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  1. Silvio

    Silvio Membro Attivo

    Buon giorno a tutti
    Recentemente ho acquistato un appartamento come prima casa e rivenduto in poco tempo traendone un vantaggio economico.
    Per non perdere i benefici fiscali della prima casa dovrò acquistare un'altro appartamento entro un anno dalla data di vendita.
    Potreste dirmi per quanto tempo e quante volte posso rifare la stessa operazione immobiliare senza ricorrere in sanzioni?

    GRAZIE MILLE
     
  2. Paolo Mazzi

    Paolo Mazzi Membro Ordinario

    Professionista
    in teoria puoi fare la stessa operazione infinite volte. è però possibile che l'ufficio delle entrate contesti tali operazioni e ti consideri un commerciante chiedendoti un 20% sul valore aggiunto di ogni singola operazione. Starà a te contestarle e dimostrare che sono dei seplici cambi di casa.
     
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  3. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Io la intendo così.Sono due i punti da valutare:
    a) agevolazioni prima casa: se vendi devi riacquistare entro un anno sempre usufruendo delle agevolazioni.
    b) plusvalenza : se hai preso la residenza non ci dovrebbe essere .
    Magari negli argomenti fiscali ci sarà già una risposta simile.
     
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  4. laucio

    laucio Nuovo Iscritto

    Secondo me qui bisogna fare un po' di chiarezza.
    Distinguiamo il problema plusvalenza : e' una questione che riguarda le imposte dirette , legate ai redditi. Il riferimento e' il TUIR - DPR 917/1986.
    E distinguiamo le imposte indirette e il beneficio prima casa. Il riferimento normativo , almeno per l'IVA e' dai nn. 21) e 39) della tabella A, parte seconda, allegata al dpr 26 ottobre 1972, n. 633

    A quanto mi risulta, il beneficio prima casa è fruibile , in senso tecnico , solo 1 ed una sola volta.
    Nel senso che le aliquote agevolate di IVA al 4% (con acquisto da imprese costruttrici) o REGISTRO al 3% (con acquisto da privati ) + ipocatastali fisse, sono applicabili a condizione di non aver mai usufruito prima , con verifica soggettiva anche in capo al coniuge, di detta agevolazione. (chiamiamola compravendita A) ). Vi sono poi altre condizioni ma non vi sto ad annoiare.

    Con riferimento alla rivendita successiva entro il quinquennio e immediato riacquisto di altra prima casa (compravendita B) ), lo Stato accorda - una tantum - un bonus di credito di imposta. Cioe' : in sede di riacquisto della prima casa , che avverra' stavolta con le aliquote ordinarie (IVA al 10% oppure REGISTRO al 7% ;+ IPOCASTALI), si potra' usufruire di un credito di imposta - che quindi abbatte in parte le indirette da pagare - pari all'importo di tasse pagato nella compravendita A).

    Con riferimento alla plusvalenza , la regola per le imposte dirette e' sganciata dal discorso prima casa che invece riguarda le indirette.
    E la regola dice che sulla vendita di prima casa anche nel quinquennio non c'e' mai plusvalenza , e questo e' riferibile a tutti i successivi riacquisti di "prima casa".

    Tornando al beneficio prima casa , faccio un esempio.
    Es.: Compro con beneficio prima casa un immobile con IVA al 4% , con prezzo IVA escl. di € 100.000.
    Rivendo l'immobile a 150.000. Qui ho una plusvalenza di € 50.000 - cioe' un guadagno - ma non rileva per l'IRPEF, quindi non mi viene tassata. In sede di vendita , poi, le imposte indirette (e' IMPOSTA DI REGISTRO , visto che vende un privato) le paga il compratore.
    Passiamo al riacquisto:
    Tassativamente entro un anno dalla mia prima vendita, devo riacquistare un altro immobile che indico essere la mia abitazione principale. Costo € 160.000 + imposte indirette.
    A prescindere dall'importo delle indirette (che ripeto saranno ordinarie e possono essere indifferentemente IVA al 10% o REGISTRO al 7%) , quando le pago posso diminuire l'importo indicando come credito di imposta la somma di € 4.000.
    Cosa e' questo importo ? L'IVA pagata in sede di primo acquisto.

    Poi non mi spetta piu' nessun altro beneficio. Quindi il discorso di partenza cade del tutto sulle agevolazioni in materia di indirette.
    Se invece il discorso era solo mirato alle dirette , allora si puo' dire che, rispettando le varie condizioni, non c'e' mai plusvalenza.
    Pero' dopo il primo riacquisto con credito di imposta, che senso ha mettersi a commerciare case dove pago IVA piena al 10% (e poi non la recupero) per risparmiare poi sulla plusvalenza? Devo essere sicuro di ottenere sempre margini enormi per ogni rivendita, esigendo che la mancata IRPEF da plusvalenza superi le indirette che pago in sede di ogni acquisto e che, come consumatore finale, non mi sconto mai.
     
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  5. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Ciao Laucio, grazie per il contributo :daccordo: Riguardo le imposte dirette invece, quindi prescindendo dalle agevolazioni prima casa, mi pare che qualora si acquisti un immobile ad uso residenziale e vi si stabilisca la residenza , vendendolo entro i 5 anni non ci sarà "plusvalenza" se si vi si è risieduto per almeno la metà più un giorno del tempo che è intercorso tra il rogito di acquisto e quello di vendita. Esempio: acquistato 4 anni fa, abitato per 2 anni e un giorno (con residenza) niente plusvalenza. Ti risulta?:daccordo:
     
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  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Buongiorno Laucio.

    Non sono daccordo, quando asserisci che i benefici primi casa si possono utilizzare solo una volta.

    Se tu acquisti con i benefici e poi rivendi l'immobile, non possedendo più un immobile acquistato con i benefici, rientri nuovamente nella possibilità di acquistare un immobile pagando IVA 4% o imposte di registro al 3% (oltre le ipo-catastali fisse).

    Come giustamente dici se riacquisti entro un anno dalla vendita della tua ex prima casa, hai diritto al credito d'imposta.

    Per quanto riguarda le plusvalenze maturate nel quinquennio, per l'esenzione dal pagamento delle imposte, non importa se prima o seconda casa, l'importante è che l'immobile sia stato adibito ad "abitazione principale" del proprietario o dei suoi diretti familiari, per più del 50% del tempo intercorso tra l'acquisto e la vendita.

    Ricordo, che la prima volta che si acquista con i benefici, NON è necessario adibirla ad abitazione principale (basta prendere la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile), mentre quando ri riacquista usufruendo dei benefici (entri un anno dalla rivendita dell'ex- prima casa) E' condizione NECESSARIA adibire l'immobile ad abitazione principale.
     
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  7. il tetto

    il tetto Membro Attivo

    Professionista
    Caro Silvio la tua domanda è chiara come chiara è la risposta data dal collega Jorgin, oggi come oggi non ci sono limiti all 'acquisto e alla rivendita della prima casa, l'importante e mantenere i requisiti, l'operazione la puoi fare più volte ma dalla seconda hai l'obbligo di abitare l'immobile compravenduto e di abitarci per 5 anni.
     
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  8. Gian Luigi Cristina

    Gian Luigi Cristina Nuovo Iscritto

    In teoria puoi farlo all'infinito purchè tu non possieda al momento dell'atto altro immobile, ma comunque attenzione !!!!
     
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  9. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista

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