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  1. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Spesso, guardando i Condòmini che si presentano in assemblea, mi torna in mente la storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio:

    "Gennaro", dice "Svegliati!"
    Gennaro risponde: "Non voglio alzarmi papà".
    Il padre urla: "Alzati, devi andare a scuola".
    Gennaro dice: "Non voglio andare a scuola".
    "E perchè no?" Chiede il padre.
    "Ci sono tre ragioni", risponde Gennaro:
    "Prima di tutto è una noia; secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola".
    E il padre dice:
    "Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola:
    Primo perchè è tuo dovere; secondo, perchè hai quarantacinque anni, e terzo, perchè sei il preside".



    Svegliatevi, svegliatevi, siete adulti. Siete troppo grandi per dormire.

    Svegliatevi!

    Se non vi prendete "voi" le vostre responsabilità, qualcuno le prenderà al posto vostro e si prenderà cura dei "suoi" interessi.

    ......."L' amministratore ci pensa!", ecco quì la chiave di accesso alla gestione "malandrina" della casa!

    "A cosa pensa?"....mi chiedo....."Smetta di pensare! Parliamone insieme, e, insieme, decidiamo quali servizi vogliamo e come vogliamo ottenerli!".

    ....Perchè tutto non si può avere! E' opportuno chiarire questo concetto per evitare di andare in cerca di amministratori "salvatori della patria".

    E' necessario riuscire a "vedere" oltre la figura che chiamiamo amministratore di condominio!

    Per riuscire a "vedere" la realtà, è sufficiente guardare "oltre" il signore che arriva ogni anno per chiedere di essere "riconfermato" con il vostro voto in assemblea.

    Se andate a visitare gli studi che si occupano di gestione immobiliare, vedrete professionisti e fornitori di ogni ramo: Tecnico, amministrativo, fiscale, assicurativo.....che forniscono "servizi" per conto dello studio amministrativo.....cioè LUI ordina i servizi, e VOI....pagate!

    .....Una vera pacchia, ma non per voi!!!

    Voi, senza saperlo, "pagate" fornitori che non avete scelto, che lavorano come "partners" dell' amministratore.

    Più esattamente si può scrivere che l' amministratore assume il ruolo di "procacciatore di affari" per i "suoi" fornitori!

    .....scusate se sono ripetitivo: Gli "affari" i fornitori li fanno con gli amministratori! Non li fanno con "voi", anche se, in pratica, siete "voi" i "clienti" a tutti gli effetti, visto che "pagate" tutti i servizi tramite le rate condominiali.

    Chi è tutta questa gente che lavora per voi?

    Che ne sapete se i "vostri" fornitori lavorano bene o lavorano male?

    Perchè ci deve essere questa enorme confusione di responsabilità e di compiti, che "obbliga" chi vi rappresenta (il vostro amministratore) a organizzare una rete di rapporti commerciali che lo "supporti" nel suo lavoro?

    La risposta è semplice: Perchè voi non ci avete pensato! Non avete trovato professionisti e tecnici di vostra fiducia! Non vi siete preoccupati di "dirigere" l' amministratore, e lo avete lasciato "libero" di gestire i vostri interessi.

    Viva la libertà!

    .....ma vi chiedo umilmente:

    "Cosa farà una libera volpe, chiusa in un libero pollaio, in mezzo a tante libere galline?"

    Mi sta tornando in mente la scena dei condòmini che si recano in assemblea, spesso senza avere la minima consapevolezza dei problemi in discussione.

    Ma voglio dirvi che non è colpa vostra......Se le cose nel vostro condominio vanno male non è colpa vostra, ma di un sistema di regole sbagliato!

    Non ci credete?

    Va bene! Facciamo un piccolo test:

    Voglio diventare l' amministratore di casa tua!

    .....dunque,

    I soldi che mi servono me li dai in anticipo a rate.

    Se non me li dai, ti obbligo a pagare minacciandoti con lettere raccomandate, e poi promuovo anche azioni legali nei tuoi confronti.

    Se devi fare la spesa mi telefoni e mi dici cosa ti serve....e poi non ti preoccupare: Ci penso io ad andare al supermercato e dal panettiere e ti porto la spesa.

    Se devi dipingere le pareti o aggiustare i mobili, mi telefoni...e non ti preoccupare: Ci penso io a trovare i fornitori giusti per te, te li mando a casa e pensano a tutto loro.

