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  1. fulget

    fulget Nuovo Iscritto

    Il conduttore di un mio locale commerciale ad uso abbigliamento, dopo alcuni anni di locazione e con un canone abbastanza modesto ha deciso di lasciarmelo per mancanza di affari e sopravvenute sue difficoltà economiche.

    Domanda:

    Puo' questo inquilino smontare e portarsi via la piccola vetrina/ingresso?
    Preciso che si tratta di una porta/vetrina di sua proprietà di mt. 2 incastonata nei muri.

    Grazie
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se la vetrina è di sua proprietà come tu stesso dici, l'inquilino può portarsela via e ripristinare lo stato dei luoghi come era prima.
     
  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    No tutte le opere fisse restano del locale. Anche se realizzate dal conduttore, le opere fisse (incassata nel muro) sono strutture che devono restare.
     
  4. iaragos

    iaragos Membro Junior

    E' opportuno che visioni attentamente il contratto: di solito si regolamenta specificamente questo aspetto.
    In mancanza, tutto ciò che è agevole portar via, lo si smonta. Non escludo che possa farlo anche se c'è l'infissione nel muro, purchè tutto sia ripristinato nello stato antecedente. In ogni caso, secondo la regola generale e se non c'è diversa pattuizione nel contratto, se la porta rimane lei dovrà dare un corrispettivo commisurato all'utilità e all'usura del bene.
     
  5. maria55

    maria55 Membro Attivo

    Professionista
    Concordo con iaragos
     
  6. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Giusto, ma nel caso di una porta c'è il rischio che smonti porta e controtelai, lasciando solo i telai murati...
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Giusto, però se smonta la SUA porta vetrina e ripristina lo stato dei luoghi come erano all'origine, ritengo che il proprietario non possa pretendere nulla, comunque dice bene iaragos, c'è da leggere il contratto ed (aggiungo) eventuali accordi successivi avvenuti tra i due (locatore e locatario)
     
  8. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    se un conduttore modifica le vetrine che restano murate, cambia la porta, dotazione legata alle vetrine, non potrà asportarle a fine locazione, anche perchè lascerebbe il locale in abbandono. Se poi il locatore lo pretende, il locatore dovrà il pristino della situazione originaria.
    Le opere fisse, per consuetudine, non si asportano a fine locazione.
     
  9. fulget

    fulget Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti x le risposte, stamattina sia un avvocato e sia un'associazione che si occupa di questioni condominiali ecc. da me interpellati hanno confermato cio' che dice il sig.Adriano Giacomelli, ovvero "tutte le opere fisse restano del locale. Anche se realizzate dal conduttore". Siccome nel contratto d'affitto su questa specifica voce non c'è scritto nulla pertanto la porta/vetrina resta acquisita dal proprietario.
    Buonagiornata a tutti
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti se nulla è stato preventivamente stabilito, il conduttore potrebbe riconsegnare l'immobile allo stato precedente (come era al tempo in cui l'ha affittato) e quindi, smontare la vetrinetta portarsela via e ripristinare il locale come era prima, dov'è l'anomalia?
    E perchè il locatore dovrebbe avere un utile o danno (secondo i diversi punti di vista) da questa situazione??
     
  11. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La regola è che tutte le opere fisse restano tutt'uno con il locale e il loro asporto creerebbe, evidentemente, danno e deprezzamento dell'immobile, anche se fatto a norma. E', comunque, facoltà del locatore, richiedere, eventualmente, lo status ante.
     
  12. iaragos

    iaragos Membro Junior

    pagando...è importante specificarlo.
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La regola, secondo me è rendere il locale tale e quale a come lo si è locato, salvo accordi differenti.
    Quindi se l'affittuario lo rende al proprietario nelle stesse condizioni iniziali, fa soltanto il suo dovere, salvo appunto un accordo tra i due, ovvero nessuno dovrebbe trarne guadagno o perdita, se invece il locatore intende trarne guadagno dai miglioramenti dovrebbe quanto meno riconoscere e rifondere una certa cifra (da accordarsi), oppure accettare la rimozione della vetrinetta (in questo caso) e ripristino dello stato iniziale.
     
  14. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Iaragos, lo status ante locazione è sempre dovuto, pensiamo a locali ritinteggiati, in ordine. Quindi lo status ante deve essere lasciato a spese e cura del conduttore, al termine della locazione.
    Diverso è il quesito che ha originato questa discussione, ovvero una nuova vetrina e porta. Infatti facciamo il caso di un locale commerciale che viene ceduto in locazione e per volontà del conduttore viene realizzato una nuova toilette, vuoi per motivi commerciali, vuoi per motivi autorizzativi dell'attività del conduttore. Al termine della locazione il bagno resterà come miglioria da non indennizzare, al locatore. (opera fissa)
    Molte volte, queste valutazioni, rientrano nel centrare una richiesta di canone, se un conduttore esegue dei lavori di sensibile miglioramento, bagni, pavimentazioni, impianti di aria condizionata, si tiene conto nella richiesta di canone, arrivando, per esempio, a riconoscere uno sconto per 24/36 mesi sul canone, a fronte dell'impegno di realizzare opere che resteranno a vantaggio dei locali locati e quindi del locatore.
     
