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  1. agostino070740

    agostino070740 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Gent.mi esperti Vi sottopongo un quesito complicato : nel 2012 l'assemblea mi delegò ,con approvazione ad unanimità, affinchè ,in concerto con l'amministratore poco esperto, curassi la gestione del riscaldamento centralizzato. Io ho accettato l'onere e sono l'unico condomino che conosce i consumi delle passate stagioni quindi conosco le medie .Nell'anno 2011/12 la gestione era in mano all'amm.re(revocato x scorrettezze) ed al coduttore e a consuntivo fu esposto un consumo metano pari a €.270.000,00 anzichè mediamente 210.000,00 euro. Da questa situazione è scaturita la necessità di costituire il controllo della gestione , fissare il programma di erogazione calore ed i rapporti con il terzo responsabile e conduttore/manutentore. Perciò il nuovo amministratore doveva dare disposizioni soltanto dopo aver concordato con il sottoscritto ,fornendomi copia per conoscenza. La gestione passata ,i primi tre mesi furono difficili e poi furono accettati i miei suggerimenti e si è ottenuto circa 30.000,00 euro di risparmio mentre nella gestione attuale 2013/14, l'amm.re al quale avevo sottoposto varie fascie orarie con un massimo di 12 ore di erogazione calore ( e ciò ci avrebbe consentito un ulteriore risparmio di circa 36.000,00 euro) ne dispone una ed il conduttore avvia il riscaldamento ,dal 15 novembre le temperature si abbassano ed arrivano le solite lamentele di una minoranza , modifichiamo per ben tre volte l'orario di erogazione sempre dopo aver discusso e concordato . Ora dal 30 nov. (sabato) l'amministratore dispone un nuovo orario ma senza avermi preventivamente consultato , ho immediatamente protestato ma non è servito, anzi continua a variare ignorandomi volutamente . Tralascio la diatriba per non annoirvi e Vi espongo l'orario attuale "testualmente trasmessomi: 05,30 - 09 , mantenendo l'impianto non spento ma al minimo fino alle 11 - poi ripartenza dell'impianto dalle 11 alle 13,30 e quindi nuova riduzione al minimo fino alle 16,30 e successivamente ripartenza fino alle 22". Detto orario gli è stato consigliato dal conduttore della centrale termica assicurando che è il miglior modo per ottenere il massimo risparmio e nel contempo il migior confort. Quale è il vostro parere in merito alle ore di fornitura calore che dalle 05,30 alle 22 di fatto sono ben 16,30 ore (anzichè 14 max) e poi compete esclusivamente all'amm.re e non anche al Condomino delegato dall'assemblea?. Scusate ed aiutatemi a capire ,grazie .
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mi pare di capire che eri stato nominato per coadiuvare l'amministratore poco esperto, ora c'è un altro amministratore, la tua mansione è stata riconfermata anche per questo amministratore e lui è d'accordo? Tra l'altro se anche tu fossi nominato consigliere non hai nessuna facoltà decisionale, al massimo puoi consigliare e controllare, null'altro, in pratica quello che potrebbe fare ciascun condomino.
    L'unica cosa che puoi e potete pretendere è il rispetto delle ore di accensione del riscaldamento.
     
    Ultima modifica: 12 Dicembre 2013
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  3. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    ti trascrivo un articolo che ho trovato nel mio archivio scritto da un legale.

    inizia

    Chi e come può decidere quanto e quando l’impianto di riscaldamento può essere tenuto in funzione?

    Al riguardo bisogna distinguere due livelli:

    quello legislativo;
    quello condominiale.


    Per quanto riguarda la legge, l’art. 4, secondo comma, d.p.r. n. 74/2013 recita:
    L'esercizio degli impianti termici per la climatizzazione invernale e' consentito con i seguenti limiti relativi al periodo annuale e alla durata giornaliera di attivazione, articolata anche in due o più sezioni:

    Zona A. ore 6 giornaliere dal 1° dicembre al 15 marzo;
    Zona B. ore 8 giornaliere dal 1° dicembre al 31 marzo;
    Zona C. ore 10 giornaliere dal 15 novembre al 31 marzo;
    Zona D. ore 12 giornaliere dal 1° novembre al 15 aprile;
    Zona E. ore 14 giornaliere dal 15 ottobre al 15 aprile;
    Zona F. nessuna limitazione.


