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  1. juvecentus

    juvecentus Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti, 4 anni fa ho acquistato un piccolo appartamento in un condominio di 10 e nell'atto mi è stato trasferito l'uso del posto auto n° 9 presente nel cortile da condividere con il condomino che occupa l'appartamento alle mie spalle con i disagi che si possono intuire; ho poi scoperto che il regolamento di condominio "registrato da un notaio alla costituzione del condominio" circa trenta anni fa e quindi contrattuale, cita la presenza di dieci posti auto, quindi uno per ogni appartamento. Premesso che con il sacrificio di una piccola parte di aiuola presente in cortile è possibile "ripristinare" il posto" sparito", possono impedirmi il pari godimento e quindi la realizzazione del posto auto? E l'amministratore, se chiedo rispetto ed esecuzione del regolamento di condominio, cosa deve fare?
    Grazie in anticipo a quanti sapranno aiutarmi.
    Paola
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Scusa se ho capito male ma tu non hai l'uso esclusivo di quel posto, ma los tai condividendo con un utente del condominio dietro di te giusto??
    No teoricamente nessuno può evitare un tuo godimento esclusivo ma nell'atto di costituzione del condominio c'erano 10 posti o solo 9??
     
  3. juvecentus

    juvecentus Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Come ho scritto io sono"costretto" a condividere il posto auto numero 9 con il mio vicino perché i posti tracciati a terra sono solo 9 e non dieci come scritto nel regolamento di condominio; sia io che il mio vicino abbiamo avuto attribuito un posto auto in comune all'atto di acquisto del mini appartamento, salvo poi scoprire che il regolamento di condominio ne prevede 10!
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se il regolamento di condominio contrattuale cita storicamente la presenza di 10 posti auto, è cosa buona e giusta ripristinare il decimo posto auto eliminando immediatamente l'aiuola. Sia juvecentus che il suo condivisore del posto auto n° 9 devono sollecitare l'amministratore oppure avvertirlo che ripristineranno il decimo posto auto a loro spese, se l'amministratore resta inerte. L'importante è avvertirlo a mezzo raccomandata a/r.
     
  5. juvecentus

    juvecentus Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Graxie della risposta, condivido quello che ha scritto, vorrei chiederle se il suo parere è tecnico-professionale o se è frutto di logica e buon senso.
    Saluti.
     
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  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Condivido la tesi di possessore, se il regolamento condominiale lo prevedeva già in origine giusto farlo presente alla prima assemblea condominiale e discuterne sul suo ripristino.
     
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  7. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa

    Non essendo il sottoscritto né un legale, né un perito, né un assicuratore, né un costruttore, il mio parere è frutto di logica e buon senso. Logica e buon senso che però sono sorretti da un regolamento condominiale STORICO e del quale Lei non ha evidenza di successive modifiche con le maggioranze previste dal Codice Civile: pertanto, anche se fosse un regolamento del 1950, è e resta valido anche oggi, nel 2013. Se qualcuno ha preferito piantare basilico nel decimo posto auto, temo che oggi dovrà rinunciarvi perché l'avente diritto può chiedere legittimamente il ripristino dello stesso posto auto, visto che da regolamento condominiale esso è previsto e nulla e nessuno può permettersi di eliminarlo; unica eccezione, una delibera unanime o con le dovute maggioranze... delibera o maggioranze di cui Lei non ha evidenza, quindi presumo non si siano mai verificate. Date ampia evidenza scritta al Vostro Amministratore di cosa state per fare (ripristino del decimo posto auto), comunicandogli di risponderVi per iscritto nel caso non condivida, indicando esplicitamente le ragioni della mancata condivisione. Ricordate che avete il dovere di avvisare l'Amministratore sulle modifiche, seppure siate voi stessi stati oggetto di una vessazione e ora ci teniate - ovviamente - a ripristinare l'ante operam.
     
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  8. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    A parte lo storico del regolamento di condominio, nell'atto di compravendita era menzionato cosa si vendeva e cosa si acquistava, l'acquisto riguardava l'uso in comune (quindi neanche la proprietà) di un solo posto auto con un altro condomino (quindi anche per questo il prezzo pagato per il posto auto da dividere con un altro condomino non poteva essere uguale al prezzo per un uso esclusivo).

    Non credo che juvecentus possa percorrere tale strada con successo, al momento non ha acquistato un posto auto esclusivo e quindi non può rivendicare più di quanto acquistato. Inoltre nel regolamento di condominio in cui si cita la presenza di 10 posti auto che ogni appartamento abbia il proprio è una conclusione che pare non sia scritta nello stesso.


    Luigi
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    In quel caso l'atto d'acquisto ha dei problemi, perchè nel momento in cui vai a fare un atto controlli tutte le provenienze, atti precedenti, catasti ecc, e nel momento in cui vedi 10 unità e 9 parcheggi già ti dovrebbe sorgere il dubbio che non ci sono delle proprietà esclusive ma per forza qualcuno dovrà condividere la proprietà che in quel momento non sarà più esclusiva e ciò dovrebbe far analizzare meglio.

    Sicuramente l'atto di acquisto ha in sè degli errori, che poi siano causati dal notaio per imperizia o da tecnici che non hanno saputo leggere la "discordanza" è un'altro paio di maniche

    Ricordo poi che in caso di proprietà esclusiva il posto auto andrebbe accatastato come C/6 con descrizione "posto auto scoperto".

    Tra l'altro aggiungo che nell'atto di acquisto manco hanno guardato che

    quindi il notaio ne sarebbe pure responsabile, visto che come già detto deve guardare tutte le provenienze.
     
  10. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa

    Partendo dal fatto che si sta ragionando sulle affermazioni riportate e non sugli atti, mi piacerebbe sapere se gli attuali proprietari con il posto auto in comune hanno acquistato dallo stesso proprietario, se fosse così si è riservato in posto auto N.10 e se lo sta godendo piantando il basilico.

    Vorrei sapere se hanno inoltrato lo stesso quesito al vecchio proprietario (o ai vecchi proprietari) e sapere quale è stata la loro risposta.

    Per quanto riguarda la discrepanza tra posti auto e unità immobiliari non credo che 30 anni fa ci fosse un obbligo che a ciascun appartamento doveva essere attribuito un posto auto (non so neanche ora).

    Da quanto detto hanno acquistato l'uso e non la proprietà di un posto auto, quindi non credo che il C/6 sia applicabile.

    Inoltre come ultimo punto di riflessione sui possibili errori commessi, se il notaio lo sceglie il compratore qui ne abbiamo due e quindi con molta probabilità i notai sono due anche loro, mi sembra poco probabile che compiano lo stesso errore. Se vado dal notaio e dico che voglio vendere un appartamento questi prende atto di quello che voglio vendere, verifica la provenienza di questo e procede.

    Luigi
     
  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No, non è così , la legge http://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1967-08-06;765!vig stabilisce all'art.18 gli standards urbanistici rispondenti ai m2 di parcheggi per ogni costruzione, e solitamente già questi erano sufficienti per dei parcheggi, poi con la legge Tognoli http://www.notariato.it/it/primo-piano/studi-materiali/studi-materiali/parcheggi/210-12-c.pdf sono stati cambiati gli standards da rispettare.
    Oggi come oggi quando si progetta si deve tener conto di quest'ultima, che comunque ha influenzato ad esempio la legge regionale piemontese, poi come sempre succede in edilizia si cambiano un pochino gli indici ma la sostanza rimane quella

    Come fai ad acquistare l'uso scusa? allora al massimo puoi parlare di parcheggi NON riservati, quindi non legati alla proprietà immobiliare, ma ceduti come standards urbanistici ed è una cosa diversa.

    Bisogna vedere cosa è scritto nel vecchio atto di provenienza ma anche cosa dice il regolamento condominiale visto che è stato depositato, non puoi non guardare tutto, eventualmente se il notaio rileva delle incongruenze tra i vecchi atti lo segnala nel nuovo non attribuisce arbitrariamente, ma avvalendosi della capacità di un tecnico libero professionista esamina l'esistente con gli atti amministrativi , concessioni e catasti ed insieme cercano di districare la matassa sempre nell'interesse generale ossia della corrispondenza effettiva tra l'esistente ed il dichiarato.
     
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  12. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi sa che bisognerà tornare dal notaio per fare degli ATTI DI RETTIFICA...
     
  13. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma in prima battuta citi "l'uso" " da condividere" se cosi è scritto nel tuo atto non puoi pretendere niente.:fiore:
     
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  14. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Chiacchia, io mi sono perso in mille parole che non hanno prodotto risultati, tu hai avuto il dono della sintesi colpendo nel segno!!!

    Parafrasando un grande "Tutto il resto è noia".