    A ergobbo piace questo elemento.
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non stiamo parlando di opere fisse ma di una vetrinetta sull'ingresso, ma analizziamo bene i due articoli del Codice Civile che regolano la questione;

    Art. 1592.
    Miglioramenti.
    Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
    Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

    Art. 1593.
    Addizioni.
    Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
    Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente.


    Quindi è necessario sapere se il locatore ha dato il consenso alla modifica, se l'ha dato l'inquilino potrebbe chiedere ed ottenere un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile (cc art. 1592), se non l'ha ottenuto ha la possibilità di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa (cc art. 1593) oppure a discrezione del locatore ottenere una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna (cc. art 1593) e/o ripristinare lo stato dei luoghi precedente senza causare nocumento (= danneggiamento) alla cosa.
    Ovvero gli articoli del C.C. non vietano il ripristino della cosa allo stato precedente a cura e spese dell'inquilino, cioè in questo caso può portare via la vetrinetta e rimettere tutto come era in precedenza.
     
  16. iaragos

    iaragos Membro Junior

    Secondo me la questione non è così indiscussa, ma forse ho travisato il significato di "vetrina/ingresso" (io ho inteso che il conduttore abbia arretrato l'ingresso realizzando due vetrinette laterali e che quest'opera, formata da tre elementi, sia un unicum, asportabile senza grosse difficoltà sia pure, come'è ovvio, "agganciata" alla muratura ma senza trasformazione della stessa); nella mia opinione, non avendo visto l'opera, occorre prospettare le soluzioni a seconda dei casi: se è sostanzialmente una porta (con "alette-vetrina" laterali, essa può essere, in linea di massima, asportata e rimontata la precedente...è evidente che se, invece, si è realizzata una vetrina laddove prima c'era uno muro, questa situazione non è agevolmente modificabile per ripristinare lo status quo ante in quanto la struttura stessa dell'immobile è significativamente trasformata (come nel caso del bagno da te citato). Il concetto di "opera fissa" va determinata volta per volta: lo è ogni opera che, realizzata, diviene un unicum con l'immobile trasformandone la sostanza...una porta non lo è; una vetrina che sostituisca un muro sì.
     
  17. fulget

    fulget Nuovo Iscritto

    Nossignore sig. condobip, proprio perchè non c'è scritto nulla l'inquilino deve lasciare (senza nulla pretendere) la vetrina d'ingresso.
    Siccome sono un tipo che cerca di stare sempre alla larga dagli avvocati, tribunali e banche, stamattina mi sono portato dietro il contratto e fatto leggere all'Avv. e a quelli dell'associazione che mi hanno rassicurato che la vetrina resta di mia proprietà, anzi resterebbero di mia proprietà- se solo lo volessi- anche tutta la scaffalatura in metallo vetro-banconi di vendita- plafoniere, sistema d'allarme, condizionatori e tutto quanto vi era al momento della consegna delle chiavi. Il sol fatto che l'inquilino mi abbia consegnato le chiavi prima di liberare il locale da tutto l'arredamento è stato un grave errore da parte sua.
    In ogni caso dal momento che non sono un profittatore o che vive sulle disgrazie altrui ho concesso all'inquilino altri 10 giorni di tempo x portarsi via tutto l'arredamento, escluso la portavetrina perchè in metallo pesante e smontarla significherebbe demolire mezzo locale senza contare che lui non avrebbe nemmeno i soldi per ripristinare il tutto, poi dal momento che gli ho già abbonato 7 mensilità di pigione arretrata (totale 3500 euro), mi sono autotassato di 67 euro x estinzione anticipata del contratto presso l'ag. delle entrat. Tutto questo l'ho fatto x evitare cause di sfratto e avvocati. La verità è che il tizio voleva speculare- ma quando è troppo è troppo!
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se preferisci tenere la vetrinetta, allora devi corrispondere un'adeguata indennità;

    cc Art. 1593.
    ... qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.


    Che potrebbe essere rappresentata dallo sconto che hai fatto (le 7 mensilità).
     
  19. iaragos

    iaragos Membro Junior

    In buona sostamza, il nostro signore, che odia avvocati & co.: 1- ha accolto il consiglio dell'avvocato (io) che diceva di verificare la regolamentazione contrattuale; 2 - si è recato dall'avvocato (lo dice lui eh?) per fargli analizzare il contratto; 3- ha verificato che il suo contratto (verosimilmente redatto da un avvocato) lo tutela al massimo, anche in deroga alle regole generali del codice...Insomma, uno che di avvocati non ne ha proprio bisogno...finchè non ne ha bisogno:D!!!
    Per di più, ora, che grazie all'avvocato ne sa qualcosa di più, si permette di rispondere "Nossignore sig. condobip...:fico:" ad uno che ha sprecato il suo tempo per dargli l'aiuto richiesto, neanche volesse fargli un dispetto...ma che mondo!:shock:
     

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