Possibilità di dare lo sfratto in Italia

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Buonasera a tutti,
vi ringrazio anticipatamente per la disponibilità ed i consigli che mi darete.
La mia ragazza ha acquistato una casa a Roma (giu. 2011),
30 mq: stanza da letto e salone con angolo cottura, era già in affitto ad un signore con un contratto che scadrà a gen. 2013, mentre lei continua a pagare 400 euro per una stanza in viale regina margherita.
Gli accordi con il conduttore, prima di procedere all’acquisto, erano che sarebbe andato via a fine contratto (gen 2013), ora da quando Francesca gli ha chiesto di prendere la residenza (per non perdere le agevolazioni fiscali) i rapporti si sono deteriorati rapidamente ed il signore è sempre scorbutico con lei ed inizia a ritardare le mensilità ed aggredirla verbalmente in ogni occasione, sia che si incontrano, o anche semplicemente per telefono.
Asserisce anche che è malato (anno di nascita 1937) lasciando intendere che non se ne andrà facilmente.
Dal 2010 ad ago 2011 aveva fatto prendere la residenza ad un suo nipote, ora poiché nel contratto è scritto: “È fatto espresso divieto al conduttore di sublocare, dare in comodato, in tutto od in parte, la cosa locata e di cedere ad altri il contratto”, la domanda è:
Possiamo appellarci a tale riferimento e dargli lo sfratto? In che modo e con quali tempistiche?
Come ci consigliate di procedere?
A quale altri guai stiamo andando incontro?
GRAZIE

 

[tovrm]

Non vedo elementi per avviare una procedura di sfratto (i pagamenti ci sono, anche se ritardati e le aggressioni verbali sono sanzionabili in altra maniera).
Il fatto di far prendere la residenza al nipote, poi, non comporta automaticamente l'esistenza di una sublocazione, di un comodato o di una cessione di contratto.
Diverso sarebbe se nel contratto vi fosse un esplicito divieto di prendere la residenza e questo fosse motivo di risoluzione contrattuale (ma il contratto lo deve prevedere chiaramente).

La tua ragazza ha tutto il diritto di prendere la residenza nella casa che ha acquistato (dovrà farlo entro 18 mesi dall'acquisto) e dovrà inviare quanto prima (La raccomandata dovrà essere ricevuta almeno 6 mesi prima del termine contrattuale) all'inquilino una raccomandata A/R di disdetta del contratto alla scandenza specificandone il motivo (andare a vivere nella suddetta casa).

Se l'inquilino non dovesse andarsene, allora potrete provvedere con un'azione per occupazione abusiva (l'inquilino non avrà più titolo per restare nell'appartamento). I tempi sono più brevi di un'azione di sfratto, ma comunque lunghi.

Verificate anche se il contratto prevede la possibilità di entrare in casa anche senza dover chiedere l'assenso dell'inquilino (anche se, per un monolocale, mi sembra difficile). Potrebbe aiutare...

Il consiglio comunque è di ricucire i rapporti con l'inquilino per favorirne l'uscita al termine del periodo contrattuale.