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  1. livetofly

    livetofly Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buon pomeriggio a tutti, sono proprietario di un terreno su cui il promettente acquirente sta facendo delle pratiche (a mio nome e a sue spese) per l'ottenimento del permesso di costruire. Sono sorte controversie sull'esecuzione del compromesso di vendita e ci siamo rivolti ad un avvocato. Oltre all' inclusione di nuove clausole a nostra tutela, l'avvocato ci ha consigliato di richiedere al compratore la registrazione del preliminare in maniera tale che (a suo dire) i promittenti acquirenti facciano le pratiche col Comune direttamente a loro nome. Mi domando se tale informazione e' corretta, per esempio io non ho alcuna intenzione di immetterli nel possesso del terreno fino all'atto definitivo. Grazie per la vostra attenzione.
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Le pratiche al Comune, tutte le tipologie di Concessioni possono essere realizzate SOLO dal Proprietário, al massimo il futuro compratore esprime i suoi desideri è sempre il proprietario permette di utilizzare il suo nome per la costruzione. Una volta perfezionata la vendita del terreno si voltura la concessione edilizia (si puó fare benissimo) e la s'intesta al nuovo proprietario che potrà fare poi ogni modifica a suo piacimento (oltre a terminarla) senza tirare in ballo la vecchia proprietà ma utilizzando i propri dati. Ovviamente la voltura della concessione la si fa dopo l'atto di vendita del terreno.
     
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  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Non è esatto quanto scrive Daniele, il promissario acquirente può presentare a nome suo una pratica edilizia, deve però avere stipulato un compromesso nel quale si specifichi esattamente la cosa ed allegarlo alla richiesta, comunque la validità dell'autorizzazione sarà subordinata al perfezionamento dell'acquisto con atto di compravendita.
    La procedura così impostata esime il promissario venditore da responsabilità in merito alla PE, evita la voltura dopo l'atto. Ovviamente il promissario acquirente percorre questa via allo scopo di tutelare il suo acquisto il cui valore è determinato dallo sfruttamento del terreno a scopo edificatorio
     
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  4. livetofly

    livetofly Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Molte grazie per i vs commenti. Anche io (come griz) ricordavo di aver letto molto tempo fa della possibilità da parte del promissario acquirente di fare le pratiche edilizie dietro autorizzazione del venditore. Ma purtroppo non riesco più a trovare il riferimento normativo, c'è qualcuno che mi può aiutare? La cosa che mi sorprende è che sia necessaria la registrazione del compromesso? E' il nostro avvocato (venditore) che vorrebbe richiederla al compratore proprio al fine di far fare a loro le pratiche a loro nome. I compratori non sono particolarmente interessati alla registrazione e quindi non vorrei spendere io i soldi per la registrazione del compromesso (di regola richiesta dal compratore perché a tutela dei suoi interessi) senza una valida motivazione.
     
  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    In attesa dell'atto, il proprietario può sottoscrivere per accettazione il progetto proposto dall'acquirente.
     
    A Daniele 78 e livetofly piace questo messaggio.
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    ho trovato questo:


    La registrazione del contratto preliminare di vendita è obbligatoria?
    Bisogna distinguere tre casi:
    1)-Preliminare concluso per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio: la registrazione è sempre obbligatoria;
    2)-Preliminare concluso per scrittura privata non autenticata; promittente venditore è un privato: anche in tal caso le parti contraenti sono sempre obbligate a registrare il preliminare
    nel termine fisso di venti giorni dalla data del contratto;
    3)-Preliminare concluso per scrittura privata non autenticata; promittente venditore è unimprenditore, o comunque un soggetto IVA: in questa ipotesi, occorre invece distinguere duesottocasi:
    3a)-il contratto preliminare di vendita non prevede dazione di caparra: in tal caso tutte le disposizioni del preliminare sono soggette ad IVA, e le parti contraenti non sono obbligate a registrare in termine fisso il preliminare;
    3b)-il contratto preliminare di vendita prevede una caparra: in tal caso, non essendo la caparra soggetta ad IVA, è sempre obbligatoria la registrazione nel termine fisso di venti giorni dalla data del contratto.
    Occorre, però, fare un'importante precisazione: nel caso in cui il contratto preliminare sia statostipulato a seguito dell'attività compiuta da un mediatore immobiliare per la conclusione dell'affare, la legge impone anche al suddetto agente immobiliare l'obbligo di richiedere la registrazione, e pone a carico dello stesso la responsabilità solidale per il pagamento dell'imposta di registro.
     
