Portico: cosa e' effettivamente incluso?

[fvaninet]

Salve,
nel mio condominio esiste un portico a piano terreno che circonda il fabbricato e costituisce passaggio aperto al pubblico da 30 anni essendo anche prospiciente le vetrine dei negozi. Anche gli ingressi al condominio devono inevitabilmente fruire dell'attraversamento di suddetto portico.
Recentemente si e' appurato che il portico non e' condominiale bensi' di proprieta' dei negozi.
A questo punto si pone quindi la faccenda della ripartizione spese.
Come prima cosa serve pertanto capire esattamente cosa si intenda per "portico" e cosa sia in esso compreso. Ad esempio, la parete esterna dei pilastri del portico e' da considerarsi parte del portico privato o della facciata condominiale? Le gliglie di deflusso dell'acqua poste sul camminatoio sono da considerarsi parte del portico privato o del condominio? Le luci sulla volta del portico sono da considerarsi parte del portico o del condominio? etc.
Insomma, sarebbe utile avere una definizione accurata e completa di "portico".
Grazie

 

[condobip]

Ai sensi dell’art. 1117 c.c. i portici sono di proprietà comune, se il titolo non dispone diversamente.
Nel vocabolario della lingua italiana il portico è definito come struttura “ architettonica, inserita in un edificio o isolata, di cui almeno un lato è costituito da un colonnato, ampiamente usata come elemento decorativo o per riparare un'area destinata al transito pedonale” (Vocabolario Italiano De Mauro, Paravia editore).
Per il condominio il portico ha la fondamentale funzione di riparare i portoni d’ingresso dalle intemperie e di creare una zona di transito tra l’ingresso vero e proprio ed il “confine” con la pubblica via. Molto spesso sui portici si affacciano dei locali commerciali, altre volte le autorimesse o i box.
Non sempre il condominio, o meglio il costruttore al momento della edificazione dello stabile, può decidere di chiudere i portici con delle grate o dei cancelli.
La legge, infatti, più nello specifico la legge n. 1150/42 pone in capo ai comuni la facoltà di prevedere che i portici (o le aree private più in generale) possano essere sottoposte a pubbliche servitù. Recita l’art. 7 della summenzionata legge:
“ Il piano regolatore generale deve considerare la totalità del territorio comunale. Esso deve indicare essenzialmente:

1) (…);
2) (…);
3) le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o sottoposte a speciali servitù (1);
4) (…);
5) (…);
6) (…)”.

Può così accadere che il portico del Condominio “Alfa” ubicato in un qualsiasi comune sia gravato da servitù di pubblico passaggio allorquando il piano regolatore generale di una città, in relazione alle zone del territorio della stessa, preveda un simile vincolo.
In questi casi, ci dice il secondo comma dell’art. 40 della stessa legge:
“ Non è dovuta indennità neppure per la servitù di pubblico passaggio che il Comune creda di imporre sulle aree di portici delle nuove costruzioni e di quelle esistenti. Rimangono a carico del Comune la costruzione e manutenzione del pavimento e la illuminazione dei portici soggetti alla predetta servitù“.
Nulla vieta naturalmente che se il condominio decida di effettuare lavori di ristrutturazione, il pavimento dei portici potrà essere oggetto di questi lavori, con oneri a carico della compagine condominiale. La servitù, infatti, impone il vincolo di destinazione ma non vieta gli interventi sulla cosa che resta sempre di proprietà condominiale.
Può anche accadere che le servitù di pubbliche passaggio si costituiscano per il sol fatto che una determinata struttura sia stata lasciata per lungo tempo liberamente accessibile: si tratta della modalità di costituzione della servitù detta dicatio ad patriam.
La Cassazione, in più occasioni, ha affermato che la dicatio ad patriam ” quale modo di costituzione di una servitù di uso pubblico, consiste nel comportamento del proprietario che, se pur non intenzionalmente diretto a dar vita al diritto di uso pubblico, metta volontariamente, con carattere di continuità e non di mera precarietà e tolleranza, un proprio bene a disposizione della collettività, assoggettandolo al correlativo uso, che ne perfeziona l'esistenza, senza che occorra un congruo periodo di tempo o un atto negoziale ovvero ablatorio, al fine di soddisfare un'esigenza comune ai membri di tale collettività "uti cives" indipendentemente dai motivi per i quali detto comportamento venga tenuto, dalla sua spontaneità o meno e dallo spirito che lo anima (v. Cass. n. 1072-88-S. U., n. 5262-93, n. 10574-94, n. 3117-95, n. 15111-200, n.875-2001, n. 6924-2001, n. 7481-2001)” (Cass. 12 agosto 2002 n. 12167).
Quanto all’accertamento di tale servitù, esso è “ condotto dal giudice del merito è naturalmente insindacabile in sede di legittimità quando, […], è sorretto da motivazione sufficiente e non contraddittoria (v. Cass. n. 10574-94, cit.)” (così Cass. 12 agosto 2002 n. 12167).
In sostanza, laddove dovessero sorgere contestazioni in merito all’esistenza di tale servitù sarebbe compito del giudice di merito accertarne l’esistenza.

