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  1. michele1975l

    michele1975l Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno.
    Dovrei vendere un fabbricato che ho ereditato e che è stato costruito prima del 1967, in origine accatastato come rurale (immagino fosse un'abitazione contadina in zona collinare con annessa struttura per ricovero animali).

    In seguito a dei lavoratori di ristrutturazione della parte interna e del tetto avvenuti nel 1984 (senza alterare la struttura originaria dell'immobile), il fabbricato è stato iscritto al catasto urbano.

    Nel momento in cui mi sono rivolto a un'agenzia per la vendita, mi sono stati richiesti i permessi comunali per certificare la ristrutturazione avvenuta nel 1984.

    Purtroppo in comune non risulta nulla, nemmeno nell'archivio storico.

    Vorrei sapere se, trattandosi di uno stabile rurale già esistente prima del 1967 e la ristrutturazione avvenuta precedentemente al dpr 380/2001, era necessario a suo tempo avere un titolo abilitativo da parte del comune.

    Ringrazio per la gentile attenzione
    Cordiali saluti.
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    In che cosa è consistita la ristrutturazione?
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    tu scrivi di ristrutturazione, che il comune non abbia traccia di una pratica del 1984 è impossibile, probabilmente si tratta di lavori non denunciati che se non hanno modificato l'immobile potrebbero essere considerati manutenzioni ordinarie, se comunque la casa è ante 1967 e censita nel 1984 potresti anche non dover fornire alcuna documentazione
     
  4. michele1975l

    michele1975l Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Purtroppo non ho seguito in prima persona l’acquisto e la ristrutturazione.

    Da una foto in mio possesso, che ritrae l’esterno dell’immobile prima della ristrutturazione, si evince che la struttura è rimasta invariata: per intenderci era una struttura di due piani e tale è rimasta, e dalle foto bisogna osservare con attenzione i dettagli per distinguere il prima e il dopo ristrutturazione.


    Esternamente è stato rifatto il tetto con sostituzione dei coppi, gli infissi sono stati cambiati ed è stato fatto il nuovo intonaco mantenendo lo stesso colore originario.

    Il locale esterno adiacente l’abitazione, che era un ricovero per animali è stato adibito a deposito per gli attrezzi.

    Sul retro dell’abitazione, a distanza di circa 3 metri dall’immobile, è stato costruito un muretto di contenimento della terra in quanto si tratta di un terreno in forte pendenza e in precedenza il prato scosceso era a ridosso dell’abitazione fino all’altezza di circa 1-1,5 metri: Probabilmente è questo il particolare che più balza all’occhio nella comparazione delle foto pre e post ristrutturazione.


    Purtroppo non conosco lo stato interno dei locali prima della ristrutturazione ne’ ho foto, tuttavia, da quello che posso vedere, credo siano stati cambiati pavimenti, l’impianto idraulico ed elettrico, e i serramenti.

    Attualmente non è presente impianto di riscaldamento, ci sono solo due stufe a legna e un bollitore a legna per l’acqua calda.

    Non mi è chiaro se una ristrutturazione di questo tipo, effettuata negli anni 80 prima dell’entrata in vigore del dpr 380/2001, per un immobile esistente prima del 1967, richiedesse dei permessi abilitativi da parte del comune.

    Dalla documentazione in mio possesso, il fabbricato era iscritto prima del 1967 al catasto come fabbricato rurale ed è stato iscritto nel 1984 al catasto urbano, tant’è che pago da anni regolarmente l’IMU.

    Ringrazio per le risposte.

    Cordiali saluti.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    secondo me non avresti nemeno dovuto parlare della ristrutturazione, lo stato attuale è questo, censito nel 1984 ed esistente da prima del 1967.
     
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  6. michele1975l

    michele1975l Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ringrazio per la risposta.
    Una precisazione.
    Un parente che aveva seguito i lavori mi indica che gli interventi effettuati dovrebbero essere:
    • Sostituzione pavimenti interni, serramenti e coppi del tetto
    • Spostamento pareti interne
    • Costruzione scala interna di collegamento tra piano terra, primo e secondo piano
    • Creazione di un bagno interno prima non esistente
    Questo potrebbe cambiare qualcosa?
    Ringrazio nuovamente
     
  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    se il comune non ha nulla in archivio, quello che esiste al catasto fa fede
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Attenzione che in caso di vendita qualora ci sia una ristrutturazione non denunciata con modiche interne come in questo caso
    Comporterebbe una scia in sanatoria, per portare lo stato attuale corrispondente ai disegni comunali (che non ci sono essendo prima del 67) ed un rifacimento del catasto.

