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  1. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ciao a tutti, chiedo consiglio su termini legali di contratto di locazione e spiego bene il problema. Nel 2008 abbiamo affittato un locale con contratto scritto firmato e registrato alle Entrate che tra le altre cose prevedeva che in caso di disdetta l'inquilino desse un preavviso di 6 mesi. L'inquilino invece mi manda una raccomandata con preavviso di 3 mesi essendosi rivolto al SUNIA.Siccome neanche noi siamo proprio stupidi e con un contratto in mano (firmato e registrato) abbiamo sentito il legale di fiducia ci dice che il contratto se dice ciò andrebbe rispettato aldilà di quello che dice il SUNIA. Premetto che con l'inquilino i rapporti in seguito all'ultima litigata si sono guastati. Cosa posso fare?? Mi conviene andare a vanti sulla linea dura (avendo dalla mia delle buone ragioni) oppure cedere al ricatto?? Avete esperienze simili?? Vi ringrazio in anticipo per le risposte.
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Il locatore ha diritto al preavviso pattuito a contratto se il conduttore abbandona l'immobile in anticipo.
    Quale sarebbe il fondamento giuridico su cui un giudice baserebbe una tale sentenza che annullerebbe i patti contrattuali o di legge. Non esiste tale fondamento.
    Il conduttore è debitore dei mesi di preavviso stabiliti a contratto o di legge (6 nel caso qui presente) a meno che non si giunga a una risoluzione consensuale che preveda altro. (magari SUNIA ha suggerito tentiamo, potrebbe il locatore accettare)
    Il giudice non potrà sentenziare altro che la soccombenza del conduttore nel 100% dei casi.
    La sentenza di un giudice non può di sicuro affermare il contrario di quello che prevede il contratto e la legge.

    Una lettera di recesso anticipato che non sia conforme a quanto previsto per legge o dal contratto (atto unilaterale) fintanto che non è accettata dal locatore (cioè fintanto che non si trasformi in risoluzione consensuale) non ha effetti, in quanto atto unilaterale non previsto dal contratto stesso.
     
  3. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Grazie Jerry chiedo perché non si sa mai, io mi sono già informato però chiedevo eventuali conferme o meno di quello che avevo sentito perché non si sa mai.[DOUBLEPOST=1392376895,1392376677][/DOUBLEPOST]Nel qual caso il locatore non accettasse ciò che scritto in contratto, e decidesse di trattenersi i mesi restanti per "coprire" la caparra, in caso di azione legale in Tribunale (perché mi è stato paventato anche dal locatore) quanto potrebbe durare la cosa?? Qualcuno mi sa dare un indicazione anche di massima?? Grazie per le risposte.
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Il deposito cauzionale ha la funzione di garanzia per eventuali danni che il conduttore potrebbe arrecare all’immobile locato.
    Esso viene restituito alla fine della locazione dopo aver verificato che l’immobile oggetto della locazione non abbia, come detto in precedenza, subito danni ma il normale deterioramento della cosa dovuto all’uso. Questo importo però non può essere conteggiato come pagamento di acconto canoni, ovvero la cauzione versata dal locatario al locatore in fase contrattuale, è da intendersi solo a titolo di garanzia e mai a titolo di affitto.
    Anche se dovesse durare 10 anni io per principio non gliele farei passare liscia.
    II principio fondamentale regolante la materia è quello della soccombenza, disciplinato dall'art. 91 c.p.c., secondo il quale "il giudice con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell'altra parte e ne liquida l'ammontare insieme con gli onorari di difesa" (si dice spesso: chi perde paga).
     
  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ti ringrazio, sei stato utile però purtroppo tutto va ad interpretazione, di solito la giustizia si schiera contro il presunto debole (inquilino) anche quando hai le carte in regola. Capisco sempre di più perché le persone sono stufe degli immobili (e qui ci rientro pure come impresa). Mi sapresti dare l'indirizzo di una sentenza che riguarda il preavviso??? Te ne sarei grato. Purtroppo quando si rompe un rapporto di fiducia ti devi aspettare di tutto
     
    Ultima modifica: 14 Febbraio 2014
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    non credo che il sunia possa confermare per iscritto quello che afferma i 3 mesi di disdetta, ma solo verbale, per il resto è tutto da vedere quale sia la via migliore tra locatore e locatario
     
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non lo so sinceramente, certo che se tu fai un contratto nel 2008 (firmato da entrambi e registrato) con 6 mesi di preavviso, l'inquilino deciso a rescindere il contratto per mutate sue esigenze personali, non può imporre la legge dei 3 mesi, altrimenti che senso avrebbe prendere accordi per iscritto firmarli e registrarli?? Nessuno.
    Il problema, è che rischi d'imbatterti in una causa lunga per il preavviso, e non avendo una sentenza sottomano (magari tu ne hai una e mi faresti un piacere immenso) per un caso simile diventa difficile tirare l'inquilino in ballo per una causa.
    Non sai dove vai a finire.
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    A Daniele 78 piace questo elemento.
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
  10. elisa86

    elisa86 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve. Avrei una domanda relativa ai termini legali di preavviso.
    Per un contratto di locazione di un anno c'è un termine previsto, non so tipo due mesi, o è possibile inserire qualsiasi termine?Grazie
     
  11. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    A norma della L. 431/98 art. 5, comma 1, la durata delle locazioni transitorie sono «…non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi…». Il contratto scade senza necessità di disdetta, al termine della durata prevista dalle parti.
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Fermo restando quanto giustamente affermato da Jerry48, se le parti vogliono inserire nel contratto ad uso transitorio anche un termine per il recesso anticipato, ovvero prima della scadenza, da parte del conduttore, non penso che vi siano controindicazioni. Il termine può essere, perché no, anche di due mesi. Sta alla volontà delle parti.
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per tutti i tipi di locazione disciplinate dalla legge n. 392/1978 e dalla legge n. 431/1998, in mancanza di diversa pattuizione contrattuale, si prevede solamente il recesso anticipato del conduttore per gravi motivi, con il preavviso di almeno sei mesi.
     

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