    ....e così via per ogni tipo di servizio.........la carta igienica? Ci penso io! La tintoria? Sono quì per questo....etc...etc....

    Alla fine dell' anno, ma anche dopo, a volte anche mesi dopo, ti mando a casa il rendiconto di tutto quello che ho speso......ma senza regole:

    I conti li faccio come mi pare!

    Se ho speso di più di quanto mi hai già anticipato, i soldi che non mi hai pagato in anticipo me li dai a conguaglio: Anche se i fornitori che hanno lavorato per te li ho scelti io; i lavori da fare li ho decisi io; il controllo del lavoro svolto l' ho eseguito io; le regole per stabilire la qualità dei lavori svolti le ho decise io.

    Se invece ho speso di meno (Ipotesi improbabile, ma, comunque, possibile), i soldi avanzati NON te li restituisco: Li conservo a credito, e li "storno" dai soldi che mi darai "in anticipo" il prossimo anno.

    L' unico "diritto" che ti resta è quello di "approvare" o di "non approvare" il rendiconto che ti faccio, e di "accordarmi" la fiducia per l' anno successivo.

    Tu lo faresti un contratto così? .....beh, neanche io!

    :fico:
     
    A mikimiki e piace questo messaggio.
  2. federobe

    federobe Nuovo Iscritto

    Allora avanti, prova a fare l'amministratore e Ti accorgerai che non è sempre come hai tratteggiato, con simpatia ma con tanta acredine , anzi .....:disappunto:
     
  3. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Faccio l' amministratore, ...e ho voglia di "fare la rivoluzione".

    Con simpatia!

    :fico:
     
  4. akillea

    akillea Ospite

    parli a tuo svantaggio allora,ma comunque ben venga gente così,comunque rispondi a questo: se io affiggessi sul portone del mio condominio il tuo articolo, pensi che tutti i condomini sarebbero del tuo parere? per conto mio al mondo ci sono più ignoranti che persone intelligenti!
     
  5. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Questa obiezione l' ho sentita anche troppe volte.
    Rispondo a tutti con la frase che ho pubblicato nell' home page del sito della Community AziendaCondominio:

    E' ricercando l' impossibile che l' uomo ha sempre realizzato il possibile.
    Coloro che si sono saggiamente limitati a ciò che appariva loro come possibile non sono mai avanzati di un solo passo"
    Michail Bakunin
     
  6. akillea

    akillea Ospite

    :daccordo
    ma non si capisce se il tuo intervento è in chiave ironica o autoironica......
    resta il fatto che per legge,se il condominio ha più di 6 unità (mi pare), l'amministratore è d'obbligo, quindi che diritto resta ai condòmini se non quello che hai descritto?
     
  7. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Per la cronaca, l' amministratore è d' obbligo se il condomìnio ha più di quattro unità immobiliari.

    Il mio intervento ha natura divulgativa, non ironica.

    I condòmini sono liberi di scegliere il meglio o il peggio per se stessi.

    Il compito dell' amministratore è fornire i mezzi per scegliere il "meglio".

    Se vogliamo intenderci bene sulla materia denominata "amministratore di condomìnio", è necessario studiare e condividere molto bene le nozioni che seguono:

    L' organizzazione del condomìnio è indispensabile a causa dei servizi di gestione insostituibili che fornisce:

    La rappresentanza legale, la gestione della cassa, la cura e la manutenzione dei beni comuni.

    Proprio perchè i condòmini hanno un bisogno assoluto di organizzarsi, non ne possono cioè fare a meno; proprio per questo, chi governa l' organizzazione del condomìnio, se agisce in mancanza di un sistema di procedure controllato, può imporre prezzi altissimi per i servizi di gestione erogati, per quanto questi possano essere scadenti.

    Ossia, gli amministratori in carica possono permettersi di esigere e incassare altissime quote condominiali, mentre dall' altro lato possono permettersi di dare in cambio il minimo indispensabile in fatto di servizi, trattenendo e usando per sè la differenza tra le risorse incamerate e quelle erogate: Così massimizzano i profitti! E' la legge della domanda e dell' offerta in un regime monopolista!

    Siccome gli amministratori sono imposti dalla legge, finora essi hanno agito con la piena libertà di poter imporre anche la propria organizzazione e il proprio sistema di procedure.

