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  1. monikea

    monikea Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ho fatto una proposta di acquisto per un immobile, il rapporto qualità-prezzo mi sembra molto buono. L'appartamento è stato costruito negli anni '50, quindi ante 1967, che mi pare di aver capito possa essere un dettaglio importante. Pare che il bagno sia stato costruito abusivamente, su un'area sempre di pertinenza dell'appartamento, ma come corte esterna. Annessa a questa corte c'è una cantina, accatastata come tale, c2. Il proprietario ha fatto una modifica catastale in tempi recentissimi per "errata rappresentazione grafica", da quanto mi ha detto, ed ora l'appartamento allo stato di fatto in cui è corrisponde esattamente alla planimetria catastale. Quindi io dichiarerei una cosa vera dicendo al momento dell'atto di acquisto che è conforme, scorretto è invece semmai quello che dichiara (sapendo che il bagno non è regolare) il venditore. La planimetria della cantina depositata a quo tempo al catasto penso sia fedele al progetto originario, ma ha la porta e una finestra che si affacciavano sulla parte di corte che ora è bagno. Scusate se sono prolissa, ma la faccenda è complicata.
    Ora, mi pare che nel rogito vadano allegati i dati catastali e le planimetrie, sia di appartamento, che di cantina. Se si allegano entrambe il notaio vedrebbe la discrepanza degli affacci. Mi chiedo, se comprassi, che rischi correrei un domani. on credo che potrei chiedere un condono perché si opererebbe sulla volumometria dell'immobile. Se comprassi così com'è, le responsabilità sarebbero solo del venditore, che dichiara che l'immobile è senza irrregolarità edilizie, o potrei andare incontro a complicazioni anche io? Non potrei neanche chiedere successivamente di ripristinare il bagno dov'era originariamente perchè la piantina catastale ora risulta fedele allo stato di fatto e paradossalmente sembrerebbe che fossi io a chiedere di fare una modifica. Sinceramente l'appartamento mi piace, e se c'è una parte di bagno invece di una parte di corte (ma stiamo parlando di 4 mq circa) preferisco. La casa è a Roma, dove mi pare di aver capito che le irregolarità siano + che da altre parti. Non vorrei neanche andare incontro un domani a problemi se un domani dovessi rivendere. Magari il notaio stavolta trova un èscamotage, ma il prossimo dell'ipotetico futuro compratore potrebbe essere più fiscale. E poi per il perito che deve concedere un mutuo, potrei avere problemi? Se le piantine di appartamento e cantina non vengono viste insieme, l'appartamento è ok...Non so a chi chiedere parere, non vorrei chiedere ad un notaio. Grazie mille in anticipo se mi vorrete aiutare.
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Affinchè l'immobile sia conforme dal punto edilizio-urbanistico e catastale è necessario che sia i titoli abilitativi presenti in comune, sia le planimetrie catastali rispecchino l'attuale stato dei luoghi.

    Da quanto scrivi, pur non essendo conforme con i titoli abilitativi, è conforme con la planimetria catastale.

    Essendo un ante 67 il bene sarà molto probabilmente commerciabile, pur essendo difforme urbanisticamente.

    I problemi che potresti avere in futuro potrebbero essere una minor commerciabilità del bene (non tutti sono aperti a situazioni border line) ed inlotre non potresti fare interventi sull'immobile poichè non c'è l'attuale conformità (salvo dichiarando il falso).

    Il mio suggerimento è quello di valutare con un tecnico se le attuali difformità sono regolarizzabili in qualche maniera (es. sanatoria, accertamento di conformità ecc.) e se lo sono farle regolarizzare dal venditore prima della stipula del rogito definitivo di vendita.

    Se il bene è commerciabile, potresti anche acquistarlo così, ma in questo caso sarebbe bene avere una riduzione del prezzo.
     
  3. monikea

    monikea Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie mille per la risposta. Penso di procedere comunque, per una serie di motivi devo comprare una casa in fretta e questa mi sembra con un buon prezzo, ho già fatto la proposta di acquisto per questo motivo. Oggi sono andata dal notaio con il venditore, il notaio ha guardato rapidamente le piantine, sia dell'appartamento che della cantina, e non ha fatto una piega, anzi era colpito dal fatto che l'appartamento abbia addirittura il certificato di abitabilità, che a quanto pare a Roma soprattutto anni fa non era proprio così comune. Non so poi come faccia burocraticamente, e se effettivamente la situazione possa rappresentare un problema in futuro dovendo rivendere la casa. Incrocio le dita, spero che poi non saltino fuori problemi quando il perito dovrà dare l'ok per il mutuo (che comunque ho già ottenuto, fermo restando che la casa deve passare la perizia). Ma - ti chiedo un'altra cosa, vista la tua gentilezza - come faccio a sapere se le difformità sono regolarizzabii? Mi pare di aver capito, da varie fonti, che se c'è stato un aumento di metratura non sia possibile sanare. O sì, in certi casi (quali?). Grazie
     
  4. Stefano Mariano

    Stefano Mariano Membro dello Staff

    Concordando con quanto scritto da Jrogin, ipotizzo una possibile soluzione per la regolarizzazione dell'immobile. Per quanto riguarda la difformità catastale (se ho capito bene) della cantina sarà sufficiente presentare una correzione (cercando in questo modo di sostenere che tale situazione è quella originaria), così come si può tentare di sostenere la medesima tesi per ottenere la regolarità dal punto di vista urbanistico. Considerando che l'immobile è piuttosto vecchio, forse c'è qualche possibilità; è comunque necessario valutare attentamente lo stato dei luoghi e l'opportunità di intraprendere un tale o simolare tentativo.
     
