Perplessità su una vendita

Sto per accettare un offerta di acquisto di un mio appartamento. L’acquirente desidera registrare il compromesso davanti ad un suo notaio. Possiamo conoscere in anticipo le clausole in esso contenute ?

All’agenzia immobiliare che fa da intermediario scade il 28/2 l’incarico da me dato. Significa che al rogito finale non sarà presente e quindi non mi tutelerà ?

Altra mia preoccupazione. L’acquirente pagherà con assegno circolare o bonifico da un c/c di una banca popolare che era stata commissariata fino a fine 2014 e che poi è stata ceduta a privati. Insomma una banca non proprio florida. Come posso essere garantito che l’assegno o il bonifico sarà onorato da questa banca ?

Sto pensando di avvalermi della consulenza di un esperto. Ma chi ? Un avvocato, un notaio o un associazione di consumatori ?

Grazie per il vostro prezioso aiuto.

 

Al tuo posto la prima cosa che farei andrei a sottoporre in linea confidenziale
il quesito ad un dirigente esperto della tua banca...Se sono preparati, e ce ne sono,
ne sanno in quella materia anche di più di un avvocato...in subordine dal tuo
notaio...Ti costa niente chiedere un appuntamento...vedrai poi il risultato e
se credi...ce lo farai condividere. Auguri. Quiproquo.

 

Per quanto riguarda il compromesso, se chiedi sicuramente potrai avere una bozza da leggere, comunque davanti al notaio potrai anche non firmare e/o far togliere e/o correggere quanto vi si trova scritto.
L'agenzia ha avviato la trattativa quindi seguirà la cosa fino in fondo a prescindere dalla scadenza dell'incarico anche perchè credo tu la pagherai al rogito
L'assegno è la cosa più complicata perchè potrebbe non essere valido, non perchè la banca è commissariata in quanto le attività normali vengono svolte ugualmente ma perchè potrebbe essere falso. Senti la tua banca ed il notaio, dovrebeb essere possibile al momento chiedere alla banca emittente se l'assegno sia valido oppure aspettare a rendere operativo il trasferimento dopo l'incasso dell'assegno, la cosa potrebbe essere gestita dal notaio stesso. Esprimi le tue perplessità e vedrai che troverete una soluzione

 

Capisco che la vendita procuri sempre un pò di ansia, ma secondo me non ci sono problemi.
Il draft del compromesso (come quello del rogito), dovrebbe esserti inviato prima dell'incontro con il notaio.
Se non viene fatto (ma ormai lo fanno quasi tutti, in genere lo inviano per email) basta chiederlo e non possono rifiutarsi. Sarà un draft dove possono mancare alcune cifre, ma le clausole dovrebbero esserci tutte.
Per la banca, una volta che questa emette un assegno circolare, non vedo come non possa onorarlo. Diverrebbe un caso da titolo sui giornali.
Sulla eventuale mancata tutela da pate dell'agenzia immobiliare, in base alle mie esperienze, direi che non ci perdi molto.
Se proprio vuoi tutelarti, puoi rivolgerti a una associazione di proprietari immobiliari. Paghi l'iscrizione e per un anno hai tutte le consulenze che vuoi.

 

Tra l'altro la scadenza della data dell'incarico si riferisce all'accordo di vendita dell'immobile, non al rogito. E devono assisterti per tutto il percorso, anche se il rogito è dopo mesi.
Se poi l'agenzie al momento dell'accordo vuole tutta la somma di intermediazione e poi si disinteressa, non è una agenzia seria.

 

non voglio spaventare oltre il nostro ma di assegni circolari falsi ne sono stati trovati

 

Potresti condizionare l'immissione in possesso riservandoti il tempo per incassare l'assegno.

