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Maria Angela Fiori

Membro Junior
Proprietario Casa
#1
Buongiorno,
ho una procura di mia zia per agire per suo conto. Devo fare la pratica di successione dei beni di un nipote del quale lei risulta unica erede. La pratica riguarda un appartamento e un terreno del quale mia zia e il nipote erano comproprietari nella misura del 50% ciascuno. La proprietà è dimostrata da un atto di vendita dell'anno 2000, stipulato alla presenza di un geometra e mai registrato. Ho provveduto ad aggiornare i dati del terreno all'ufficio catastale e ora risultano anche i loro nominativi.
Il problema è che detto terreno è occupato da una persona, dall'anno 2010, che inizialmente a livello verbale aveva il consenso dei proprietari per coltivarne una parte e suddividere i prodotti dell'orto, le cui semenze venivano acquistate dai proprietari. Dopo la morte del nipote, alla richiesta di lasciare libero il terreno, l'occupante si è opposto e richiede una buona uscita o la parte coltivata. Premetto che mia zia annualmente ha pagato l'irrigazione, si è occupata dell'andamento della sua proprietà e si è fatto carico di tutte le spese.
Mia zia non è autosufficiente e dovrei procedere alla vendita del terreno, chiedo un parere circa la possibilità di farlo con la documentazione in possesso (atto di vendita non registrato) e con quali modalità potrei agire nei confronti della persona che occupa il terreno.
Grazie
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#2
La proprietà è dimostrata da un atto di vendita dell'anno 2000, stipulato alla presenza di un geometra e mai registrato.
Questo atto è valido solo tra le parti che lo hanno sottoscritto.
Non ha alcun valore verso terzi, non essendo un atto pubblico.
Prima di vendere dovrai regolarizzare, se possibile, oppure attendere lo scadere dei 20 anni, per poter vendere dopo aver usucapito.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
#3
L'occupante sta occupando l'area senza alcun titolo scritto. Le concessioni verbali non contano nulla. Io gli manderei diffida legale di lasciare l'area libera, chiedendogli - tramite legale - di esibire i documenti che lo autorizzano a piantumare e coltivare l'area.
Se si rifiuta, gli si presenti da subito la spesa giornaliera che dovrà corrispondere alla proprietà per l'occupazione abusiva dell'area, oltre le spese legali.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#4
Visto che l'atto citato, sembra che sia semplicemente una scrittura privata, mai registrata e quindi trascritta, dopo l'autenticazione delle firme, devi procedere allo sfratto. E se precedentemente ci fossero stati degli accordi con il precedente proprietario, quelli decadono con la successione. Previeni l'eventuale sua pretesa di avvenuta usucapione.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
#5
Per procedere @Gianco con lo "sfratto" necessita dimostrare l'esistenza di un rapporto di locazione del terreno. Diversamente, come nel caso d'una occupazione senza titolo, occorre agire in giudizio ai fini del rilascio per via 'ordinaria'. Ipotesi, nella fattispecie, più realistica.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#9
Personalmente trovo fastidioso il "legalese " ma non l'uso corretto dei termini appropriati, quando si tratta di questioni tecnico-economiche.

E in merito alla questione qui esposta, mi sono chiesto quali fossero le ragioni per la stipula di una compravendita non registrata.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#10
mi sono chiesto quali fossero le ragioni per la stipula di una compravendita non registrata.
Il primo motivo generalmente è quello di risparmiare sull'onorario del notaio e sugli oneri di registrazione e trascrizione. Purtroppo, sovente quei costi sono superiori al valore dell'immobile. Dalle mie parti si omette l'atto pubblico e si regolarizza l'intestazione con una dichiarazione di successione e sua trascrizione.
Può anche essere che l'accordo prevedesse il saldo al momento dell'atto, evento mai avvenuto.
 

