Penali (dopo il rogito e dopo il compromesso)

[laste]

Ciao!
Ho finalmente realizzato un'impresa che sembrava impossibile di questi tempi:ho venduto casa e mi accingo ad acquistarne un'altra

Gli acquirenti della nostra casa non possono darci soldi prima del rogito, e, siccome noi invece abbiamo un compromesso corposo, stasera in un brainstorming acquirenti-noi-venditore-agente in agenzia abbiamo deciso che:

noi venderemo (rogito) casa il 5 aprile, con consegna il 30 luglio
il 6 aprile faremo il compromesso per la casa nuova, con rogito fissato il 15 giugno

La casa che andremo ad acquistare è in ristrutturazione ma il proprietario ci ha garantito che entro il 15 giugno sarà finita.

Domanda:supponiamo che la nostra futura casa non sia finita in tempo. Dobbiamo per legge una penale quotidiana all'acquirente se non gli consegnamo la casa entro la data pattuita? (a voce ci hanno detto che rinunciano alle penali, ma volevo capire se sono "implicite" nel rogito)

A nostra volta, se abbiamo fatto il compromesso, ma rogitiamo in ritardo perchè il venditore non può metterci a disposizione la casa in tempo, il venditore ci deve delle penali se ritarda il rogito?

Le persone con cui abbiamo a che fare sembrano serie, sia nel rispettare i tempi che nel non riscuotere penali ma...vorrei capire se dipendiamo dal loro buon cuore o se posso cautelarmi

 

[Adriano Giacomelli]

Ti voglio rappresentare la tua vicenda come una giostra sulla quale salgono e scendono le persone in base ai posti che vi sono.
Ora se tu hai necessità di aspettare il tuo acquirente della vecchia casa, a tua volta fai aspettare il venditore della tua nuova casa, oltretutto da ultimare.
Potendo, sposterei i rischi su altre persone e non assumerei responsabilità di cose di cui non sono sicuro. Ovvero, accetta la data del 5 aprile in cui si impegnano a acquistare casa tua vecchia, e sposta il tuo impegno ad acquistare la nuova, dopo tale data, (avrai i soldi) e se il venditore della nuova, non avrà mantenuto i termini di consegna pattuiti, sarà, eventualmente, chiamato a rispondere dei danni/penali, che avrai fissato nel compromesso.
Quindi riassumendo, sino alla conclusione, stai correndo dei rischi, e per far ciò contano, alla fine, le reali garanzie che richiedi e che dai, a tua volta, a fare la differenza.
Non sarà il tuo caso, ma dato che intuisco che tutto avviene nella stessa agenzia, non sarà che vogliono illuderti con la vendita della vecchia, per farti impegnare con la nuova?

 

[laste]

Non si tratta di "illusioni", la casa è reale ed è da circa 12 mesi che la "curiamo" in attesa di poterla comprare, il costruttore che la sta ristrutturando ha fatto gran parte degli interventi ma aspettava di aver trovato un acquirente sicuro (cioè in questo caso noi) per finirla (in questo modo può ancora far scegliere modifiche rilevanti).

Però ovviamente voglio cautelarmi in caso capiti un imprevisto per la ristrutturazione.
Ma prima di far inserire una penale nel compromesso volevo sapere se per la mancata consegna della casa in cui abito ora è prevista una penale, anche se non se ne fa menzione sul rogito

Infatti stasera tutte e 3 le parti abbiamo concordato che nessuno chiede penali all'altro.

 

[Adriano Giacomelli]

Quando si firma un compromesso e si scrivono date in cui ci si impegna a liberare dei locali o a consegnare dei locali, l'essere inadempienti è automaticamente causa di liti e richieste di danni. Ora se tu ti impegni a liberare la vecchia casa il 5 aprile, devi essere pronto ad andare in albergo, se il venditore non ti consegna la casa il 15 giugno, valuterai se puoi entrare ugualmente, se pagarlo e depositare una cauzione dal Notaio, in attesa che ultimi tutti i lavori pattuiti e quindi saldarlo.
Sono gli impegni scritti e le eventuali penali che fungono da deterrente a far si che ogni parte faccia il suo dovere. Certo, tra persone per bene, ci si può dar anche fiducia e ci si comporta in maniera intelligentemente elastica, ma meglio scrivere un accordo di più, prima, che baruffare dopo.