    Proprio per questo motivo gli amministratori, spesso, sono inefficienti; sempre, sono potenzialmente in conflitto di interessi; occasionalmente, fuggono con i soldi della cassa comune.
     
  8. akillea

    akillea Ospite

    a questo punto,meglio che ti confronti con i tuoi simili (amministratori) ,così avrai la possibilità di avvalorare quanto dichiari, altresì mi sembra che tu stia facendo di tutta un'erba un fascio ! i disonesti esistono in tutte le categorie,buon x te che ti ritieni al di sopra di certe nefandezze amministrative in fatto di còndomini..............saluti
     
  9. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Per tua informazione sono un commercialista, e offro servizi di organizzazione aziendale per Comunità Residenziali.

    I miei "simili" non so neanche chi siano!

    ...saluti!
     
  10. akillea

    akillea Ospite

    hai scritto tu "faccio l'amministratore"...............chiudo.
     
  11. augusto1

    augusto1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    secondo me l'amministratore dovrebbe avere il buonsenso del buon padre di famiglia dove se c'e' un figlio piu debole e' li pronto ad aiutarlo e non a metterlo in cattiva luce nei confronti degli altri figli .nel caso del condominio il condomino in difficolta raramente viene aiutato dall'amministratore e tanto meno dagli altri condomini che anzi fanno i conti in tasca agli altri e godono nel vedere gli altri in difficolta
     
  12. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Ho scritto "faccio l' amministratore" per farmi capire.

    L' amministratore di condominio è una figura giuridica inventata dalla legge che non esiste nella realtà.

    In pratica esiste il rappresentante legale (colui che è comunemente chiamato amministratore), che a volte svolge anche il ruolo di ragioniere, di architetto, di geometra, di avvocato, di commercialista, ...e spesso anche di confessore e di assistente sociale.

    Buona vita!

    :fico:
     
  13. federobe

    federobe Nuovo Iscritto

     
  14. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    La personalità giuridica del condominio non è tanto importante.

    E' invece interessante capire bene i fondamenti giuridici del condominio e dell' amministratore, perchè in questo modo si riescono a focalizzare i problemi, ed anche ad immaginare delle soluzioni adeguate.

    Il Condomìnio è un "Ente di Gestione"

    Dottrina e giurisprudenza, hanno dibattuto nel merito della NATURA GIURIDICA del condomìnio.

    Sia la dottrina che la giurisprudenza, concordemente, hanno definito il condomìnio come ENTE DI GESTIONE.

    Pertanto, la natura giuridica di questo organo collettivo rimane indefinita (Non ha personalità giuridica in senso tecnico, tuttavia, di fatto ha una capacità giuridica collettiva, in quanto stipula contratti ed esercita diritti in nome proprio, ed è anche riconosciuto dalla legge come ente soggetto di obblighi fiscali propri, in quanto è considerato sostituto di imposta a tutti gli effetti, con l' obbligo conseguente di presentazione della dichiarazione fiscale).

    Organo deliberante

    L' organo deliberante dell' ente di gestione è stato individuato dallo stesso legislatore nell' assemblea dei condòmini (vedi articoli 1135 e 1136 del Codice Civile).



    L' Amministratore è un "Ente Governatore"

    Il legale rappresentante di questo "organo collettivo" definito dalla giurisprudenza con il termine "Ente di Gestione", è indicato nella persona fisica denominata "Amministratore di Condomìnio".

    Siccome la natura giuridica del condomìnio rimane indefinita, pertanto, anche la natura giuridica dell' amministratore di condomìnio risulta non definita in modo preciso.

    L' amministratore, infatti, appare un "Ente Governatore" che non può essere definito "organo del condomìnio" in senso tecnico, in quanto l' ente è sprovvisto di personalità giuridica, e non può neanche essere definito "mandatario" in senso tecnico, in quanto, a differenza di quanto accade nel rapporto di mandato, l' amministratore può non godere della fiducia di tutti i condòmini, poichè alcuni possono aver votato contro la sua nomina e/o riconferma.

    Inoltre, in alcuni casi, l' amministratore ha il potere di agire nei confronti del proprio mandante, ad esempio per far rispettare il regolamento di condomìnio, o per risquotere i contributi dai condòmini morosi.

