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  1. Francesc0

    Francesc0 Nuovo Iscritto

    Ciao, è da un po' che leggo ma non ho mai scritto.

    Sono prossimo ad acquistare una casa che mi piace, ancora da completare (si completa in 3 mesi circa dal preliminare, mancano pavimenti, rivestimenti, sanitari e poco altro, finiture che dovrò decidere io).
    Per la casa non è stato ancora richiesto il certificato di abitabilità, proprio per via del fatto che è ancora incompleta.
    Si trova in una strada privata di proprietà del costruttore, con le relative servitù; un domani, pare, potrebbe diventare pubblica.
    Leggendo qualcosa in giro avrei ideato un percorso per giungere all'acquisto, che voglio sottoporvi ancora prima di parlarne con il notaio:

    - Fase 1 - Preliminare con caparra pari a circa il 15% del prezzo pattuito (assegno circolare che tiene il notaio) vincolato alla concessione del mutuo da parte della banca ed all'ottenimento del certificato di abitabilità, che il costruttore si impegna a richiedere non appena possibile.
    Il preliminare conterrà tutto: le finiture extra capitolato, le servitù esistenti ed anche la classe energetica dell'immobile (presunta).
    Qualche giorno prima del rogito pagheremo i costi di costruzione del garage (da dichiarare al momento del compromesso) per avere la detrazione IRPEF del 36%.
    La nostra caparra (incluso anche il valore costo del costruzione del garage, in quanto lo pagheremo comunque prima dell'effettivo trasferimento della proprietà) deve essere coperta da fidejussione bancaria escutibile "a prima richiesta” a nostro favore, che si estingua con la trascrizione dell’atto di trasferimento della proprietà.
    Il preliminare prevederà che in tre mesi i lavori dovranno essere completati così come definito dal capitolato e della nostre specifiche richieste; ogni eventuale settimana di ritardo eventuale verrà applicata una penale.
    Metteremo anche un limite temporale entro cui effettuare il rogito, sulla base dei tempi di ottenimento del certificato di abitabilità, ossia circa tre mesi (per i lavori) + 90 gg per il silenzio - assenso.

    - Fase 2 - La banca concede il mutuo, il costruttore incassa l'assegno e partono i lavori, che in tre mesi sono finiti.

    - Fase 3 - Rogito non appena abbiamo il certificato di abitabilità e l'assicurazione.

    A voi pare che io sia tutelato percorrendo questa strada, o suggerite di prevedere qualche altra verifica o vincolo?
    In caso in cui, invece del certificato ottenuto, riportassimo sul compromesso che andremo a rogito "con la pratica di usabilità presentata con il timbro riportante la dicitura "DOCUMENTAZIONE COMLETA" e la data relativa", come ho letto, sarei comunque a posto?

    Grazie dell'attenzione e delle risposte, a presto.

    Francesco
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Benvenuto francescO.
    Dubito fortemente che il costruttore/venditore accetti una caparra con assegno circolare che tratterrà il notaio e sulla quale peraltro ti dovrà rilasciare una fideiussione (come per legge, e che a lui costa).
    Questo mi sembra il punto più controverso.
    Per il resto, preliminare condizionato all'approvazione del mutuo e stipulare l'atto solo quando si è in possesso del certificato di abitabilità e delle assicurazioni di legge, non vedo problemi.

    Attenzione particolare andrà portata, non solo sui requisiti OGGETTIVI dell'immobile (regolarità urbanistico/catastale, assicurazioni, corretta esecuzione delle opere, ecc...) ma anche su quelli SOGGETTIVI del venditore (solvibilità e serietà del venditore, se è una società o meno, da quanto opera nella zona e con qualòi risultati e gradimenti, ecc....).
     
  3. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    non conosco gli accordi con il costruttore ma mi sembra fin troppo complicato....
    1) non capisco come la banca conceda un mutuo senza rogito (punto 2);
    2) per 3 mesi dubito (anche se obbligato) che il costruttore accenda una polizza C.A.R. (visti i costi);
    3) il certificato di abiatbilità è indispensabile per il rogito, non basta aver depositato la documentazione;
    4) l'assicurazione postuma decennale è sempre una buona garanzia :ok:

    Perchè non scrivi tutto bene nel preliminare (clausole, opere extra capitolato ecc) e lo fai trascrivere semplicemente dal notaio e quando tutto sarà finito (garage incluso) andate in atto?... eventualmente anche con una caparra del 20%

    Aggiunto dopo 9 minuti :

    premetto che non ho copiato :^^:
     
  4. Francesc0

    Francesc0 Nuovo Iscritto

    Intanto grazie delle risposte.
    Il costruttore non è sembrato scosso da questa mia proposta del notaio che tiene l'assegno finchè la banca non dice ok per il mutuo, anzi.
    Il venditore opera nella zona, la banca (di cui mi fido) ed il notaio (suo abituale, per la verità) parlano bene di lui.
    Inoltre ho suonato a case da lui costruite parlando con chi le abita e si è detto soddisfatto, qualche piccola pecca normale a parte.
    Non ho idea di che altro fare per fare una compravendita senza sorprese negative.
    Ciao e grazie.
    Francesco
     
  5. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Ma la banca ti fa un prefinanziamento ?

    Il mutuo prima del rogito non esiste: non puoi ipotecare un immobile che non è di tua proprietà.

    La fidejussione senza avere il denaro in cambio non credo proprio che ti verrà rilasciata. Del resto, se l'assegno ce l'ha il notaio che cosa vai ad escutere ???

    Le penali per ritardata consegna non le ho mai viste accettare dai costruttori, ma può anche darsi che di questi tempi, pur di vendere, accettino anche questo....

    Silvana
     
  6. Francesc0

    Francesc0 Nuovo Iscritto

    Ecco, dovevo rispondere anche su questo; con "la banca concede il mutuo" intendo che la banca mi formalizza, per lettera, che, esaminata la mia situazione e l'immobile che dovrò acquistare, sarà pronta a concedermi il mutuo nel momento in cui procederò al rogito.
    Ovvio poi che il mutuo verrà effettivamente concesso al momento del rogito, momento cioè in cui ci sarà la possibilità di mettere un'ipoteca sulla casa e la casa stessa avrà ottenuto l'abitabilità (credo che per la banca anche questa sia condizione imprescindibile).

    Mentre scrivo e rifletto, però, mi viene in mente che dovrò si vincolare il preliminare alla concessione del mutuo, ma che la condizione andrà verificata solo al momento del rogito, cioè a casa finita.
    Ma a questo punto mi chiedo: che succede se, in ipotesi, io faccio il compromesso, lascio la caparra, ricevo la fidejussione,
    i lavori partono subito (Fase 2 saltata di netto), i lavori finiscono, l'immobile ottiene l'abitabilità ed io mi trovo nelle condizioni che la banca non mi concede il mutuo?
    Il costruttore mi restituisce la caparra?
    Questa si che sarebbe una clausola difficile da far passare :D .

    Mi date lumi su come fare?

    Il discorso fidejussioni andrebbe a rimorchio, il giorno del compromesso faremmo cambio fideiussione con assegno ed amen.
    Circa le penali che dire: morbide ma voglio metterle.
     
  7. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Che il costruttore ti restituisca la caparra dopo che ha fatto tutti i lavori come li vuoi tu, mi sembra mooooooolto dura...

    O chiedi alla Banca che ti faccia un prefinanziamento e così hai la certezza che il mutuo te lo dà, o la vedo difficile...

    A questo punto, le penali sono l'ultimo dei problemi.

    Silvana
     

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