  7. livetofly

    livetofly Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Nel nostro caso il preliminare potrebbe essere benissimo fatto con scrittura privata non autenticata da notaio, e in questo caso la registrazione non è obbligatoria. Su richiesta del compratore perché a sua garanzia (e pertanto mai su richiesta del venditore) il compromesso può essere invece fatto da notaio con atto pubblico soggetto a registrazione.
    Dunque essendo io il venditore, vorrei risparmiare i soldi del notaio e della tassa di registro se non è strettamente necessario ai fini di poter fare direttamente loro le pratiche edilizie, visto che al compratore l'atto pubblico non interessa. E' solo il mio avvocato che lo consiglia, ma secondo me non è necessario.
    Cioè basta la mia autorizzazione alla pratica edilizia presentata a nome del promittente acquirente senza dover andare a fare un compromesso con atto pubblico dal notaio?
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non conoscevo questa particolarità ma in termini di soldoni cosa cambia dalla voltura?? Comunque se non ho capito male con questa soluzione ti eviti SI la voltura ed inizi prima, ma se ci fosse mai un'eventuale cliente interessato (rischi di perdere un'affare per l'impresa e la conseguente vendita del terreno per il proprietario) proprio perchè NON verrebbe capito dal futuro acquirente. Anche con il sistema della voltura presenti la concessione a nome del venditore ma specifichi che deleghi l'immobiliare o l'impresa costruttrice che dovrà poi volturarsela una volta acquistato il terreno, credo che ai fini giuridici non cambi molto.

    Con questo sistema deleghi l'altro a prendersi in carico la concessione (ma a patto di perfezionare l'atto altrimenti salta tutto) con la voltura invece fai prima l'atto poi cambi i nomi della concessione.
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    effettivamente non cambia molto ma se la PE la presenta il promissario acquirente producendo un titolo valido, diventa lui interlocutore diretto del Comune, mentre se il tittolare è il venditore le eventuali comunicazioni arriveranno a lui, è anche una questione di praticità. Non ho capito perchè ci potrebbero essere problemi per eventuali clienti
     
  10. livetofly

    livetofly Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    E' una questione di praticità ed inoltre se la pratica col comune (variante) non va a buon fine per qualche motivo il compratore non può addossare la responsabilità sul venditore, giusto?
     
  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Perchè il cliente vuole sempre interfacciarsi con la proprietà, essere proprietari del terreno significa essere liberi dell'iniziativa senza mani legate, dovresti sempre fare riferimento ad un'altra persona (il proprietario) nel caso di atto e successiva voltura sei meno legato al proprietario in quanto lo sei diventato te.

    Un'altro aspetto non indifferente ma di semplice gestione è che tutte le utenze per essere attivate richiedono sempre la proprietà del terreno.
    Le 2 utenze che interessano un'impresa già al momento della costruzione sono l'acqua e l'elettricità (attivabili solo dal proprietario).
    Immaginati l'impresa che deve chiedere al venditore di intestarsi le bollette dell'eltricità di cantiere e dell'acqua. Quando il cantiere gira (pur avendo un costo inferiore al KW rispetto alla fornitura domestica) sono botte mica da ridere.

    Io di solito (quando devo costruire un edificio) attivo contratti da 20KW in 380v avendo necessità di utilizzare gru automontante da 20 metri circa (la mia) che si divora da sola 6/7 kw quando al massimo delle funzioni e le intonacatrici arrivano da sole a 10Kw.
    Il tutto senza contare i martelli demolitori, le seghe circolari, i flessibili e quant'altro di elettrico può girare in un cantiere...capisci bene che anche con dei generatori non riuscirei a sostenere tutte le attrezzature elettriche,o comunque il dispendio sarebbe tale (i generatori vanno a gasolio) che non converrebbe utilizzare solo questi.
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Leggi il mio post sopra e capirai perchè...
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La redazione di un progetto prima di formalizzare l'atto d'acquisto serve per garantire l'acquirente che quello che lui prevede lo può realizzare. In alternativa può decidere di rinunciare all'acquisto. E' evidente che se si sottoscrive un compromesso di vendita e lo si registra il costo, nel caso l'affare non andasse in porto, sarebbe uno spreco, un inutile regalo allo stato vampiro.
     