    L’allegato A al d.p.r. n. 412/93 riporta, regione per regione e comune per comune, l’appartenenza ad una delle varie fasce zone climatiche.

    Per fare un esempio: Trento non ha nessuna limitazione, appartenendo alla Zona F, mentre Lampedusa appartiene alla Zona A con possibilità di accensione limitata al massimo per tre mesi e mezzo all’anno. In caso di particolari condizioni climatiche, i sindaci possono emettere ordinanze urgenti per l’estensione del periodo di accensione. La norma vale tanto in relazione agli impianti singoli, quanto rispetto a quelli centralizzati salvo alcune eccezioni specificate nel medesimo articolo 4.

    L’articolo succitato ci dice anche che nel periodo dell’anno di riferimento, gli impianti non possono superare un monte orario di ore di accensione. Più nello specifico entra il quarto comma del medesimo art. 4 d.p.r. n. 74/2013 che recita:

    La durata giornaliera di attivazione degli impianti non ubicati nella zona F e' compresa tra le ore 5 e le ore 23 di ciascun giorno.

    Dentro questa fascia oraria e nel rispetto del così detto monte ore si può decidere di tenere accesi i riscaldamenti nel modo più consono alle proprie esigenze.

    E’ qui che entra in ballo l’ambito condominiale.

    Chi, ad esempio nell’ambito della Zona A, decide se il riscaldamento debba restare acceso per tutte e sei le ore consentite o di meno? Chi decide con quali modalità?

    La risposta è duplice ed alternativa:

    l’assemblea;
    l’amministratore, in assenza di decisioni assembleari.


    Il mandatario della compagine, è bene ricordarlo, è sempre tenuto a disciplinare l’uso dei beni e servizi comuni in modo che ne sia garantito il miglior godimento a tutti i condomini: decidere sull’orario di accensione di riscaldamento rientra in tale ambito. Il provvedimento dell’amministratore è sempre contestabile ai sensi dell’art. 1133 c.c.

    finisce

    spero che la cosa ora ti sia chiara
     
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  4. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    devi indire una nuova riunione condominiale, oppure -(una lettera che tutti i condomini devono firmare)- dove i condomini ti delegano alla gestione di tutta la parte che attiene al funzionamento del riscaldamento centralizzato.la stessa la presenti all'amministratore e la fai registrare nel registro delibere.a quel punto l'amministratore non puo' piu prendere le decisioni che vuole.la stessa lettera deve essere inviata al fuochista,intimandoli che da quel momento tutte le decisioni devono essere prese con te.(risvolto della faccenda).ricordati che da quel momento sei responsabile di tutto cio che succede nel bene e nel male.io ci penserei bene prima andrei a vedere i risvolti legali.auguri
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Oltre le giuste indicazioni del signor Sergio G. occorre anche consultare il regolmento condominiale
    Sui poteri del o dei consiglieri :
    I consiglieri potranno raccogliere proposte o lamentele dei singoli condomini da presentare poi all’amministratore. Il consiglio di condominio collabora con l’amministratore, soprattutto quando è necessario predisporre i capitolati di appalto e quando bisogna esaminare diversi preventivi. Tra le funzioni svolte, c’è sicuramente quella di facilitare la comunicazione fra condomini e amministratore, ma anche fra i primi e l’assemblea. Il consiglio di condominio può dare dei suggerimenti all’amministratore, che rimane però sottoposto esclusivamente alla volontà dell’assemblea. Di solito, sia l’amministratore che l’assemblea possono discostarsi liberamente dalle opinioni espresse dai membri del consiglio. Tuttavia, il regolamento contrattuale può prevedere l’esistenza di pareri vincolanti oppure può affidare dei compiti specifici al consiglio di condominio.[DOUBLEPOST=1386845984,1386845856][/DOUBLEPOST]PS e nell'occasione: da notare l'errore che si fa spesso nei condomini: quello di delegare al consiglio la scelta del preventivo e dell'impresa. La Giurisprudenza ha precisato che questi poteri spettano esclusivamente all'assemblea
     
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  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    adesso con le valvole termoregolatrici, quante ore e da che ora si devono accendere e devono rimanere accesi in un complesso misto tra commercio uffici e abitazioni???
     