 

[alemaro]

comunque.... scripta manent, se non avete fissato penali dubito che qualcuno (ammesso di dimostrare un danno) possa chiedere quello che non è scritto.....

 

[arianna26]

Secondo me non è così il tuo acquirente può dimostrare di aver subito un danno dal tuo ritardo, famiglia per strada stress etc etc e chiederti molto più di quello che ptresti fissare con una penale. siete persone serie e oneste intenzionate a fare le cose per bene, allora fissate due penali. Ad esempio tu ti impegni a versare una penale di 100 per ogni giorno di ritardo ed il tuo venditore si impegna a versare a te la stessa penale per ogni giorno di ritardo. Così il costo dell'eventuale ritardo ricade su chi lo provoca e non su chi lo subisce ed il danno è quantificato in anticipo. Si risparmiano così spese legali, stress tempi lunghi e si resta amici. se poi il ritardo ci fosse davero nessuna norma impone di far valere le garanzie presenti.

 

[laste]

Quello che dite e' saggio e la pensiamo come voi.anzi, io sarei stata per eliminare le penali da entrambe le parti, ma in questo modo il danno ricade solo su chi ha comprato casa nostra.Va detto che non abbiamo trattato sul prezzo di vendita, che era inferiore a quanto avremmo voluto, proprio in virtu' di questi mesi in piu' che intercorrono tra rogito di vendita e rogito di acquisto.Quindi un ritardo di consegna e' vero che impatterebbe sui nostri acquirenti, ma e' anche vero che hanno avuto uno sconto per questo (il loro unico danno, lo hanno detto loro stessi, sarebbe pagare il mutuo senza beneficiare della casa).
Noi spingeremo quindi che non ci sia scritta penale sul rogito di vendita, altrimenti dovremo imporlo sul compromesso per l'acquisto...vediamo cosa riusciamo ad ottenere.
Grazie!

 

[arianna26]

Quello che dite e' saggio e la pensiamo come voi.anzi, io sarei stata per eliminare le penali da entrambe le parti, ma in questo modo il danno ricade solo su chi ha comprato casa nostra.Va detto che non abbiamo trattato sul prezzo di vendita, che era inferiore a quanto avremmo voluto, proprio in virtu' di questi mesi in piu' che intercorrono tra rogito di vendita e rogito di acquisto.Quindi un ritardo di consegna e' vero che impatterebbe sui nostri acquirenti, ma e' anche vero che hanno avuto uno sconto per questo (il loro unico danno, lo hanno detto loro stessi, sarebbe pagare il mutuo senza beneficiare della casa).
Noi spingeremo quindi che non ci sia scritta penale sul rogito di vendita, altrimenti dovremo imporlo sul compromesso per l'acquisto...vediamo cosa riusciamo ad ottenere.
Grazie!

mi spiace laste ma non sono d'accordo pagare un mutuo SENZA disporre del bene è di per se un danno. se acquisto qualcosa, qualunque cosa è perchè ne voglio disporre giusto? a meno che non sia un beneffore che paga qualcosa per poi lasciarrla nella disponibilità del vecchio proprietario ma è difficile non trovi? secondo te se il tuo acquirente si rivolge al giudice dicendo che paga il mutuo mentre tu sei ancora in casa tua quello che decide? certo ha pagato meno la casa ma lo sconto è stato il prezzo della consegna a luglio se tu la casa gliela dai a settembre va da se che le cose cambiano. anzi proprio il fatto che tu stesso hai convenuto che l'attesa fino a luglio valesse x farà si che il giudice stabilisca facilmente che altri due mesi valgono y. ripeto secondo me meglio quantizzare prima.

 

[laste]

Va bene
Vi ringrazio dei suggerimenti, ora sottoporro' al marito e vedremo di spingere l'agente immobiliare a imporre le penali sia al rogito di vendita che al compromesso di acquisto

 

[bolognaprogramme]

Non c'è nessuna legge che imponga le penali, che vengono lasciate eventualmente alla pattuizione delle parti, per cui, se non mettete penali nei compromessi, nessuno ve le potrà chiedere, a meno di fare causa, con i tempi e i problemi che sappiamo...

E' anche vero che se vi sentite più tutelati, potreste metterle, ma piuttosto, io cercherei di spostare in avanti la consegna della casa ai vostri acquirenti di 15/30 giorni e altrettanto per il vostro acquisto, fermo restando che è meglio stare addosso al costruttore in modo che finisca nei tempi dovuti gli interventi di rifinitura.