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  1. giuxmian

    giuxmian Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,

    scrivo per avere un chiarimento in merito alla ripartizione tra condomini della spesa per la Rc condominiale; questa deve essere ripartita a condomino (quindi divisa a testa in parti uguali) o in base ai millesimi?

    Sapreste indicarmi riferimenti normativi (anche recenti, vista la prossima entrata in vigore della riforma del condominio) e/o sentenze sull'argomento?

    Grazie.
    Giuseppe
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La spesa per la polizza condominiale va ripartita con il criterio del 1° comma dell'art 1123 cc (per millesimi), salvo accordi diversi contrattuali oppure adottati all'unanimità.
     
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  3. giuxmian

    giuxmian Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per la celere risposta.

    Come dobbiamo comportarci, quindi, di fronte ad una raccomandata a/r del costruttore che chiede 500 euro a condominio per il rinnovo della polizza?
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La polizza condominiale non è obbligatoria, anche se consigliata, mi pare strano che sia il costruttore a chiedere questo versamento, caso mai sarà l'amministratore condominiale su mandato dell'assemblea, la quale può anche deliberare di non avere l'assicurazione (lo sconsiglio)
     
  5. giuxmian

    giuxmian Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La raccomandata e' arrivata oggi ad un condomino che mi ha subito avvisato. Arriva dal costruttore e non dall'amministratore. Se puo' essere utile, posso inviare la raccomandata in privato.

    Con il costruttore in questione abbiamo questioni che non stanno andando come devono. In sintesi:
    1. a distanza di due anni dai primi rogiti, non sono ancora stati installati i singoli contatori Enel; c'e' il contatore generale di cantiere (con scadenza a luglio).
    2. ogni tanto arrivano richieste di contributi come "fondo spese" a cui abbiamo risposto, via raccomandata, rifiutando qualsiasi versamento finche' non vengono attivati ed installati i contatori.
    3. nella medesima raccomandata della polizza viene scritto che non si è ancora proceduto alla nomina di un amministratore "per non gravare di ulteriori spese" i condomini.
    Questa, molto in sintesi, e' la situazione attuale, se poi volesse avere dettagli in piu' posso fornirli.
    Abbiamo fissato un appuntamento (che sara' domani) con un'associazione di consumatori per avere un parere (anche legale) su come muoverci per cercare di risolvere questa situazione.[DOUBLEPOST=1367920360,1367920237][/DOUBLEPOST]ps: ad oggi non e' stata mai convocata alcuna assemblea e gli unici incontri che vi sono stati sono stati fatti tra noi condomini a seguito della situazione sommariamente descritta.
     
  6. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Prima di tutto, chiedegli di farvi avere copia della stessa, soprattutto per controllo.

    Secondaria poi, se ancora non avete l'avete, organizzatevi convocando un'assemblea secondo l'art. 66, per la nomina di un amministratore.[DOUBLEPOST=1367920482,1367920395][/DOUBLEPOST]
    Non è il costruttore a nominare l'amministratore, ma l'assemblea dei condomini.
     
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  7. giuxmian

    giuxmian Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno Alessia,
    grazie per la risposta.

    ho pubblicato poco fa una risposta dove spiego sinteticamente la nostra situazione.
     
  8. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Si l'ho letta e consiglio cautela. Fatevi dare la copia della polizza prima di pagare, immagino siate in tanti, ma 500€. a condomino, mi sembrano tantini.
     
  9. giuxmian

    giuxmian Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Cautela, infatti. E' la stessa cosa che ho detto al condomino che mi ha chiamato. Soltanto che la situazione, con questa ultima raccomandata, ora sta diventando difficilmente sostenibile e vogliamo trovare una soluzione anche a fronte di queste richieste che riteniamo, per modalità ed importi, insensate.
     
  10. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Benissimo, autoconvocate l'assemblea ai sensi dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c.
     
  11. giuxmian

    giuxmian Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sicuramente questa è una delle prime cose, tuttavia è l'entità delle richieste che non ci convince e che contestiamo e che abbiamo già contestato per iscritto.
    Ci viene detto, per ognuno, "ci devi dare tot come fondo spese" senza alcun giustificativo su come siano stati calcolati.
    Siamo d'accordo che un tot di spese comuni vada corrisposto ma a fronte di cio' che effettivamente spetta e non su calcoli di dubbia e sconosciuta natura.[DOUBLEPOST=1367921235,1367921067][/DOUBLEPOST]
    Bene, grazie per l'informazione.
    E come ci dobbiamo comportare sulla ripartizione delle spese comuni?
    Nel nostro complesso ci sono 10 proprietari (di cui stabilmente ne abitano 3 e ci sono 3 affittuari) mentre i restanti appartamenti sono invenduti e quindi formalmente a carico del costruttore.[DOUBLEPOST=1367921308][/DOUBLEPOST]La cosa che sicuramente vogliamo evitare è impelagarci in beghe legali, avvocati, ecc.
     
