Plusvalenza su area urbana?

[fumagalli elsa]

Buongiorno, ho venduto la mia casa con annesso giardino (un'area urbana di 415mq con edificato sopra il vano scale di due piani unito all'edificio) e identificata in catasto fabbricati con un numero di particella diverso da quello della casa.L'area e' graffata all'immobile, il comune non mi ha mai chiesto l'ICI (considerandola al servizio della casa) ed il certificato di destinazione urbanistica la indica come edificabile di completamento: devo pagare la plusvalenza, visto che non e' iscritta nel catasto terreni? (Elsa)

 

[nuoviorizzonti]

il comune ha commesso un errore non chiedendoti l'i.c.i. in quanto è il c.d.u. che identifica la vocazione dell'area;
la graffatura catastale indica solo ed esclusivamente che si tratta di un bene comune non censibile legato al fabbricato principale ed in qualsiasi momento (con una piccola variazione) può essere svincolato e divenire indipendente a tutti gli effetti.
Consiglio di rileggere gli atti per ricostruire (soprattutto urbanisticamente) lo storico del fabbricato e valutare infine con un tecnico o con il notaio le eventuali plusvalenze.

 

[raffaelemaria]

Se il terreno è di pertinenza della casa non paghi l'ICI ( per ora) ;ora i Comuni sono alla ricerca per fare cassa, paghi sulla parte di terreno che non è necessaria per realizzare il volume dell'edificio. La verifica va fatta da un tecnico in funzione delle normative urbanistiche attuali o alla data di esecuzione della casa ( vedi regolamento ICI del comune). Se è un problema di accatastamento fai la variazione.

 

[fumagalli elsa]

forse non ho esposto il problema nei giusti termini: il mappale e' identificato in catasto fabbricati come ente urbano( la scala di accesso al fabbricato ha un suo sub.) con una larghezza di soli dieci metri e' solo parzialmente edificabile ( distanze tra edifici dieci metri-la casa del vicino e' a tre metri dal confine e quindi restano tre metri utili edificabili);ho interpellato alcuni tecnici e ho sentito due funzionari dell'a.d.e. di due sedi diverse ricevendone pareri diametralmente opposti da entrambi in merito alla plusvalenza.
nb ho calcolato la volumetria totale dell'immobile (1500 m/c) e supera la volumetria totale edificabile (1380 m/c)

 

[raffaelemaria]

forse non ho esposto il problema nei giusti termini: il mappale e' identificato in catasto fabbricati come ente urbano( la scala di accesso al fabbricato ha un suo sub.) con una larghezza di soli dieci metri e' solo parzialmente edificabile ( distanze tra edifici dieci metri-la casa del vicino e' a tre metri dal confine e quindi restano tre metri utili edificabili);ho interpellato alcuni tecnici e ho sentito due funzionari dell'a.d.e. di due sedi diverse ricevendone pareri diametralmente opposti da entrambi in merito alla plusvalenza.
nb ho calcolato la volumetria totale dell'immobile (1500 m/c) e supera la volumetria totale edificabile (1380 m/c)

Da quello che capisco sul terreno non è possibile eseguire una costruzione autonoma. La volumetria totale edificabile si riferisce a sedime dell'edificio+ area per la quale il comune vuole l'ICI? Se sì quell'area non ha alcuna potenzialità edificatoria. Oltretutto come tu dici,ma non capisco a cosa fai riferimento, le distanze tra pareti finestrate degli edifici non può essere inferiore a m 10.

 

[nuoviorizzonti]

ahah... è un classico, l'urbanista di turno ha campito random le aree per ottenere un carico antropico corretto...;
darti una risposta certa senza visionare la carta non è semplice ma il linea di massima
se non ho capito male non hai grossi problemi:
- in caso di contenzioso con l'a.d.e. puoi facilmente dimostrare (dai tuoi calcoli) che l'area non ha potenzialità edificatorie ma è un errore di campitura nella stesura del piano regolatore;

è strano il fatto che essendo tutto all'urbano e legato al fabbricato principale il notaio abbia distinto le 2 cose ed allegato il c.d.u. all'atto meglio se controlli bene l'atto (che potrebbe anche essere non corretto)