Heifetz

Membro Junior
Proprietario Casa
Buonasera a tutti.

Di seguito un quesito riguardante la vendita di un piano terra A/3, più C/2, più C/6 (proprietà dei fratelli Tizio-Caio), e primo piano A/3 (proprietà del solo Caio). Casa indipendente.

Primo piano locato dal 2010 al 2018, prorogato nuovamente da quest'anno fino al 2026.

Il signor Sempronio (nuovo protagonista e promissario acquirente) è interessato, offre quindi in proposta di acquisto una cifra totale di X riguardante la compravendita dell'intero fabbricato, comprendente tutti i subalterni. Viene accettata da Tizio-Caio.

Ora, il Notaio, a pochi giorni dal rogito, chiede che venga assolutamente fatta firmare la rinuncia al diritto di prelazione da parte del conduttore.

Da quanto mi risulta, con vendita dell'intero fabbricato (a blocco) non opera il diritto di prelazione. Il primo piano è parte integrante della vendita, la quale tra l'altro avviene successivamente alla prima scadenza contrattuale del 4+4.

Avete avuto esperienze simili? Ne sapete qualcosa in più? Vi ringrazio anticipatamente dell'attenzione.
 
Ultima modifica:

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
il Notaio, a pochi giorni dal rogito, chiede che venga assolutamente fatta firmare la rinuncia al diritto di prelazione da parte del conduttore.
La legge attribuisce il diritto di prelazione al conduttore solamente per gli immobili locati per uso diverso da quello abitativo.
Oppure nelle locazioni abitative quando il locatore intende avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza contrattuale perché vuole vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Oppure quando il diritto di prelazione è stabilito convenzionalmente.
Cambia notaio.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Cambia notaio.
Prima di addebitare incompetenza al Notaio bisognerebbe capire se sono stati riportati tutti i fatti... perché questo passo:

Da quanto mi risulta, con vendita dell'intero fabbricato (a blocco) non opera il diritto di prelazione.

mi apre dei dubbi.

Premesso che l'immobile locato, seppur parte integrante dell'edificio, è una unità distinta e di proprietà diversa rispetto al resto dell'edificio vige il distinguo sul diritto di prelazione.
Logicamente fermo restando tutti gli altri "vincoli".
 

Heifetz

Membro Junior
Proprietario Casa
bisognerebbe capire se sono stati riportati tutti i fatti...
Ho riportato i fatti principali @Dimaraz. Potrei aggiungerne altri ancora ma non credo risultino necessari per la questione in particolare.
mi apre dei dubbi.
Sono d'accordo sui vari dubbi. Io mi chiedo, per quale motivo il conduttore dovrebbe avere la prelazione in questa vicenda?

Avrei avuto più perplessità nel caso della vendita esclusiva del primo piano da parte di Caio; ma comunque anche in questa ipotesi, è già avvenuta la prima scadenza del contratto 4+4, quindi non "dovrebbe" operare la prelazione.
vige il distinguo sul diritto di prelazione.
Non ho capito questo passaggio.
 

Heifetz

Membro Junior
Proprietario Casa
Cambia notaio
Scelta radicale, difficilmente percorribile da parte di Sempronio. Il tutto a pochi giorni dal rogito con le banche già attivate (il primo piano è attualmente ipotecato).
Solamente se il diritto fosse stato contrattualmente stabilito.
Tramite la prelazione volontaria? Non è stato inserito da nessuna parte nel contratto di locazione. Non esistono nemmeno scritture private in tal senso.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Avrei avuto più perplessità nel caso della vendita esclusiva del primo piano da parte di Caio;
Ma nei fatti Caii vende "solo" il primo piano.

Sono Tizio e Caio che vendono il resto dell'immobile.(diversi peoprietario) quindi non può valere il tuo distinguo sulla "vendita dell'intero immobile...ma ciò è vaolo in subordine alla questione principale:
le "prelazioni urbane" di immobili locati ad uso abitativo si distinguono da quelli locati ad uso commerciale.

Nelle prime il "diritto di prelazione" nasce solo nel caso che tu hai postposto:

è già avvenuta la prima scadenza del contratto 4+4, quindi non "dovrebbe" operare la prelazione
dove va usato indicativo e non il condizionale.




Scelta radicale, difficilmente percorribile da parte di Sempronio
che come acquirente ha facoltà di scegliere il Notaio di fiducia.
Tre le possibilità:
1-il notaio vuol mostrarsi "affidabile" verso chi gli pagherà il compenso eccedendo nell'applicazione delle norme e dimenticando di essere super partes (o impreparato).
2-che il tutto sia: concordato con l'acquirente che cerca di rifliersi da un preliminare che ora non ritiene essere vantaggioso
3-qualche particolare da te omesso od al quale non hai dato importanza.
 

Heifetz

Membro Junior
Proprietario Casa
Ma nei fatti Caii vende "solo" il primo piano
Ma Sempronio nei fatti acquista il "blocco" interamente. Il prezzo in proposta è di totale: X, non prezzo Y per il piano terra (più subalterni), e prezzo Z per il primo piano.
3-qualche particolare da te omesso od al quale non hai dato importanza.
Del tipo? Non vorrei riscrivere tutta la storia dei due immobili.

Tre le possibilità:
Dal mio punto di vista, questo Notaio, usa una sua prassi ormai consolidata: locazione = prelazione (rinuncia alla prelazione), a scanso di futuri equivoci tra acquirente, conduttore, proprietario, etc.
 

Heifetz

Membro Junior
Proprietario Casa
Lascia perdere la "vendita in blocco".
Il conduttore descritto in questa discussione NON ha un diritto di prelazione.
Punto.
Se fossi partito dal presupposto di lasciare perdere, questa discussione non sarebbe nata. Quello della prelazione e vendita in blocco è una questione, magari non del tutto chiara, ma sempre questione rimane.

Saluti, vi ringrazio per gli interventi.
 

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