Fonte Avvocato Alessandro Gallucci

http://www.condominioweb.com/

 

[fvaninet]

Grazie della solerte risposta. Devo pero' osservare che e' fuori tema per due ragioni.
Innanzitutto il portico cui mi riferisco io e' appurato essere di proprieta' individuale e non condominiale. In secondo luogo, non viene data risposta alla mia domanda: cosa e' compreso effettivamente nel "portico"?
Grazie comunque.

Se altri hanno dei riferimenti normativi del codice civile oppure sentenze della cassazione che diano una valida risposta al mio quesito, sarei lieto di riceverle.

Un saluto

 

[condobip]

.... Innanzitutto il portico cui mi riferisco io e' appurato essere di proprieta' individuale e non condominiale. In secondo luogo, non viene data risposta alla mia domanda: cosa e' compreso effettivamente nel "portico"?

La risposta a questa domanda la trovi proprio nelle prime parole dell'articolo a firma dell'avv. Alessandro Gallucci;

... Ai sensi dell’art. 1117 c.c. i portici sono di proprietà comune, se il titolo non dispone diversamente ...

Per cui se questo portico non è condominiale, come tu stesso dici, sarà privato, e per esserlo deve esistere un documento (Titolo/Rogito) che il proprietario deve avere, e potrebbe essere ben descritto con le sue caratteristiche proprio su questo documento ed anche (ma non obbligatoriamente) sul Regolamento Condominiale Contrattuale, tanto è vero che questo è ben specificato sull'art. 1117 del Codice Civile;

cc art. 1117. Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di
ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
...

 

[fvaninet]

Quello che e' stato prodotto in Assemblea da parte del condominio propietario del portico e' un atto notarile in cui si esplicita il fatto che il portico e' compreso nella proprieta' immobiliare di tale privato. Viene allegata una mappa che evidenzia il contorno della proprieta' (negozio e portico).
Il regolamento condominiale non dice alcunche' al riguardo...ed infatti sino ad ora nessuno sapeva che il portico era privato...si assumeva fosse condominiale.
Quindi da nesuna parte e' specificato esattamente cosa si intenda per portico, come se esistesse una definizione prestabilita e chiara a tutti. E' proprio tale definizione che sto cercando. Immagino esistera' pure una qualche evidenza giuridica che dica chiaramente cosa si intende per portico e cosa e' incluso in esso. Una sorta di definizione dettagliata e giuridicamente valida di "portico". A titolo di esempio , avevo indicato alcuni aspetti di dettaglio:
- la parete esterna dei pilastri del portico e' da considerarsi parte del portico privato o della facciata condominiale?
- Le gliglie di deflusso dell'acqua poste sul camminatoio sono da considerarsi parte del portico privato o del condominio?
- Le luci sulla volta del portico sono da considerarsi parte del portico o del condominio? etc.

Grazie

 

[condobip]

Quello che posso indicarti è la lettura di questo;

Per portici (o porticati) (fig. 28), bisogna intendere «quegli spazi a piano terra delimitati da un lato dai muri perimetrali dell’edificio e, verso la via, da semplici pilastri o colonne che reggono gli ambienti dei piani sovrastanti e che coprono il portico stesso» (DE GRANDI). I portici sono, ai sensi dell’art. 1117 c.c., oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo.
La presunzione di comproprietà del portico, così come avviene per qualsiasi parte dell’edificio richiamata dall’art. 1117 c.c., può essere vinta da un titolo contrario. Tuttavia anche qualora il portico sia di proprietà esclusiva di uno solo dei condòmini, tale diritto deve necessariamente intendersi come limitato dal concorrente diritto degli altri partecipanti al condominio a che il portico stesso non venga meno alla sua funzione di dare all’edificio il previsto decoro architettonico e di fornire il passaggio coperto per il transito ai condòmini stessi, se il contrario non risulti dal titolo e ciò faccia parte della sua destinazione. Nel rispetto di tale comune utilizzazione, il proprietario esclusivo della superficie coperta dal porticato potrà adibirla a qualsiasi uso che non leda il decoro architettonico dell’edificio o la sua efficienza statica (Cass. 22-7-1964, n. 1956). http://www.simone.it/newdiz/?action=view&id=191&dizionario=4

 

[chiacchia]

atto notarile in cui si esplicita il fatto che il portico e' compreso nella proprieta' immobiliare di tale privato.

Più di cosi!
Le spiegazione date da condobip sono chiare perchè le ritieni non adatte e poi la risposta te la dai da solo