Posti auti e revisione tabelle millesimali

[Sofi]

Ciao, vorrei porre se possibile 2 quesiti.
Mi sono accorta che nel condominio dove vivo 11 posti auto non sono soggetti a spese condominiali, allora ho chiesto di rivedere le tabelle mill.li. Naturalmente i condomini interessati non sono d'accordo. Secondo loro i posti auto sono conteggiati con l'abitazione (cosa che mi sembra strana in quanto ci sono anche dei garage con un proprio valore millesimale). Come si può verificare se alla richiesta dell'amm.re di vedere gli atti di acquisto non hanno dato nessuna risposta?
L’altro quesito che in una precedente discussione avevo già posto (ma probabilmente non ho esposto bene il problema) è che il mio è un regolamento di origine contrattuale dove vi è citato che le spese di manutenzione del giardino condominiale (ogni appartamento ha un giardino separato da siepi con ampiezze molto differenziate) vengono suddivise in mill.mi. Dal momento che tale regolamento dice di non sostare in prossimità degli appartamenti non di proprietà ho chiesto all’amm.re di rividere il calcolo della suddivisione in rif.to alla sentenza , che in caso di limitazioni le clausole contrattuali sono di natura regolamentare e pertanto deliberate a maggioranza (nel ns. condominio ci sarebbe la maggioranza). La risposta datami è che serve l’unanimità, perché prevista dal ns. regolamento. A questo punto mi sembra di avere solo doveri e non diritti, anche perchè alcuni condomini gestiscono il giardino come fosse il proprio. Devo sentirmi raggirata o sono io che interpreto male ciò che ho letto?
Grazie

 

[Adriano Giacomelli]

Al I° quesito ti rispondo che non è escluso che i posti auto, che credo di capire, sono assegnati in uso esclusivo ad alcuni condomini, siano ricompresi nei millesimi della abitazione, è ed era prassi frequente, non accatastare i posti auto e farli rientrare solo nell'uso a determinate unità. Se la tua casa non è vecchissima, risalire al professionista che ha elaborato le tabelle millesimali, potrebbe portarti alla risposta.
IL II° quesito mi sfugge nella sua complessità:
A) manutenzioni giardino con quote millesimali, in quanto ognuno ha superfici differenti, dove il problema?
B) Sosta non davanti alle unità d'altri? ti riferisci ai posti auto del I° quesito? O solo per citare una clausola limitativa? O la clausola è stata pensata, perchè ognuno possa parcheggiare davanti a casa propria?
C) Cosa fanno, altri condomini, nel loro giardino (di proprietà o in uso esclusivo?) che trovi non consono?

 

[Dante De Simoni]

Per i posti auto esterni ci dovrebbe essere un sub catastale in quanto nel caso limite della cessazione del condominio i proprietari dei posti auto hanno già una quota millesimale di terreno su sui è stato edificato il fabbricato, da defalcare dal lotto residuo divisibile per le sole quote di proprietà delle u.i. edificate.
Se sono stati abbinati agli appartamenti lo si deve poter riscontrare dalle piantine planimetriche del Catasto e dagli elaborati planimetrici.
Nei fabbricati dove ci sono posti auto, esistono tutti i vari subb. tenuto conto che a volte i costruttori vendono anche a persone che non hanno proprietà nei fabbricati adiacenti.
Nella tabelle millesimali ritengo sia indispensabile una differenziazione dei posti auto in quanto determinate spese che gravano sulle u.i. non possono gravare sui posti auto, riferim. art. 1117.

 

[Sofi]

Grazie a entrambi per le risposte.
I posti auto di proprietà, sono accatastati, ma non vengono conteggiati nella ripartizione delle spese. L'amm.re ha chiesto spiegazioni al geometra, ma ha risposto che non si ricordava.
Per ciò che riguarda il 2° quesito spero di essere più dettagliata. Tutta l'area attorno al condominio è condominiale, compresi i giardini. Il condominio è orizzontale, (a forma di U) composto da un viale centrale e ai lati ci sono 13 case a schiera con accessi indipendente, ognuna con un giardino separato da siepi.(Il ns. regolamento prevede il frazionamento). I giardini, però sono di ampiezza diversa. Succede che io avendo più mill.mi,(perché l’abitazione è più grande) ho il giardino di circa 80 mq, mentre alcuni condomini,con meno mill.mi, hanno un giardino molto più ampio. Nel ns. regolamento contrattuale (del 1993) è previsto che le spese, comprese quelle di manutenzione del verde, vengano suddivise in base alla tabella millesimale, ma esiste anche il divieto di sostare nelle aree in prossimità delle abitazioni non di proprietà. A questo punto, ho chiesto all'amm.re di suddividere le spese di manutenzione del verde in relazione all'effettivo utilizzo citando appunto la sentenza che prevede la maggioranza dei condomini per deliberare, qualora venissero poste delle limitazioni dei diritti. La risposta dell'amm.re è che non era corretto ciò che dicevo, e che il ns. regolamento essendo contrattuale aveva bisogno dell'unanimità per deliberare. Preciso inoltre,che ho proposto le proprietà, il diritto esclusivo, la possibilità di fare io la manutenzione del giardino davanti a me (escludendomi dalle spese del verde) ma....niente.
Allora mi chiedo perchè devo pagare per ciò che non posso usare. Non è solo una questione economica, ma mi sento veramente penalizzata nei diritti e privilegiata nei doveri o qualcosa mi sfugge?
Grazie
:???: