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  1. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    Ho premuto il tasto sbagliato ed ora non riesco a modificare il titolo, spero che un admin possa correggere il mio errore.

    Titolo: POTENZIALE TRUFFA SU CONTRATTO DI AFFITTO

    Salve, ho acquistato un appartamento (firmato l'atto martedi) del quale in futuro vorrei andarci ad abitare dopo averlo ristrutturato.
    L'appartamento è affittato, quindi subentrerò come locatore.
    Il contratto scade nel 2012 e successivamente vorrei ristrutturarlo per andarci a vivere.

    Ho letto una fotocopia non autenticata del contratto che mi è stata data dall'agenzia dopo l'atto, c'è scritto che l'immobile è un'abitazione viene locata per uso ufficio ed entrambe le parti ne sono a conoscenza (cito il punto n°8 "Il Conduttore dichiara di essere edotto che l'immobile nel periodo precedente alla locazione in corso era adibito ad uso di abitazione."), che il conduttore sa che prima era usato come abitazione e che verrà utilizzato per attività con accesso diretto al pubblico.
    Da allora è succursale di una scuola privata che ha sede in un'altra città della stessa provoncia.

    Leggendo su alcuni forum, sembrerei destinato a dover pagare le 18 mensilità come indennità di avviamento al conduttore se decidessi di non continuare con l'affitto (naturalmente alla scadenza del 12° anno).

    L'agenzia immobiliare che ha fatto da tramite per l'acquisto dell'immobile mi dice che sarà sufficiente una raccomandata 12 mesi prima, chiedendo un aumento del doppio del canone di affitto per scoraggiare il conduttore (da 300€ a 600€ per esempio).


    Voi che ne dite?

    Mi hanno allarmato circa la gravità dell'utilizzo dell'immobile a fini diversi da abitazione, se mi confermate che c'è qualcosa che non va, lunedi vado da un avvocato e se necessario blocco la procedura per il mutuo e denuncio qualcuno....

    Grazie per l'aiuto.
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Non la vedo facile come dice l' agenzia.
    L. 392 /78 :
    Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
    http://www.sunia.it/salerno/legge392.htm
     
  3. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    "......che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta ..."

    Appunto la disdetta non avviene alla fine del contratto?
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    "del conduttore"-----ovvero se è il conduttore che vuole interrompere o lasciare nulla è dovuto.
    Se invece è il locatore a determinare la interruzione della locazione il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità ..........
    :daccordo:
     
  5. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    E se il conduttore chiede un aumento del doppio dell'attuale canone (300->600)
     
  6. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    A mio avviso la richiesta che il conduttore non può rifiutare (e che comporterebbe la non corresponsione dell' indennità in caso di rifiuto) è l' adeguamento Istat.
    La richiesta che va al di là di questo incremento del canone di affitto comporta l' indennità per la perdita dell'avviamento in caso di non accettazione da parte del conduttore.
    .
    .
    Se la mia risposta ti è stata utile, clicca "pollice su"
     
    A gfvernizzi, beppebre e giovanna1948 piace questo elemento.
  7. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    evidentemente la cosa mi preoccupa + di quanto me ne renda conto, continuo a sbagliare quando scrivo, riformulo la domanda:
    Alla scadenza del 12° anno, e con preavviso di 12 mesi, io come locatore, posso chiedere al conduttore che se ha intenzione di rinnovare il contratto voglio un aumento del canone da 300 a 600 € ?
    se lui non accetta, io posso sperare che liberi l'appartamento senza pretendere l'indennità?

    Mi pare inoltre di aver capito che non sono obbligato ad andare all'ufficio delle entrate per segnalare che ho comprato l'appartamento, perchè il contratto d'affitto non deve essere necessariamente modificato.
     
  8. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    posso chiedere al conduttore che se ha intenzione di rinnovare il contratto voglio un aumento del canone da 300 a 600 €--------lo puoi chiedere, ma è pericoloso, se il conduttore non accetta l' offerta dovrai indennizzarlo.
    Il contratto d'affitto non deve essere modificato.
     
  9. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    Pensi che potrei fare leva sul fatto che l'appartamento è accatastato come abitazione, mentre sul contratto hanno specificato che viene affittato per uso ufficio ed entrambe le parti lo sanno.
    Non è che magari dopo tot anni la destinazione d'uso passa in automatico da abitazione a commerciale?

    L'appartamento non ha riscaldamento, le finestre sono abbastanza vecchie e l'impianto elettrico è esterno, cioè i fili passano nelle canaline in plastica bianca.

    Mi stupisce che il perito della banca (per la perizia del mutuo) quando ha visto l'appartamento non si è chiesto cosa ci facessero i banchi e le lavagne........
     
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  10. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    No, o ti accordi col conduttore o puoi essere oggetto della richiesta delle 18 mensilità di indennizzo.
     
    A Fornillo e giovanna1948 piace questo messaggio.
  11. Fornillo

    Fornillo Nuovo Iscritto

    Puoi leggere il mio altro nuovo post? Avrei pensato ad una soluzione
     
  12. franco394

    franco394 Nuovo Iscritto

    'per fornillo, non entro nel merito della questione, voglio solo farti presente che al perito della banca non interessa l'uso che si fa dell'immobile, a lui e alla banca interessa solo che il valore in caso di vendita (se tu non paghi il mutuo ) sia adeguato al mutuo richiesto. in bocca al lupo
     

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