    Sono questi i motivi di fondo che determinano la necessità di delimitare e dirigere i poteri attribuiti all' amministratore di condomìnio, poichè gli obblighi di legge imposti in modo contingente, non coordinato a a cascata sia all' ente condomìnio, sia all' amministratore in quanto "rappresentante" e "parafulmine" per ogni incombenza attribuibile, hanno causato e causano una confusione e una zona d' ombra, in cui è facile che interessi privati prevalgano sull' interesse collettivo di una gestione di qualità.

    La qualità dei servizi condominiali deve essere a vantaggio dell' ente di gestione, inteso sia come collettività dei proprietari-condòmini (con l' interesse di accrescere il valore patrimoniale del proprio bene immobile), sia come collettività dei residenti (con l' interesse di accrescere la qualità dei servizi e la qualità della vita di tutto l' ambiente sociale del condomìnio).

    Nel lungo periodo gli interessi dei condòmini e gli interessi dei residenti tendono a coincidere.
     
  15. wally

    wally Membro Attivo

    Però un commercialista che cita Bakunin... fa colpo!!! :)
    Condivido l'appello ad una maggiore consapevolezza e attenzione da parte dei condòmini, al di là della buona (o meno) fede e capacità professionale degli amministratori, che come sempre è una caratteristica individuale e non " di categoria".
    Wally
     
  16. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    La politica e il governo del condominio

    Introduzione

    John Clarke, famoso scrittore e scienziato americano, scriveva:

    "Un politico pensa alle prossime elezioni; un uomo di stato alle prossime generazioni".

    Questo celebre aforisma, seppur "adattato" alle nostre piccole esigenze, è molto utile anche per orientare l' attività degli amministratori di condomìnio.

    Sono convinto, infatti, che noi amministratori dobbiamo agire e comportarci per creare delle organizzazioni "stabili", che possano durare anche quando daremo le consegne ai nostri "successori".


    L' orientamento politico degli amministratori

    Per questo motivo, noi amministratori dobbiamo tendere ad avere un sistema di gestione uniforme e "standard", che promuova la trasparenza e la qualità della gestione condominiale.

    Per fare in modo che ciò accada, i condòmini devono desiderare un comportamento coerente e standard dai loro amministratori.

    Non si può pretendere che gli amministratori imparino a lavorare bene, se nessuno lo richiede!

    Pertanto:

    I condòmini possono imparare a governare il condomìnio imparando ad utilizzare procedure operative di qualità controllata.

    Gli amministratori possono imparare anche loro a governare il condominio, imparando ad utilizzare procedure operative di qualità controllata.


    L' orientamento politico della Community AziendaCondomìnio

    La Community AziendaCondomìnio consente di attivare questo "processo virtuoso", in modo che queste procedure operative possano essere "pensate", scritte e messe in opera dagli Enti Condomìnio per mezzo di apposite delibere di assemblea.

    Mi preme evidenziare che se gli amministratori continueranno a restare "liberi" di gestire come più gli conviene (ossia mantenendo la situazione così come essa è attualmente), essi conserveranno il potere di "imporre" la loro volontà ai condòmini in modo assolutamente incontrollato ed incontrollabile.

    Tutti possono constatare che oggi, tra un amministratore "onesto" ed un amministratore "affamato di potere e di tangenti", agli occhi dei condòmini e dei residenti non vi è alcuna evidente differenza.

    Noi della Community AziendaCondomìnio, desideriamo creare la "differenza" per permettere ai condòmini di scegliere "il meglio" per loro stessi e per il governo dei loro beni comuni.
     
  17. augusto1

    augusto1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    per evitare che alcuni amministratori disonesti rubino bisognerebbe fare in modo che i condomini abbino il minor numero possibbile di servizi in comune esempio l'acqua i riscaldamenti e le tasse comunali imposte direttamente dal comune . ed in oltre bisognerebbe limitare di molto l'uso delle deleghe perche ci sono casi in cui alcuni condomini estorgono le deleghe ai condomini piu deboli o poco esperti in materia di condominio cosi da poter usare i voti dei deleganti per ottenere le delibere aproppio favore non e raro il caso in cui l'amministratore detiene le deleghe di un a buona parte dei ccondomini sarebbe giusto che si possa avere solo una delega per ogni unita condominiale e dico a quei condomini che sempre si lamentano che se vogliono che le cose cambino devono venire in assemblea di persona e di non avere vergogna anche se si tratta di uno che e' in dietro con i pagamenti la sua parola vale come quella degli altri sempre che non sia un mal pagatore cronico
     
  18. akillea

    akillea Ospite

    la gente non va alle assemblee perchè sa che bisogna pagare quello che le viene chiesto,(prova a non farlo)e che se la maggioranza delibera, hai voglia di non approvare,paghi paghi e paghi,e ti arrabbi per niente,è inutile girare tanto intorno con certi discorsi, e anche se cambi amministratore non ne troverai mai uno che metta d'accordo tutti..........
     
