Preliminare di vendita di un terreno agricolo e prelazione

[AlexIron]

Sottopongo a tutti gli iscritti un quesito.
Nel caso che venga stipulato un preliminare di vendita di un terreno agricolo, che al preliminare sia stata versata una caparra confirmatoria e prevista una penale per chi non onora gli accordi;

Nel preliminare però non viene specificato o previsto cosa succede nel caso che un confinante, coltivatore diretto, si avvalesse della prelazione. La prelazione viene solo citata, nel preliminare, come norma a conoscenza delle parti.

Ne consegue che il venditore sarà obbligato a vendere a chi ha la prelazione.

Il quesito è: cosa succede alla caparra confirmatoria ed alla penale?


Grazie a tutti per l’eventuale contributo al quesito.

Alexiron

 

[Ollj]

Andrebbe letto il contratto sottoscritto, la mera indicazione dell'esistente diritto di prelazione è sufficente a mettere sull'avviso i contraenti circa l'oggetto del contratto.
Ad ogni modo, il contratto non potrà produrre effetti per una causa esterna (prelazione esercitata) indipendente dalla volontà delle parti; nessun inadempimneto potrà essere acritto ad alcuno e le parti saranno libere da qualsivoglia incombenza; quanto versato dovrà essere restituito.

 

[AlexIron]

Grazie Ollj per la tua risposta e contributo.
La tua considerazione è molto attinente e reale.
Il preliminare cita testualmente: "Le parti dichiarano di essere a conoscenza delle norme sulla prelazione agricola" . Questo è l'unico accenno.
Mi è capitato di trovare, in altri preliminari, formule più dettagliate dove veniva specificato, in tale eventualità, come ci si sarebbe regolati.
Rimane da fare la considerazione che, pur conoscendo le modalità con cui si procede all'invito ai confinanti per avvalersi della prelazione, il venditore non avrebbe dovuto tutelarsi facendosi fare una liberatoria dai confinanti ????
E il seguente quesito : Il confinante che si avvale della prelazione come coltivatore diretto, deve dimostrare il possesso dei requisiti ???
Un grazie anticipato per le risposte.
Alexiron

 

[Ollj]

Potrebbe anche essere che venditore e confinante siano in pessimi rapporti, in tal caso nessuna liberatoria /rinuncia poteva procurarsi.
Requisiti: devono sussistere. Prova? Spetta al venditore chiederne conto a chi esercita la prelazione e lei a sua volta lo fará col suo potenziale dante causa. Se il venditore vuol essere liberato dai propri obblighi, deve dimostrarle che vi è diritto di prelazione esercitato nei modi e per le condizioni previste dalla legge. Ergo, se il termine a contratto scade e il venditore non le dimostra alcunché (perché la prelazione esercitata non c'è ), lo stesso è contrattualmente inadempiente

 

[AlexIron]

Grazie Ollj,
un'analisi completa ma soprattutto corretta che condivido in tutto e per tutto.
Complimenti incondizionati .
Alexiron

 

[Gianco]

L'acquirente potrebbe essere l'affittuario che coltiva direttamente il terreno con regolare contratto da almeno due anni agrari. Pertanto avrebbe diritto di prelazione sul vicino coltivatore diretto.

 

[AlexIron]

Grazie Gianco per il contributo.
L'acquirente non è affittuario del terreno.
In un primo tempo sembrava che i confinanti non fossero interessati all'acquisto.
Firmato il preliminare, appena sono stati contattati per firmare la rinuncia, sembra che almeno uno si sia detto interessato e non ha voluto firmare la rinuncia ma attende la notifica del preliminare e pensarci per i 30 giorni previsti.
Ora si è in attesa di capire se ha i requisiti come coltivatore diretto per la prelazione.
Ma sembra che non sia semplice capire bene e in maniera ben definita il coltivatore diretto.
Si è dell'idea di seguire il consiglio di Ollj, aspettare che il venditore faccia quanto previsto e vedere se e quale documentazione viene mostrata.
Vi aggiornerò sugli sviluppi.
Comunque tutti gli ulteriori consigli saranno super graditi.
Buonaserata.
Alexiron

 

[Gianco]

Per avere il diritto alla prelazione, non occorre essere iscritto ad un'associazione come coltivatore diretto, ma è sufficiente che l'affittuario lo coltivi direttamente.

 

[AlexIron]

Il terreno in vendita non è dato in affitto. Il proprietario ultimamente non lo coltiva.
Il mio affittuario (io sono un confinante ma non coltivo e insieme agli altri proprietari do in affitto) è coltivatore diretto (solo da pochi mesi!!!) vorrebbe comprarlo e ha firmato un preliminare con il venditore. Ora è saltato fuori un'altro confinante che sembra interessato. Non siamo in grado di accertare il suo diritto alla prelazione. Ora siamo tra il preliminare firmato e l'altro confinante che dovrebbe dimostrare il suo diritto alla prelazione prima che scada il termine ultimo per rogitare.
Spero di essere stato il più chiaro possibile !! Certe situazioni a voce si spiegano meglio ma quando si va a metterle in forma scritta sono problemi !!!
Alexiron

 

[Gianco]

Ed eccomi qua a darti qualche consiglio importante, che ho già messo in pratica. Come sai il diretto coltivatore deve essere in affitto, almeno, da due anni agrari. Mentre il confinante deve essere anche lui coltivatore diretto, se non ricordo male, non deve avere venduto terreni agricoli di recente forse due anni, e poi deve essere confinante. Se ne vale la pena si può ovviare stralciando una striscia a ridosso del confine comune da destinare a servitù di passaggio. In tal modo si trasferisce il terreno che non confina con il coltivatore diretto e fra due anni si trasferirà la fascia di cui sopra. E' un sistema già adottato. Evidentemente ne deve valere la pena.