Possibile stimare anticipo acquisto seconda casa?

[nikko888]

Potreste aiutarmi a capire con margine di sicurezza quanto potrebbe essere necessario anticipare per tutte le spese di acquisto di una seconda abitazione?

Capisco che il calcolo varia a seconda di diversi fattori e per questo elenco qui quello che sto considerando

- mutuo all 80%
- quindi 20% da anticipare
- considerando un immobile nn nuovo imposta del 9% del valore catastale ( possibile stimarlo a spanne dal prezzo di vendita? Senza dover accedere x ogni immobile alla visura ?)
- eventualmente agenzia 2-5%?
- notaio? Atto vendita più mutuo. È un costo costante o percentuale in base al valore di acquisto?

Manca altro?


Quindi molto all incirca diciamo che un immobile sia in vendita a 200000

- 20% -> 40000
- 9% ( di 100000?) -> 9000
- agenzia max 10000?
- notaio ? 5000?

Farebbe (spero nel caso peggiore 65000)
Che sarebbe un 35% del prezzo di vendita

È un calcolo molto approssimativo
Ma potrebbe valere x farsi i conti in tasca e capire se imbarcarsi nell eventuale acquisto?

 

[uva]

valore catastale ( possibile stimarlo a spanne dal prezzo di vendita?

Direi di no.
Occorre conoscere la rendita catastale per calcolare l'imposta di registro in base al "prezzo-valore".

Dal sito del Notariato:
In assenza di agevolazioni

• Imposta di registro: 9%
• Imposta ipotecaria: Euro 50
• Imposta catastale: Euro 50

Le aliquote si applicano di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 126), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.

L’imposta minima è sempre di euro 1.000.

 

[Franci63]

Senza dover accedere x ogni immobile alla visura ?)

Un agente immobiliare dovrebbe conoscere il valore catastale degli immobili che vende.

Ma potrebbe valere x farsi i conti in tasca e capire se imbarcarsi nell eventuale acquisto?

L’ordine di grandezza può anche essere corretto: ma , permettimi questa considerazione, comprare una seconda casa facendo mutuo, ed essendo “tirati” con i soldi non mi pare una scelta saggia.

 

[User_29045]

comprare una seconda casa facendo mutuo, ed essendo “tirati” con i soldi non mi pare una scelta saggia.

Occorre anche considerare, infatti, che poi una seconda casa ha anche dei costi: se si vogliono tenere le utenze attive tutto l'anno, pur magari standoci 15 giorni, ciò rappresenta un costo fisso mensile di circa 25+25+25=75 Euro (acqua/luce/gas: poi dipende dal gestore chiaramente) in assenza di consumi, consumi tra l'altro gonfiati dal fatto che la tariffazione è applicata considerando che NON si ha la residenza lì.
Poi c'è il condominio da pagare, anche se non ci si abita va pagato comunque.
Infine le spese straordinarie, e qui potremmo scrivere 10 volumi perché ce ne sono di tanti tipi.
Non ultimo, un impianto di allarme tipo Verisure che costa a partire da 50 Euro al mese.

 

[nikko888]

Capisco e vi ringrazio per sollevare questi altri aspetti.
I conti vogliono essere volutamente amplificati appunto x nn essere tirati.
Facendo quindi un discorso di finanza “di casa”
Ci sono quindi da considerare le alternative:
Dato che la prima è messa a reddito in affitto.
C’è anche da considerare che la prima non è più adatta x dimensioni e posizione.
E vendendola coi prezzi attuali c’è una perdita sul valore non indifferente. La perdita è maggiore se la vendo affittata. Oppure aspetto che termini il contratto e provo a vendere. Ma il periodo di tentare di vendere senza svendere ha un impatto economico (affitto nn percepito più costi di conduzione temporanea.).

Le alternative quindi sono:
A) vendo e ricompro prima casa
B) tengo la 1a casa a reddito e andare / rimanere in affitto
C) tengo la 1a casa a reddito e compro una seconda

E la scelta dovrebbe essere guidata da:

È economicamente sostenibile?
Vedi il quesito del thread
È finanziariamente la più vantaggiosa?(ho fatto diverse volte i conti e nn c’è una scelta che emerge in termini di ottimizzazione dei costi benefici)

 

[Franci63]

E la scelta dovrebbe essere guidata da:

È economicamente sostenibile?