 

una delle opzioni che consigliavo di valutare

 

Ringrazio tutti per i preziosi consigli che mi avete dato. Ecco i risultati:
1. Mi verrà inviata per email una bozza degli atti notarili.
2. L'intermediario mi assicura che mi seguirà fino al rogito. Anzi mi ha concesso di pagare la sua provvigione 50% all'accettazione dell'offerta e 50% al rogito.
3. Per quanto riguarda l'assegno circolare l'intermediario mi ha suggerito di chiedere all'acquirente fotocopia dell'assegno un paio di giorni prima di recarci dal notaio, in modo da essere in grado di chiedere al mio direttore di banca di chiedere il "benemesso" al direttore di banca che ha emesso l'assegno. Posticipare il trasferimento dopo l'incasso è una soluzione ottima ma soggetta all'accettazione del notaio e la cosa la vedo difficile.
Grazie di nuovo.

 

Non occorre posticipare la stipula, ma l'immissione in possesso in modo che tu possa avere il tempo di incassare o non dargli materialmente l'immobile.

 

L'immissione in possesso cos'è esattamente ? Scusa l'ignoranza.

 

si tratta di stipulare l'atto di compravendita e incassare il pagamento ma di posticipare e subordinare l'efficacia del trasferimento all'avvenuto incasso, è una pratica che gestisce il notaio garantendo così i diritti (e i doveri) dei contraenti. A volte una cosa simile viene imposta dalla banca che eroga il mutuo tenendo sospesa l'erogazione per il tempo necessario a verificare che nessuno abbia iscritto altre ipoteche sull'immobile contemporaneamente a quella sipulata con loro ( è sempre più difficle ma tecnicamente possibile)

 

Sembrerebbe un'ottima soluzione. Però, fatta da un privato, mi sembra improponibile.
Mi immagino la faccia del compratore, quando gli viene detto che al rogito dovrà consegnare l'assegno circolare, ma non gli verranno date subito le chiavi dell'immobile. Come minimo si sentirà trattato da delinquente.
E poi ognuno ha le sue angosce. Il venditore ha quella di cedere l'appartamento e non prendere i soldi. L'acquirente di perdere i soldi senza avere l'appartamento.
Tutto sommato rischia di più l'acquirente, specialmente se al rogito non riceve le chiavi. In fondo il venditore, se scopre che l'assegno circolare era falso, lo denuncia e prima o poi l'appartamento gli torna indietro.

 

Se consegni le chiavi, il "probabile fante veloce (lestofante)" gode del bene fino a quando giustizia "non lo separi", ovvero mai. Se non le consegni ed incassi l'assegno lui può entrare nel possesso in tempi brevissimi. Sono due tipi di cause differenti. Un avvocato potrà essere tecnicamente più chiaro.

 

Ci potrebbe essere un'altra soluzione... Due o tre giorni prima(lunedì-martedì) del rogito (giovedì-venerdì fino a sabato) i due attori consegnano al notaio le rispettive COSE: Il notaio non farà altro che giovedì o venerdì o sabato mattina
telefona o va di persona alla banca di emissione per accertare la regolarità
dell'assegno e della copertura. Unico neo di questa soluzione è che la banca emittente risieda in altra città. In tal caso resterebbe sempre il telefono o
l'invio elettronico registrato. Però l'idea è fattibile...dando per certo che il controllo
sull'immobile sia già stato completato come spesso accade, essendo il compito
più importante del professionista. resta solo la lacuna sull'assegno che può essere
riempita con il controllo preventivo di pochi giorni in Banca. qpq.

 

hai ragione ma se il rapporto è chiaro, il notaio farà da garante nel senso che le chiavi rimarranno depositate da lui per il tempo necessario, (2 giorni?). In fondo nessuno può garantire al comptatore che le chiavi che tu consegni al rogito aprano la casa (potresti fergli lo scherzo di cambiare le serrature, ridicolo e senza senso ma..) e lui non ci va certo la sera stessa. Voglio dire che, a parte l'offesa che se si chiarisce bene non ci dovrebbe essere, praticamente non cambia nulla

 

Sono d'accordo, ma solo in via teorica. In pratica il discorso non regge.
A meno che l'acquirente abbia già dei precedenti noti di lestofantia (ma non mi sembra che sia il caso di LucianoP), come si fa proporre la mancata consegna delle chiavi al rogito, ma pretendere l'assegno?
Equivale a una dichiarazione di: "sospetto che tu sia un disonesto!".
Se a me, come compratore, dovessero proporre una cosa del genere, scapperei a gambe levate, anche se fosse l'affare del secolo. Sai com'è: "chi le pensa, le fa!".
E probabilmente così faresti anche tu.
Come si fa a sbattere in faccia le perplessità sull'onestà di un compratore, e pretendere massima fiducia verso sè stessi, sovvertendo il famoso: "prima vedere cammello, e poi pagare moneta".