  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Rimangono validi gli orari di accensione scritti nella legge e suddivisi per zone, come già specificato con dovizia. Poi sono affari condominiali a cui il nostro amico ha ampie facoltà di intervento nel condominio
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ORARI ACCENSIONE RISCALDAMENTO E BENEFICI
    DI CUI GODONO ALCUNI TERRITORI PER ACQUISTO GASOLIO E GAS


    ...
    Le disposizioni relative ai periodi annuali di attivazione, alla durata giornaliera, all'orario giornaliero di attivazione degli impianti non ubicati in zona F, limitatamente alla sola durata giornaliera di attivazione, non si applicano nei seguenti casi:
    a) edifici adibiti a uffici e assimilabili, nonché edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili, limitatamente alle parti adibite a servizi senza interruzione giornaliera delle attività;
    b) impianti termici che utilizzano calore proveniente da centrali di cogenerazione con produzione combinata di elettricità e calore;
    c) impianti termici che utilizzano sistemi di riscaldamento di tipo a pannelli radianti incassati nell'opera muraria;
    d) impianti termici al servizio di uno o più edifici dotati di circuito primario, volti esclusivamente ad alimentare gli edifici di cui alle deroghe previste al comma 5 dell'art. 4, D.P.R. n. 74/'13, per la produzione di acqua calda per usi igienici e sanitari, nonché al fine di mantenere la temperatura dell'acqua nel circuito primario al valore necessario a garantire il funzionamento dei circuiti secondari nei tempi previsti;
    e) impianti termici al servizio di più unità immobiliari residenziali e assimilate dotati di gruppo termoregolatore pilotato da una sonda di rilevamento della temperatura esterna con programmatore che consenta la regolazione almeno su due livelli della temperatura ambiente nell'arco delle 24 ore; questi impianti possono essere condotti in esercizio continuo purché il programmatore giornaliero venga tarato e sigillato per il raggiungimento di una temperatura degli ambienti pari a 16°C + 2°C di tolleranza nelle ore al di fuori della durata giornaliera di attivazione di cui al comma 2 dell'art. 4, D.P.R. n. 74/'13.
    f) impianti termici al servizio di più unità immobiliari residenziali e assimilate nei quali sia installato e funzionante, in ogni singola unità immobiliare, un sistema di contabilizzazione del calore e un sistema di termoregolazione della temperatura ambiente dell'unità immobiliare stessa dotato di un programmatore che consenta la regolazione almeno su due livelli di detta temperatura nell'arco delle 24 ore;
    g) impianti termici per singole unità immobiliari residenziali e assimilate dotati di un sistema di termoregolazione della temperatura ambiente con programmatore giornaliero che consenta la regolazione di detta temperatura almeno su due livelli nell'arco delle 24 ore nonché lo spegnimento del generatore di calore sulla base delle necessità dell'utente;
    h) impianti termici condotti mediante "contratti di servizio energia" ove i corrispettivi sono correlati al raggiungimento del comfort ambientale nei limiti consentiti dal presente regolamento, purché si provveda, durante le ore al di fuori della durata di attivazione degli impianti consentita dai commi 2 e 3, art. 4, D.P.R. n. 74/'13 ad attenuare la potenza erogata dall'impianto nei limiti indicati alla lettera e).

    http://www.confedilizia.it/clima-ZONE.htm
     
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  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Come mettere d'accordo i negozi e i condomini, chi vuole il riscaldamento di giorno, chi lo vuole di sera.
     
  10. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    È infatti i nostri uffici stanno al freddo.[DOUBLEPOST=1386926635,1386926614][/DOUBLEPOST]Quelli privati
     
  11. agostino070740

    agostino070740 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ribadisco sono stato delegato dall'assemblea , in concerto con l'amministratore, alla gestione dell'impianto di riscaldamento compreso i rapporti con il terzo responsabile e conduttore, nonché programmazione degli orari di attivazione degli impianti perciò di fatto ho accettato l'onere di tutelare gli interessi dei condomini , vigilare e bloccare eventuali sprechi. Il quesito esposto mi è sembrato essere chiaro ma forse non ci sono riuscito. Tutte le notizie fornitomi sono a me già note , aspettavo indicazioni e approfondimenti tecnici . Grazie comunque e alla prossima.
     