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  14. livetofly

    livetofly Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    L'atto definitivo di compravendita verrebbe fatto in ogni caso prima di iniziare qualsiasi lavoro di costruzione sul terreno.
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Tra l'altro se nel compromesso vengono lasciate delle caparre e ad esempio il compratore si sottrae per motivi a lui imputabili (le tempistiche e l'oggetto rimane) ma decide di non comprarlo perchè ad esempio non si sente più convinto e fa "saltare lui l'affare", per legge (ed è una tutela anche per chi vende) può legittimamente trattenersi la caparra confirmatoria, il venditore.
    Il compromesso firmato e trascritto e registrato lega in modo indissolubile le parti in causa (una sorta di patto d'acciaio) chi dei due si sottrae ci rimette economicamente, e trovo giustissimo che sia così.
     
  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Daniele, si tratta solo di presentare una P:E per le costruzioni, è evidente che i lavori inizieranno dopo l'atto notarile di compravendita
     
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  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Daniele, concordo sul tuo punto di vista. Ma se l'acquirente ha dei dubbi è logico che prima di impegnarsi debba verificare se l'ipotesi prospettata sia attuabile. Soprattutto senza spendere inutilmente o impiantare una causa non essendo realizzabile quello ipotizzato per evitare di perdere la caparra o protendere la sua restituzione doppia.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Dipende da come la imposti la cosa, noi avevamo impostato un vecchio cantiere in modo differente: presentata la concessione a nome del vecchio proprietario, e già partiti (ovviamente previo compromesso autenticato trascritto e registrato da notaio) e subito dopo atto e voltura in seguito, (era ancora un periodo in cui tirava ancora un pochino, inoltre si sapeva che il Governo del buon Prodi stava per alzare le imposte sui terreni dediti anche ai piani esecutivi di un buon 10%...se non erro un collegato della normativa sulla concorrenza del Ministro per lo Sviluppo Economico Bersani) per cui era importante partire il prima possibile anche per evitarsi la stangata..., anche perchè (come credo sai benissimo anche tu forse anche molto meglio di me) un conto è impostare una concessione edilizia semplice con un immobile solo, ben altra cosa impostare tutto un Piano Esecutivo Convenzionato con il Comune dove devi preparare ed impostarti tutta la Convenzione sulle urbanizzazioni dell'opera di più fabbricati serviti dalle stesse infrastrutture...un impegno rilevante non solo economico, ma sopratutto organizzativo.

    Quando parti in un certo modo (diciamo meno ortodosso) ma sempre pienamente legale, lo fa perchè 30 giorni prima o 30 giorni dopo può voler dire decine di migliaia d'euro in più o in meno, quindi fanno la differenza.
    Ecco perchè a volte si tende a partire prima; poi nell'edilizia (come ben sai anche tu) le regole sono sempre in continua evoluzione e dovresti essere allo stesso tempo Geometra (parlo per me ovviamente), Impresario e Commercialista (cosa impossibile alla fine della fiera) ma devi avere tutto sottomano altrimenti ti divorano in quattroequattrotto.
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Beh quando firmi un compromesso (perlomeno per quello che ho visto io) ha già fatto in precedenza almeno un'incontro, ci si è parlati dell'oggetto (immobile) del capitolato d'appalto legato ad esso dalle condizioni di pagamento e da tutte le clausole contrattuali.

    Non ci incontra mai un volta e subito già compromesso (magari fosse così). A volte non ne bastano neanche 2 o 3, prima dell'accordo.
    Quando lo si raggiunge si va a firmare dal notaio, non ci si tira più indietro.
    Il compromesso (ed in seguito l'atto) sono SOLO una conseguenza di tutte le trattative precedenti, se anche in sede d'atto ognuno decidesse di cambiare qualcosa, si bloccherebbe tutto.
    Più nessuno si sbatterebbe tanto per arrivare pronto all'atto, se poi tanto all'atto le carte venissero nuovamente rimescolate.
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    L'ipotesi che ho avanzato era di un acquirente che vuole avere la certezza che possa realizzare quello che prevede. E solo dopo avere avuto la conferma ufficiale da parte del comune può tranquillamente sottoscrivere il compromesso di vendita.
     

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