Maria Angela Fiori

Membro Junior
Proprietario Casa
#11
Visto che l'atto citato, sembra che sia semplicemente una scrittura privata, mai registrata e quindi trascritta, dopo l'autenticazione delle firme, devi procedere allo sfratto. E se precedentemente ci fossero stati degli accordi con il precedente proprietario, quelli decadono con la successione. Previeni l'eventuale sua pretesa di avvenuta usucapione.
Mi scusi, non ho capito "dopo l'autentificazione delle firme", se si tratta di quelle dell'atto privato di vendita dell'anno 2000, il precedente proprietario è deceduto nel 2003. Come posso rendere valido quest'atto, solo tramite usucapione dopo che sono trascorsi 20 anni?
Ringrazio per le risposte
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#13
Mi scusi, non ho capito "dopo l'autentificazione delle firme", se si tratta di quelle dell'atto privato di vendita dell'anno 2000, il precedente proprietario è deceduto nel 2003. Come posso rendere valido quest'atto, solo tramite usucapione dopo che sono trascorsi 20 anni?
Ringrazio per le risposte
Purtroppo, essendo deceduto un contraente le firme della scrittura privata non possono più essere autenticate dal notaio e quindi non può essere trascritta.
Comunque l'usucapione si ha sommando il tempi di godimento dei possessori che si sono succeduti, senza soluzione di continuità.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
#14
La zia, quale "unica erede" del nipote (già titolare con lei al 50% di detti beni), è divenuta piena proprietaria del terreno in questione. Non vedo quindi perché, onde togliersi dai piedi il cosiddetto 'coltivatore abusivo', dovrebbe prima ricorrere, se ho ben capito, alla usucapione (incompatibile, a mio avviso, con l'essere sostanzialmente già proprietaria). Ritengo infatti che per procedere all'azione di rilascio contro l'occupante senza titolo le sarebbe più che sufficiente, sotto il presupposto della legittimazione ad agire, dimostrare la sua qualità d'erede attraverso una dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio (in gergo l'autocertificazione') ai sensi del D.P.R. n.445/2000. Ovviamente la successione andrebbe peraltro regolarizzata nell'ottica poi d'una vendita invece del terreno non essendo a tale scopo bastevoli le risultanze catastali. Comunque questa è un'opinione a braccio, sicché per il caso in esame ce ne possono essere anche di migliori.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
#15
essendo deceduto un contraente le firme della scrittura privata non possono più essere autenticate dal notaio
Anche se non fosse deceduto, le sottoscrizioni fatte a suo tempo su quella scrittura non potrebbero essere autenticate. Dato che devono essere apposte in presenza del notaio autenticante.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#16
Anche se non fosse deceduto, le sottoscrizioni fatte a suo tempo su quella scrittura non potrebbero essere autenticate. Dato che devono essere apposte in presenza del notaio autenticante.
Difatti è quello che ho scritto!
Purtroppo, essendo deceduto un contraente le firme della scrittura privata non possono più essere autenticate dal notaio e quindi non può essere trascritta.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
#19
La pratica riguarda un appartamento e un terreno del quale mia zia e il nipote erano comproprietari nella misura del 50% ciascuno. La proprietà è dimostrata da un atto di vendita dell'anno 2000, stipulato alla presenza di un geometra e mai registrato.
La zia, quale "unica erede" del nipote (già titolare con lei al 50% di detti beni), è divenuta piena proprietaria del terreno in questione.
Da ciò che afferma la postante la proprietà sarebbe conseguente ad un "atto", (scrittura privata) non registrata.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#20
Non vedo quindi perché, onde togliersi dai piedi il cosiddetto 'coltivatore abusivo', dovrebbe prima ricorrere, se ho ben capito, alla usucapione
Credo sia sorto un equivoco.
Se ho ben capito anch'io, @Gianco sottolineava il rischio opposto. Cioè che l'occupante senza titolo dal 2010 o forse già da prima, possa mirare a rivendicare lui l'usucapione.

La richiesta di sgombero avrebbe quindi senso
 

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Brigantes83 ha scritto sul profilo di Gianco.
Salve Gianco, sono nuovo del forum, desideravo esporle una questione, io ho ricevuto un testamento universale olografo da un'amica, quest'ultima era vedova e non aveva figli, ma esiste una cugina (figlia della sorella di sua madre) e una nipote (figlia del fratello del marito defunto)
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Salve a tutti vorrei sapere come faccio a regolarizzare la mia cantina alta 2,78 e lunga mt 8 e larga mt 6 seminterrata la quale è stata accatastata risulta sulle planimetrie insieme alla casa.La casa era abusiva ed è stata condonata ma la cantina non risulta il condono non capisco il perché dato che risulta sulle planimetrie.Ora dovrei vendere il tutto ma non vorrei avere problemi in futuro o davanti al notaio.
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