  19. augusto1

    augusto1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ho capito ma almeno ci hai provato a dire la tua se non vai e peggio poi parli di maggioranza la maggiranza e' formata dai voti di ogniuno di noi molti la ottengono con le deleghe estorte poi una volta che le hai in mano voti anche contro il parere dei deleganti perche tanto non capiscono niente e poi se ne fregano
     
  20. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il funzionamento distorto del mercato

    La mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale, e l' eccessivo potere attribuito dalla legge all' amministratore di condominio, invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all' amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condomìnio.
    Anche l' amministratore, allo stesso modo, è invogliato (incentivato) ad accettare le tangenti dai fornitori, poichè, siccome i condòmini non hanno alcun controllo diretto sull' attività dei fornitori del loro Ente Condomìnio, pertanto, l' amministratore rimane libero di controllare o di non controllare i lavori svolti, e i fornitori stessi non hanno interesse (non hanno alcun incentivo) a fare il loro lavoro a regola d' arte; essi (i fornitori), in mancanza di un controllo esterno della loro attività, hanno l' obiettivo principale di consolidare il loro rapporto commerciale con l' amministratore di condomìnio, non con i condòmini, nonostante questi (i condòmini), siano (ed effettivamente sono) gli effettivi clienti e pagatori.
    Il vantaggio per i fornitori di pagare tangenti in percentuale sugli incassi a loro dovuti per forniture ai condomìni, aumenta proporzionalmente al numero degli enti condomìnio di cui l' amministratore è:
    Sia il rappresentante legale (ossia ha il potere di firmare i contratti a nome e per conto dell' Ente Condomìnio pagatore);
    Sia il gestore tecnico (ossia ha il potere di decidere in autonomia e senza controlli le forniture e i servizi da affidare ai fornitori);
    Sia il gestore amministrativo e finanziario (ossia ha il potere di decidere se pagare, quando pagare e come pagare i fornitori).
    Questo enorme e incontrollato potere aziendale, causa una proporzionale enorme tentazione (da parte dell' amministratore), di accettare tangenti illegittime dai fornitori, i quali (fornitori), dal loro punto di vista, hanno tutto l' interesse (cioè hanno incentivi economici convenienti), a "condividere" parte degli incassi a loro dovuti con gli amministratori, poichè questi appaiono e si comportano, nonostante non lo siano effettivamente, come se fossero gli effettivi clienti.
    Pertanto:
    L' enorme potere aziendale degli amministratori, la mancanza di controllo della gestione, e la generale disinformazione dei condòmini, determina una conseguente debolezza commerciale dei fornitori e dei tecnici che lavorano per il condomìnio, e, quindi, la necessità di questi (dei fornitori e dei tecnici), di cercare accordi commerciali illegittimi al fine di ottenere dagli amministratori servizi e trattamenti di favore, o, perlomeno, per essere trattati con una onesta e dovuta reciprocità commerciale.


    Il mercato "premia" gli amministratori "truffatori"

    A causa del mercato "distorto" di cui abbiamo appena descritto il funzionamento, in assenza di un controllo dell' attività esterno che vogliamo definire e proporre tramite la Community AziendaCondomìnio, gli amministratori non avranno, (ed effettivamente non hanno), alcuna possibilità di dimostrare "obiettivamente" la propria onestà e trasparenza.
    Per di più, gli amministratori "onesti", (che, pertanto, non hanno entrate diverse dai loro compensi), saranno, (ed effettivamente sono), costretti a praticare prezzi esageratamente alti in confronto ai prezzi che potranno, (ed effettivamente possono) praticare gli amministratori "truffatori", (poichè questi possono contare in aggiunta ai loro compensi "regolari", anche su cospicue tangenti "erogate" dai fornitori del condomìnio in cambio di contratti vantaggiosi e trattamenti commerciali convenienti).
     

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