  12. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Quale fondo spese? Cambiare una lampadina per esempio? Bene mi mostri la fattura o lo scontrino.

    Le spese sia ordinarie che straordinarie, vanno autorizzate in assemblea.
     
  13. giuxmian

    giuxmian Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il fondo spese ce lo siamo creato da noi; abbiamo concordato di mettere un tot a testa (50 euro) per queste piccole cose come le lampadine che infatti cambiamo da noi.

    Se vuole Le posso inviare le lettere varie comunicazioni tra cui l'ultima raccomandata.
     
  14. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Controllate il regolamento condominiale cosa dice in merito agli appartamenti invenduti, ovvero se il costruttore si fa carico delle spese.

    Per le spese nominate un amministratore, ci penserà lui ad indire un assemblea e a presentare il bilancio preventivo con la suddivisione delle spese.[DOUBLEPOST=1367921662,1367921531][/DOUBLEPOST]
    Perdonami, quando ho scritto "mi mostri" non intendevo che tu mi dovevi mostrare la fattura, ma nello scrivere mi sono un pochino immedesimata in te. :risata: :confuso:
     
  15. giuxmian

    giuxmian Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    No, avevo capito :)
    Visto che mi sembri (se posso darti del "tu") una persona ben competente sulla materia il mio voleva essere un modo per rendere più chiara possibile la nostra situazione.

    Ma noi possiamo decidere di riunirci e nominare un amministratore anche se siamo nettamente inferiori sul piano dei millesimi condominiali?

    Il costruttore potrebbe opporsi ed impugnare questa nomina mettendo in mezzo avvocati, cause, ecc. che a noi potrebbero costare cifre significative?
     
  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se voi condomini nominate un amministratore con le dovute maggioranze previste dall'art. 1136 2° comma in assemblea regolarmente convocata, il costruttore non può impugnare e/o se lo fa perderà la causa, infatti lui non può nominare l'amministratore in quanto l'art. 1129 cc è inderogabile e dice che è l'assemblea dei condomini che nomina l'amministratore anche se per gli appartamenti venduti il condomino è purtroppo il costruttore (o venditore) ma una sola testa o voto è insufficiente.
     
  17. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Per la nomina di un amministratore fatta prima del 18 Giugno, occorrono in 1° convocazione la metà dei presenti e 500 millesimi. In 2° convocazione 1/3 dei partecipanti al condominio e 500 mill.

    Come teste voi già siete in 7 (costruttore compreso), quindi ci siete, per i millesimi conteggiateli.

    Considera che per i tre affittuari, dovrete contattare i proprietari, che dovranno intervenire all'assemblea. Se nel conteggio dei millesimi superate i 500 mill. la votazione sarà valida ai sensi di legge.
     
  18. giuxmian

    giuxmian Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dunque, un conteggio fatto al volo è questo:
    • proprietari: 8
    • affittuari: 3 (il cui proprietario dei relativi appartamenti dovrebbe/potrebbe essere il costruttore)
    il resto degli appartamenti (circa 80-85) sono invenduti e quindi a carico del costruttore[DOUBLEPOST=1367923881,1367923705][/DOUBLEPOST]
    Quindi se gli 8 proprietari raggiungessimo già i 500 millesimi potrebbero bastare indipendentemente dalla presenza o meno del proprietario degli appartamenti degli affittuari.

    E dopo il 18 giugno cosa cambia?
     
  19. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per la nomina dell'amministratore dal 18 giugno sarà sufficiente la maggioranza dei presenti e non più come minimo la maggioranza di almeno 1/3 di partecipanti al condominio, comunque nulla cambierà per la maggioranza dei millesimi che saranno sempre e come minimo 500 (maggioritari)
     
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  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Mi sembra un pò strano che 8 proprietari con 1 alloggio a testa possano valere (come millesimi) un singolo proprietario che ne ha ancora intestati 80-85 (causa invenduto)....se si fa un conto dei millesimi comunque non ne hanno sufficienza per imporre una decisione e quindi avere la maggioranza (che è ancora del costruttore , per fortuna e sfortuna sua allo stesso modo).
     

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