 

Carlo27, non capisco perchè ti proponi con questi discorsi, nessuno presuppone che il compratore sia disonesto ma siccome sono storia parecchi casi di inadempienza, si cerca di rendere la procedura sicura. In una transazione immobiliare sottoscritta davanti ad un notaio, il paragone del cammello è veramente ridicolo, la casa è già stata vista e nessuno la sposta, è immobile, il notaio garantirà i diritti di tutti, è il suo lavoro

 

Più che altro mi sono immedesimato nella situazione, ricordando i rogiti di compravendita che ho fatto nella mia vita, vestendo i panni del venditore e del compratore.
Ebbene, non avrei mai avuto il coraggio di chiedere di ricevere l'assegno senza dare le chiavi, e mi sarei estremamente offeso se mi fosse stato chiesto.
Per cui ritengo che siano dei consigli solo teorici e ipotetici, che in una normale trattativa nessuno attuerebbe veramente (a mano di vendere a un farabutto conclamato).
Facciamo una prova, chi in questo forum, l'ha fatto o gli è stato chiesto di farlo?

 

Sono d'accordo che questa pratica sia desueta, ma se devo tutelare i miei interessi o mi fornisce l'assegno in tempi ragionevoli o quindi mi devo fidare dell'acquirente o mi permette di incassarlo prima del rogito ed allora si deve fidare lui. In ogni modo uno rischia di essere "fregato" per evitare di offendere l'altro. E se uno si offende, qualche dubbio lo lascia, forse è disonesto nel suo intimo.
Da mio padre ho avuto un insegnamento: i soldi sono fatti per contarli. Quando ricevi soldi in contanti è opportuno contarli davanti a chi te li ha consegnati.
Questo insegnamento mi ha permesso di evitare un imbroglio involontario. Il fatto: Un cliente doveva vendere un terreno ed io avevo predisposto il compromesso di vendita. Alla firma l'acquirente ha consegnato 25.000.000 di lire in contanti come acconto ed il cliente, venditore si accingeva a firmare il documento, intascando l'importo. Sono intervenuto chiedendogli di contare se la cifra corrispondesse al patteggiato. Il venditore si è sentito quasi oltraggiato da questa mia diffidenza, sostenendo che si fidava ciecamente dell'acquirente. Ad una mia insistenza, ricordando la lezione di mio padre, a malincuore, ha ottemperato. E dopo una prima verifica ha esordito: " Geometra, ma le lo sapeva?". Ovviamente non capivo tale espressione e dopo un attimo di esitazione ha ripreso a contare il contante. Alla fine è risultato che mancavano una marea di soldi perché l'acquirente aveva contato i biglietti da 50.000 per 100.000. Il colmo era che quest'ultimo aveva ritirati i soldi dalla banca congiuntamente ad altri che avrebbe dovuto dare ad un suo fornitore, per cui il restante del prelievo lo avrebbe dovuto consegnare a quella persona che probabilmente l'avrebbe intascata senza contare. Evidentemente, scoperti il problema l'acquirente, con il compromesso firmato con la relativa ricevuta convinto di avere consegnato il dovuto, magari confortato dal fatto che l'altro beneficiario del prelievo non avrebbe lamentato il maggior importo ricevuto, avrebbe potuto non accettare la contestazione del venditore, che ovviamente non avrebbe avuto le prove necessarie.
Il mio cliente, mi ha ringraziato e mi ha assicurato che da quel momento avrebbe adottato la mia, di mio padre, lezione.