  12. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    sincramente la tua risposta e le considerazioni di esplicita insoddisfazione per le risposte ricevute mi lasciano perplesso.
    Tu dici " tutte le notizie fornitemi sono me già note,aspettavo indicazioni ed approfondimenti ."
    Ma tu aprendo la discussione hai concluso con i seguenti quesiti

    Quale è il vostro parere in merito alle ore di fornitura calore che dalle 05,30 alle 22 di fatto sono ben 16,30 ore (anzichè 14 max) e poi compete esclusivamente all'amm.re e non anche al Condomino delegato dall'assemblea?.

    Sull'orario io ed altri ti abbiamo dato la più esauriente risposta che indicazione ed pprofondimento pretendi ?

    Circa la competenza dell'amre non sono sicuro al 100% ma mi sembra d ricordare che una cosa è se l'assemblea delibera qualcosa cui l ammre deve ottemperare un'altra è se si limitano i poteri dell'ammre affiancandogli un terzo che mi sembra non sia consentito

    Chiedo a "@condobip" di completare o corregermi.



    sposta
     
    Ultima modifica di un moderatore: 13 Dicembre 2013
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tu sei stato nominato dall'assemblea. Hai questo mandato, hai questa responsabilità di fronte all'assemblea condominiale che potrebbe addossarti la colpa di non aver vigilato o peggio deciso e per questo, grazie alla tua inerzia, si è speso di più. Una bella responsabilità. Il problema sorge con l'amministratore in quanto "di concerto" ha poteri simili sulla caldaia. Vi è un chiaro conflitto di poteri e di attribuzioni di competenze. In queste competenze vuoi avere giustamente voce in capitolo, sia sugli orari che sulla gestione tutta. Io ti proporrei di stilare una circolare interna ai condomini in cui fissi quali sono i problemi e successivamente una raccolta di firme. Non hai avuto l'esclusività del mandato, ma una direzione collegiale. E si sa come vanno a finire le cose quando due sono i galli a cantare. L'amministratore ha gli stessi tuoi poteri su questo campo ed in più è amministratore.
     
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  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Condivido con chi mi ha preceduto e desidero ribadire che @agostino070740 era stato nominato dall'assemblea, quando c'era un altro amministratore, poco esperto, ora è stato cambiato, e la carica avrebbe dovuto essere rinnovata anche per questo amministratore.
    Inoltre c'è già un terzo responsabile, che probabilmente è un professionista, nel condominio dove abito c'è una ditta termoidraulica come terzo.
    Ricordo inoltre che nel condominio c'era (prima della ditta) un condomino che gestiva la caldaia, il quale mestamente dal momento che è stata assunta
    Inoltre segnalo questo articolo dell'Avvocato Alessandro Gallucci;
    http://www.lavorincasa.it/articoli/in/condominio/riscaldamento-condominiale/
     
    Ultima modifica di un moderatore: 14 Dicembre 2013
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  15. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Indipendente che si cambi amministratore o meno il delegato decade ad ogni assemblea, se non verrà rinominato
    La mia domanda era, come diversificare il riscaldamento, in un condominio con negozi e uffici, avendo messo da poco le valvole termoregalatrici del calore:
    piano terra una Banca, un bar, ed due negozi di vestiti, al primo piano un ufficio e il rimanente tutto abitativo residenziale circa 40 condomino.
    chi lo vuole di mattino, chi di giorno, chi di sera, ma con le valvole non dovrebbe essere libero e sempre acceso, ognuno pesca quando vuole e se lo paga
     
    Ultima modifica: 14 Dicembre 2013
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non credo che si possa. Perchè altrimenti sarebbe sempre acceso e violerebbe la legge che impegna le caldaie con un numero preciso di ore. Le ore devono essere quelle, proprio per questo si litiga.
     
  17. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    litigare non vuol dire risolvere, il problema lo devo portare in assemblea, e lo devo risolvere prima almeno per quanto mi riguarda senza far litigare nessuno???? almeno spero
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certo, ma almeno io non vedo la soluzione. Non è possibile la risoluzione di questo problema. Gli uffici chiudono alle 17/18, gli appartamenti si aprono alle 6/7 e si chiudono alle 8, quando aprono gli uffici, per riaprirsi alle 17/18 proprio quando questi chiudono. Già è difficile mettere d'accordo le famiglie residenti, con questa aggiunta poi...
     
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    avevo pensato di risolvere il problema con un divaricatore di calore per zone, e ad ore diverse, ma la caldaia deve essere sempre accesa, e qui mi rimane il problema
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Appunto. Irrisolvibile.
     

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