. In sostanza, la prova della specifica trattativa sarebbe data proprio dalla sottoscrizione di una di quelle clausole standard che, siccome contenute in un modulo unilateralmente predisposto, postulano l’assenza di una reale negoziazione.
questa mi rincuora, però si riferiva a una penale del 90%.
Conoscete sentenze di vessatorietà in merito a penali dell'80%?? Soprattutto visto che il mandato è durato meno di un mese, contro i 6 mesi pattuiti? Vi ringrazio fin d'ora.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Buonasera,
qui non è necessariamente un problema di clausola penale. bisognerebbe leggere la lettera di incarico e vedere come il mediatore giustifica la richiesta di pagamento.
Clausola penale, pagamento della provvigione per intervenuta conclusione dell'affare o, in ultimo, danno da inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti dal venditore?
A volte è pressochè impossibile fare valutazioni senza aver letto le carte.

 

[Francescotorresin]

Buonasera, grazie per la risposta...
nella lettera del giudice di pace si parla di "penale per recesso dall'incarico prima della naturale scadenza". Nel contratto la penale dell'80%(80 è scritto a mano in un modulo prestampato) è dovuta, dal venditore all'agente, nei casi:recesso dall'incarico prima della naturale scadenza, rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione dell'incarico, violazione dell'obbligo di esclusiva sia per il caso di vendita effettuata direttamente dal venditore che per il caso di incarico conferito ad altre agenzie immobiliari o a terzi.
Di fatto io ho mandato la raccomandata di recesso... dopo meno di un mese dall'inizio del mandato.
Di nuovo grazie per l'attenzione.

 

[Bunny]

A volte è pressochè impossibile fare valutazioni senza aver letto le carte.

Il Giudice di Pace ti ha convocato per parlarne?

ho venduto l'appartamento a una signora che aveva visto l'immobile prima dell'inizio mandato tramite altra agenzia

All'altra agenzia è stato corrisposto qcosa? L'altra agenzia aveva fatto firmare un foglio di visita alla signora? Dovresti raccogliere queste informazioni in previsione dell'eventuale udienza da Giudice...durante il quale lo informerai anche della tua racc. di recesso
A mente dell’art. 2237 c.c., quella dell'80% sembra una clausola vessatoria e priva di valore legale.
…a meno che l’agente non possa dimostrare il nesso tra la vendita e il suo operato.
Il contratto a cui si riferisce è in mandato esclusivo?
In previsione che la cosa non si risolva dal Giudice di Pace, è opportuno che ti fai accompagnare da un Legale di tua fiducia che chieda di verbalizzare il tutto.

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Francescotorresin non ha ricevuto una lettera, bensì una citazione con l'indicazione di una data di udienza ove dovrà presentarsi assistito da un legale.
Dal tenore della clausola vedo che non si tratta di una penale vera e propria, quanto di un corrispettivo per l'esercizio del diritto di recesso.
Nel giudizio sarebbe comunque conveniente, per Francescotorresin, qualificare la clausola quale "clausola penale", sì da poter richiedere al Giudice la riduzione della somma richiesta ai sensi dell'art. 1384 c.c.
Qualora fosse possibile dimostrare:
1) che il mediatore era stato informato della presenza di un possibile compratore conosciuto prima del conferimento dell'incarico e
2) che non aveva eccepito alcunché;
Francescotorresin potrebbe forse opporsi alla richiesta di pagamento mediante la cosiddetta exceptio doli generalis.
In pratica dimostrare che il compratore sta agendo correttamente soltanto formalmente e che, in realtà, sta violando il principio di buona fede ed il legittimo affidamento ingenerato in Francescotorresin.
Naturalmente, in assenza di prova scritta, si tratta di circostanza da provare con testimoni e non so se Francesco può citare qualcuno a suo favore.
Ad ogni modo, tenuto conto della competenza per valore del Giudice di Pace, ritengo che Francesco potrebbe valutare la possibilità di addivenire ad una composizione bonaria della vicenda.