    Luigi
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Chiacchia ti stai sbagliando sull'uso da condividere" in atto perchè:

    1) perchè il notaio che ha redatto l'atto di acquisto di juvecentus non ha tenuto in conto la presenza di un regolamento condominiale REGISTRATO, dove NESSUNO "condivide l'uso del parcheggio perchè di parcheggi in regolamento antecedente ce ne sono 10 e non 9 per cui l'ultimo atto è errato.

    2) I parcheggi sono di de tipi:
    a) Riservati sono accatastati come C/6 sono di proprietà esclusiva, hanno una rendita IMU e vengono pagati dal proprietario anche la pulizia e manutenzione spettano al proprietario e NESSUNO ci potrebbe parcheggiare all'infuori del proprietario.
    b) Non riservati: sono parcheggi individuati sull'area privata del condominio come soddisfacimento degli standard urbanistici comunali di quell'edificio o di quel gruppo di edifici, (trattasi di aree private ad uso pubblico), in questo caso nei 10 parcheggi ci può parcheggiare chiunque...però (essendo standard urbanistici) la loro pulizia e manutenzione spetterebbe al COMUNE, questo perchè di fatto con questo tipo di aree si perde la proprietà e non sempre è possibile chiudere tutta l'area con un cancello, praticamente non si può mai.

    Di fronte al mio ufficio ne ho una (per un edificio di fine anni 90) e TUTTI i nuovi edifici per essere costruiti devono cedere PER FORZA delle superfici che soddisfano questi benedetti standard, senza cessioni di aree non c'è possibilità di costruire.
    Il tutto fa parte degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria che sono poi i "dindini" che si cuccano i Comuni al momento della costruzione.


    Mi sembra che la differenza sia molto molto sostanziale tra le 2 tipologie

    Che poi come al solito all'italiana maniera si faccia in modo diverso è OK ma non è corretto.
     
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  16. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Infatti il notaio ha commesso un errore, non ha tenuto conto di un regolamento condominiale storico dove si citano 10 posti auto, di conseguenza uno per ogni appartamento. E' pertanto necessario, a mio avviso, un atto notarile di rettifica, per sanare la situazione. L'Amministratore va allertato sull'imminente ripristino del decimo posto auto, e non potrà in alcun modo ostacolare ciò perché l'esistenza di questo decimo posto è certificata da un documento storico, regolarmente registrato, e mai modificato con le maggioranze previste.
     
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  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    In effetti andrebbe fatto ciò che dice possessore, in poche chi ha sbagliato deve prendersi la propria responsabilità e rimettere a posto la situazione.
     
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  18. juvecentus

    juvecentus Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti del contributo, porto ulteriori elementi alla valutazione del "caso" riportando quanto scritto nel mio contratto:

    articolo 3) la presente vendita viene fatta ed accettata a corpo, con tutti gli annessi e i connessi, accessioni e pertinenze, diritti azioni e ragioni, servitù attive e passive, ivi compresa la servitù di canna fumaria installata sul terrazzo come indicata nell'atto a rogito NOME NOTAIO di cui in premessa, nello stato di fatto e di diritto in cui quanto venduto si trova, si possiede e dalla parte venditrice si ha diritto di possedere in virtù dei titoli di provenienza ed in particolare con tutti i diritti e gli oneri sulle parti comuni del fabbricato come per legge e Regolamento di Condominio depositato agli atti del notaio NOME COGNOME registrato a LUOGO nel 1985 e trascritto a LUOGO.
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il problema allora è stato causato dal tecnico in quanto il notaio ha si citato il regolamento condominiale nell'atto però non essendo informato sulla situazione di fatto (ossia 9 parcheggi invece che 10) ha pensato che i parcheggi fossero ancora 10. Il notaio non controlla la situazione di fatto (sul posto ci va il tecnico, lui che deve predisporre le pratiche affinché il notaio possa redigere al meglio l'atto.
     
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  20. juvecentus

    juvecentus Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ok, ma l'amministratore ed il condominio, visto che nel mio atto c'è un preciso richiamo ai diritti ed oneri per legge e per regolamento di condominio ( che prevede 10 posti auto) ed è contrattuale ( per me come per gli altri condomini), può impedirmi il ripristino del posto auto con rispetto ed esecuzione del regolamento stesso ( anche ai fini del pari godimento dello spazio condominiale in cui sono i posti auto?).
     

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