  5. monikea

    monikea Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie anche a te, architetto nottambulo :)
    Sì, hai capito bene: la planimetria catastale è stata modificata per quanto riguarda l'appartamento, ma non per la cantina, in cui risulta che la parete confinante originariamente con una corte di pertinenza aveva una porta ed una finestra, che ora non ha (e la porta è dal lato libero). Il fatto che l'immobile sia ante '67 non ho capito quanto sia "rassicurante", nel senso che da quanto ho capito da Jrogin, le incongruenze salterebbero fuori al momento di una vendita con un acquirente e/o un notaio rigorosi, o per una richiesta di modifiche da apportare ipoteticamente in futuro. Ma se il venditore dichiara che è tutto urbanisticamente a posto, io non sono poi al di fuori da ogni responsabilità? Oppure è comunque il proprietario ultimo a dover rispondere di ogni irregolarità, anche in casi come questo? Voglio dire, non spetta al notaio fare i controlli e, solo se lui dà l'ok, si può procedere? Mettiamo poi che io acquisti e successivamente provi a chiedere la regolarizzazione, con le modalità e motivazioni spiegate da Stefano: se non viene data l'autorizzazione, a cosa andrei incontro? Come valutare se valga la pena tentare questa cosa, e quanto potrebbe costare? Grazie ancora :amore:
     
  6. Stefano Mariano

    Stefano Mariano Membro dello Staff

    Il rebus è proprio qui. La responsabilità di difformità urbanistica, una volta che hai acquistato, è tua davanti all'autorità comunale, salvo il diritto che hai di rivalerti successivamente, in sede civile, nei confronti di chi ti ha venduto il bene (con i tempi e costi purtroppo non preventivabili, data la disastrosa condizione della Giustizia in Italia). La regolarizzazione "postuma" è da valutare confrontando i rischi che questa difformità possa inficiare una ipotetica vendita con i costi della pratica (sicuramente abbordabili) e la remota possibilità di rischiare "un'autodenuncia"
     
  7. ariale

    ariale Nuovo Iscritto

    ci potrebbero essere problemi per il mutuo, in quanto la perizia valuta la conformita' urbanistico ed edilizia dell'appartamento...e in ultimo la verifica catastale.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se vedi che è un affare fallo, visto l'età dell'immobile dovrai fare un ristrutturazione, e con quella puoi risanare tante cose, x il mutuo in caso di problemi x le difformità fai un mutuo x ristrutturazione, ed il tutto rientra con un comodamento degli abusi, ed adeguati alla piantina catastale ciao;):daccordo:
     
  9. mtr

    mtr Membro Attivo

    Alcuni punti fermi:
    1) il catasto è 'l'ultima ruota del carro'; ad oggi fra regolarità Comunale e catastale c'è spesso incongruenza, perchè il catasto gestisce materia fiscale legata agli immobili, il Comune materia di conformità alle leggi che regolano la costruzone e trasformazione degli immobili; se fra la planimettria catastale e lo stato attuale dell'immobile non ci sono differenze NON significa che l'immobile sia regolare dal punto di vista urbanstico-edilizio;
    2) il Comune ha un ufficio apposito dove puoi controllare la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile, cioè devi fare una VISURA. Da questo scoprirai se lo stato DICHIARATO dell'immobile (dichiarato a catasto, intendo) corrisponde realmente allo stato esistente;
    3) le eventuali difformità che potresti riscontrare, possono essere 'lievi' come no. Vale a dire che se la stanza ricavata è stata realizzata a seguito di un progetto depositato regolarmente, sei già a buon punto. Dico 'a buon punto' perchè non è detto che non vi possano essere differenze -appunto quelle che hai riscontrato e sulle quali il notaio ha sorvolato- che incidono sulla normativa igienico-sanitaria (ad es. laporta del bgano che apre su una stanza anzichè su disimpegno..);
    4) i notai 'sorvolano' abbondantemente; su questo forum si legge di notai poco seri. Ma soprattutto sono responsabili SOLO ED UNICAMENTE della conformità degli atti che redigono, cioè i controlli edilizi li lasciano ai contraenti;
    5) se acquisti hai 10 anni di tempo per rivalerti sul venditore, sempre che tu non firmi di essere a conoscenza dello stato di fatto, che ti sta bene, che non farai azioni legali future;
    6) se acquisti l'immobile, ricevi in toto le difformità che contiene, e sei tu a dover rimediare.
     
    A Jrogin e 47franco piace questo messaggio.

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