    Nelle planimetrie devono comparire sia lo spostamento delle pareti interne, la costruzione della scala interna e la creazione del bagno al secondo piano.
    Inoltre le strutture della scala vorrebbero un “idoneità statica” di un ingegnere che ne att sti la stabilità . Il tutto per l’agibikita Ai fini della vendita.
    Anche prima del. Dpr380/2001 vigeva l’abitabilità
     
  9. michele1975l

    michele1975l Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie per la risposta.
    Vorrei precisare che le modifiche interne di cui sopra sono già riportate correttamente sulla planimetria del catasto urbano (abitazione accatastata nel 1994 e non nel 1984 come avevo erroneamente indicato), che presenta già la ripartizione delle pareti interne e la scala. In pratica, al catasto urbano la situazione rappresenta esattamente l'abitazione allo stato attuale, con tutte le modifiche effettuate con i lavori del 1984.

    Essendo il fabbricato iscritto al solo catasto rurale fino al 1994, non sono in possesso (e non so nemmeno se esistano) di piantine interne che indichino come era prima la struttura dei locali.

    Mi domando piuttosto come il Comune abbia potuto aggiornare la planimetria dei locali al catasto urbano se non era in possesso di segnalazioni dei lavori a suo tempo eseguiti.

    Grazie. Saluti.
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    il comune non aggiorna le planimetrie catastali ma lo ha fatto il tecnico della proprietà in fase di accatastamento, se prima non esisteva nulla, la situazione oggi al catasto fa fede
     
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  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il problema è che devi aggiornare anche le planimetrie comunali (i progetti) o comunque farli se non ci sono mai stati.
    Il Catasto non ha alcuna valenza al fine urbanistico e per vendere un immobile esso deve essere conforme anche urbanisticamente parlando!
    Ovviamente ciò che viene fatto in Comune deve corrispondere al Catasto ed entrambi allo stato di fatto attuale dell’immobile.
    Se così non fosse l’atto di compravendita dopo, sarebbe NULLO in partenza!
     
  12. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    questo non mi risulta, come presenti le tavole in comune? con che tipo di pratica? Se puoi dichiarare che la costruzione è ante 1967 e lo stato attuale è quello che è sempre stato, è sufficiente
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certo se l'immobile non è stato interessato da interventi evidentemente successivi. Vero è che l'onere della prova è a carico di chi contesta: il dirigente dell'ufficio tecnico comunale
     
  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a quanto scrive il postante non esiste nessun riferimento all'immobile prima dell'accatastamento del 1994 che è successivo ad un intervento di opere interne e rifacimento del tetto, quindi lo stato attuale rappresentato dalle planimetrie catastali è l'unico riferimento, questo fa fede.
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Già il fatto di avere delle planimetrie catastali che dimostrano un qualcosa di diverso dallo stato di fatto attuale è abbastanza esemplificativo che siano stati fatti dopo il 67 dei lavori abusivi e non dichiarati; poi ad oggi nel 2018 comunque quando devi vendere anche se l’immobile è ante 67 devi avere la doppia conformità con le regole di allora (e ti salveresti, e quelle odierne e qui viene fuori il problema).
    E come sai anche tu dovendo far quadrare il tutto sei obbligato a presentare una rettifica in Comune!
     
  16. michele1975l

    michele1975l Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno Daniele, non capisco perché dice che le planimetrie catastali sono diverse dallo stato attuale.
    Al catasto, dal l'iscrizione avvenuta nel 1994, la planimetria riporta fedelmente lo stato attuale dei locali interni dell'immobile. Grazie, saluti.
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Però da quanto dichiarato dal postante la planimetria depositata in Catasto è fedele ai lavori fatti ma non è stato aggiornato il progetto comunale, che avrebbe dovuto comunque essere aggiornato anch’esso nel 1994!

    In questo caso avendo un immobile ante 67 puoi anche non avere alcun progetto presentato ; nel momento in cui lo modifichi (e la variazione al Catasto urbano avendo le date della presentazione) è Un attestazione della verifica.
    In più come sappiamo il Catasto NON corrisponde all’abitazione!
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Perché questo hai scritto prima e dopo hai aggiunto
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    E questo.
    Il Catasto ha date precise di presentazione quindi da ciò si evince che in casa sono state fatte delle modifiche ma che non sono state dichiarate in Comune. Sto dicendo questo @michele1975l
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Al Catasto si ma si sarebbe dovuta fare ai tempi una licenza edilizia per le modiche (parlo del 84); nel 2018 dovrai presentare una sanatoria per ciò e la certezza dell’abuso te la da la datazione del Catasto, che come affermi tu è del 94 e non del 1967. Riesci a capire?
     

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