La scelta di acquistare una seconda casa dovrebbe dipendere anche dall’utilizzo che se ne intende fare. Vacanze, affitto, o altro.
Se invece per “seconda casa” intendi un’ abitazione dove andare a vivere definitivamente, nella località dove già vivi, non è escluso che tu possa avvalerti nuovamente dei benefici per “prima casa” , essendo la tua non disponibile.
Parla della situazione concreta con il notaio.

 

[nikko888]

La scelta di acquistare una seconda casa dovrebbe dipendere anche dall’utilizzo che se ne intende fare. Vacanze, affitto, o altro.
Se invece per “seconda casa” intendi un’ abitazione dove andare a vivere definitivamente, nella località dove già vivi, non è escluso che tu possa avvalerti nuovamente dei benefici per “prima casa” , essendo la tua non disponibile.
Parla della situazione concreta con il notaio.

Ti ringrazio di questa segnalazione.

Sì, nel mio caso, per seconda casa intendo una casa per trasferirci la residenza.

L'avvalermi nuovamente dei benefici prima casa, è un altro dubbio/argomento annesso su cui sto cercando di fare luce.



Perché sembra abbastanza offuscato, la legislazione ne parla ma, non ho trovato certezze sul fatto che (mia ignoranza sulle procedure):
se il notaio fornisce il benestare e stipula l'atto con pagamento tasse agevolate sul nuovo acquisto, allora l'agenzia delle entrate può rivalutare la decisione del notaio? O sarebbe poi insindacabile?

Quindi potrebbe opporsi alla decisione notarile, e chiedermi tasse o sanzioni in seguito?

Insomma quello che non vorrei è una falsa aspettativa di sconto sulle tasse.

Sempre in linea con la domanda nel thread volta a stimare i costi.

Inoltre sarebbe un 2% contro un 9% che se viene calcolato sul valore catastale che immagino nel caso del calcolo peggiore possa essere attorno ai 100.000 per un valore d'acquisto sui 200.000, si parla di una differenza di circa 7000 euro.

E' certamente meglio risparmiarli se possibile ma è altrettanto vero che per non essere tirati con l'acquisto non dovrebbero essere una determinante.

Vi torna?

 

[Franci63]

Vi torna?

Si; non posso che ribadire di parlarne con il notaio, che saprà valutare la situazione al meglio

 

[uva]

B) tengo la 1a casa a reddito e andare / rimanere in affitto

Ricordo il thread che avevi aperto l'anno scorso e deduco che (se nel frattempo la tua situazione lavorativa non è cambiata) l'opzione B non deriva da una scelta, bensì dalla necessità di trasferirti in un Comune molto distante dalla casa di tua proprietà.

Se ritieni di non doverti più trasferire forse la A è l'opzione più logica, compatibilmente con l'andamento del mercato immobiliare della zona in cui si trova quella casa per non dover svendere. Non hai specificato la scadenza del contratto di locazione, ma come hai detto tu è da escludere l'idea di venderla locata.
Gestire una locazione a 500 km di distanza dalla propria residenza e luogo di lavoro può essere complicato. Se il reddito netto (differenza tra canone annuo - imposte e spese a carico del locatore) non è interessante, non ne vale la pena.

A mio parere la scelta deve considerare sia la sostenibilità economica sia le proprie esigenze di vita, lavorative e familiari.

 

[User_29045]

Gestire una locazione a 500 km di distanza dalla propria residenza e luogo di lavoro può essere complicato

Parole sante. Vale anche per 300 Km anziché 500 Km. Lo dico perché io ho una seconda casa che mi è piovuta addosso come eredità, appunto a 300 Km da Roma, e non mi sogno minimamente di affittarla, piuttosto ci pago le tasse e le spese (che sono tante) e la tengo a disposizione, finché riesco a farcela economicamente. Vendendola sarebbe una svendita, ma il Covid mi ha insegnato che quella casa, tanto grande e costosa, potrebbe farmi comodo se qua a Roma va tutto a monte e perdo il posto di lavoro, nel qual caso sarebbe la casa di Roma ad essere venduta, dove il mercato immobiliare risponde meglio anche per i bilocali.