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  1. Antoniovarese

    Antoniovarese Nuovo Iscritto

    Salve a tutti,
    nella firma di un preliminare di vendita di un immobile intestato a 3 eredi, uno di questi è assente in quanto residente a 1000km di distanza. Verbalmente , quindi senza alcuna delega o procura speciale, viene dichiarato che questo sarà presente al rogito. Intanto al preliminare gli assegni vengono intestati solo ai 2 presenti. Cosa ne pensate? Conviene rifare il contratto?
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'oggetto della promessa di vendita non deve essere considerato la semplice sommatoria delle quote dei tre comproprietari, ma è un unicum inscindibile. I tre comproprietari costituiscono un'unica parte (complessa) e le loro dichiarazioni (di voler promettere di vendere) non godono di autonomia. Esse si fondono, come espressione di un'unica volontà, quella della parte promittente venditrice. Pertanto, mancando il consenso espresso da uno dei comproprietari, quel contratto è sicuramente nullo.
     
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  3. erwan

    erwan Membro Attivo

    addirittura?

    a me semplicemente pare che i due firmatari abbiano promesso di fargliene acquistare la proprietà: perché dovrebbe essere nullo il preliminare di cosa solo parzialmente altrui quando non lo è neppure la vendita di cosa altrui?
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi spiace erwan, ma concordo con Nemesis. Se io ho 2 fratelli, il fatto che io e Caio promettiamo di vendere riguarda solo 1/3 + 1/3 = 66,66666 % della proprietà, nulla si può assumere per il terzo mancante.

    Se non esiste una delega o una procura speciale, la dichiarazione verbale che la terza parte sarà presente al rogito è illecita e quindi nulla.

    Il preliminare è carta straccia.

    Io parlo di nullità per quanto riguarda L'INTERO, ossia la cosiddetta PROPRIETA' PER 1/1.

    Il preliminare di compravendita così stilato è valido solo per la PROPRIETA' PER 2/3, nulla si può dire sul terzo mancante.
     
  5. erwan

    erwan Membro Attivo

    come sempre si parla della categoria della nullità con eccessiva leggerezza...
    tu stai scomodando la "illiceità": in base a cosa?
     
  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Personalmente, in assenza di una procura speciale notarile, non avrei fatto "passare denaro" se non con la firma di tutti e tre i comproprietari.
    In pratica se il terzo non firmatario è libero di non adempiere alle obbligazioni assunte con il preliminare firmato dagli altri due.
    Se si dovesse verificare questo caso, il promittente acquirente nulla può fare, a mio modo di vedere, per poter acquistare l'immobile.
    Potrà invece tentare di rivalersi sui due firmatari promittenti venditori.
     
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  7. erwan

    erwan Membro Attivo

    ... e neanche tanto, perché glielo hanno promesso a VOCE che il terzo proprietario si farà vivo il giorno del rogito.

    Intendevo dire che non ha valenza legale una dichiarazione verbale. Io posso dichiarare a voce che domani mattina vendo casa, prova tu a venire domattina a fare il rogito, e vedi un po' cosa ti rispondo :)

    non importa: hanno sottoscritto la promessa di vendere l'intero.
     
  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Però scusa, non hanno la facoltà di vendere l'intero, io ho inteso che sono proprietari per 1/3, per 1/3 e per 1/3. Non si può promettere di vendere ciò che non si possiede. O no?
     
  9. erwan

    erwan Membro Attivo

    non so cosa intendevi dire, ma leggo quello che hai scritto, e cioé che "il preliminare è carta straccia": non è vero!
    se il terzo erede si presenta all'atto, come promesso, tutto bene;
    se non si presenta il contratto non diventa perciò nullo: si agirà per la sua risoluzione, ma è anche in base ad esso che saranno chiesti i danni a chi l'avesse incautamente firmato...

    in primo luogo non confondere proprietà e possesso...

    in secondo luogo , sì, posso promettere di venderti la fontana di Trevi.
    il problema è se non ci riesco... :sorrisone:

    come ho già ricordato a Nemesis, il codice si occupa espressamente della vendita di cosa altrui, e non prevede nessuna delle conseguenze di cui parli....
     
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  10. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intanto ho scartabellato un po' su internet e la conclusione di questo PDF (dopo una serie di legali ragionamenti ovviamente) dice che c'era una procura per vendere di mezzo, che nel caso di questo thread non vedo:

    http://www.percorsi.giuffre.it/psix...civile 1_doc_psix/preliminare SAN GIORGIO.pdf

    In PRESENZA della procura per vendere per rappresentare il proprietario per 1/3 in sede di preliminare di compravendita, il promittente acquirente non può tirarsi indietro. In ASSENZA della procura per vendere, come dici tu accadono due cose, in sintesi:

    a) Il proprietario per 1/3 si presenta e roga normalmente: tutto OK;
    b) Il proprietario per 1/3 non si presenta. A questo punto non si può rogare perché manca 1/3 della proprietà. I 2/3 della proprietà però non hanno messo per iscritto che il proprietario per 1/3 si sarebbe presentato, l'hanno solo detto a voce. Si dovrà risolvere il contratto preliminare con mutuo consenso delle parti.

    Ci si augura che in caso di assenza del proprietario per 1/3, i proprietari per 2/3 accettino tranquillamente di risolvere il contratto preliminare con mutuo consenso da ambo le parti (parte venditrice e parte acquirente).

    Mi auguro che non sia possibile che possano vendere i 2/3, facendosi forza proprio del preliminare, e del fatto che non è scritto da nessuna parte che 1/3 si sarebbe presentato, né è stato rappresentato per procura legale.
     
  11. erwan

    erwan Membro Attivo

    :daccordo:

    se non è stato specificato il contrario nel preliminare la considero una conclusione scontata!
     
  12. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Io rifarei il contratto, chiedendo al terzo di intervenire tramite procura speciale.
     
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  13. Antoniovarese

    Antoniovarese Nuovo Iscritto

    La mia preoccupazione era che il terzo erede non fosse a conoscenza della vendita dell'immobile che stanno "organizzando" gli altri due.
    Ho appena contattato personalmente il terzo erede che non era presente al preliminare e mi ha confermato che la distanza chilometrica gli ha impedito di essercii( anche se avrebbe potuto delegare ), e che al rogito sarà presente. Speriamo!
     
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  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La Corte di Cassazione (a SS.UU.) così disse.
     
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  15. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ciao Nemesis, scusa l'ignoranza ma cosa si intende per SS.UU.?

    Sezioni Unite?
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Hai dedotto correttamente.
     
  17. erwan

    erwan Membro Attivo

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