Preliminare e provvigione dell'agente immobiliare

[Deny]

Buongiorno,
avrei bisogno di un vostro parere. Ho fatto una proposta di acquisto di un appartamento. Lasciato assegno bancario del valore del 25% in agenzia insieme alla proposta. Se la proposta viene accettata si farà il preliminare (e dovrò pagare più di 300 euro di registrazione). In sede del preliminare sarà incassato l'assegno del 25%, poi dopo 2 mesi si farà il rogito (volevo farlo subito, ma il venditore non può prima di 2 mesi). Ovviamente al rogito pagherò il saldo.
L'agente immobiliare vuole incassare la sua provvigione al preliminare perché il suo incarico si considera concluso: questa cosa è corretta?
Se poi il venditore non rispetta il termine di 2 mesi (per me è importante che lo rispetti) sono problemi per me perché avrò già versato a lui il 25% e all'agente il 100% della provvigione.
Mi sorgono questi dubbi perché il venditore sta già rimandando per la terza volta l'appuntamento in agenzia per accettare (spero!) la proposta la cui validità è appunto è già scaduta.
Grazie.

 

[Nemesis]

L'agente immobiliare vuole incassare la sua provvigione al preliminare perché il suo incarico si considera concluso: questa cosa è corretta?

Sì.
L'art. 1755, primo comma c.c. recita:
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Esiste il seguente principio di diritto:
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
La stipula del contratto preliminare determina un tale vincolo. Quindi l'affare si ritiene concluso.

 

[uva]

Ho fatto una proposta di acquisto di un appartamento.

Quando la tua proposta viene accettata dal venditore e l'agente ti comunica l'avvenuta accettazione, a quel punto l'agente ha maturato il diritto alla provvigione perché di fatto esiste già un contratto preliminare.
Alcuni agenti la vogliono incassare subito, altri al cosiddetto preliminare (che è una seconda stesura con più informazioni rispetto alla proposta accettata), qualcuno aspetta fino al rogito. Ma comunque gli è dovuta.
Da quanto hai scritto non risulta che nella proposta vi siano condizioni sospensive, quindi quando il venditore l'accetterà incasserà il tuo assegno.

Se poi il venditore non rispetta il termine di 2 mesi (per me è importante che lo rispetti) sono problemi per me perché avrò già versato a lui il 25% e all'agente il 100% della provvigione.

Sì, saranno problemi tuoi.
Se il 25% è stato versato quale caparra confirmatoria, il venditore che l'ha incassata dovrà restituirti il doppio in caso di sua inadempienza. Se non lo facesse spontaneamente dovresti fargli causa.
Una caparra del 25% mi sembra un po' alta; è anche strano che la proposta sia scaduta e ci siano continui rinvii. L'agente ti ha detto qualcosa circa i problemi del venditore? Hai già verificato la regolarità urbanistica e catastale di quell'appartamento?

 

[Deny]

L'agente ti ha detto qualcosa circa i problemi del venditore? Hai già verificato la regolarità urbanistica e catastale di quell'appartamento?

Problemi famigliari... Siamo in fase di verifica, ma sembra tutto in ordine anche perché questa casa è stata da lui acquistata qualche anno fa ed è andato tutto liscio.

 

[Franci63]

la cui validità è appunto è già scaduta.

L’agente dovrebbe farti firmare una nuova proposta con nuova data di validità , perché tu potresti non ritenere efficace un’accettazione tardiva (cioè a proposta scaduta).
Se non lo fa, o è superficiale, o sa che comunque non sarebbe accettata.

 

[Deny]

Una domanda: se siamo in comunione dei beni con mia moglie, conviene intestare la casa solo a uno di noi o cointestarla a tutti e due? Cioè a livello fiscale (o altro) cosa cambia? (Sia io sia mia moglie siamo liberi professionisti). Per quando i figli dovranno ereditare immobili intestati a me e mia moglie, cambia qualcosa se erano intestati solo a uno di noi o a tutti e due? Premetto che abbiamo già altri immobili pertanto questo appartamento non sarà comunque prima casa.
Grazie a chiunque verrà rispondere e buon fine settimana!

 

[Dimaraz]

Una domanda: se siamo in comunione dei beni con mia moglie, conviene intestare la casa solo a uno di noi o cointestarla a tutti e due? Cioè a livello fiscale (o altro) cosa cambia? (Sia io sia mia moglie siamo liberi professionisti). Per quando i figli dovranno ereditare immobili intestati a me e mia moglie, cambia qualcosa se erano intestati solo a uno di noi o a tutti e due? Premetto che abbiamo già altri immobili pertanto questo appartamento non sarà comunque prima casa.
Grazie a chiunque verrà rispondere e buon fine settimana!

Come si può definire "più conveniente" ?
Ogni soluzione alle domande poste ha il rovescio della medaglia.
Se siete in "comunione dei beni" per default l'acquisto s'intende cointestato.

Se opti per l'intestazione a te stesso mutano le quote ereditarie.

 

[Franci63]

conviene intestare la casa solo a uno di noi o cointestarla a tutti e due?

Se siete in comunione dei beni, non rileva quello che conviene, ma quello che è possibile.
Solo se i soldi sono solo tuoi (ad esempio perché ereditati, o frutto di una vendita di un bene che non era nella comunione) puoi intestare l’immobile solo a te.

Per quando i figli dovranno ereditare immobili intestati a me e mia moglie, cambia qualcosa se erano intestati solo a uno di noi o a tutti e due?

Si, se non altro per la tempistica ( ameno che veniate a mancare in contemporanea).
Se un immobile è in comunione tra voi, alla morte di uno dei due comproprietari cade in successione solo il 50% , e eredità anche il coniuge.

 

[Dimaraz]

Solo se i soldi sono solo tuoi

Permettimi una correzione (salvo non siano intervenute modifiche di norme): i fondi possono anche essere reperiti tramite un mutuo ...e la "monointestazione" è valida se anche il coniuge interviene in atto confermando di non voler essere intestatario.

 

[Nemesis]

la "monointestazione" è valida se anche il coniuge interviene in atto confermando di non voler essere intestatario.

Questa è una condizione necessaria, ma non sufficiente.
Occorre l'effettiva sussistenza di una delle cause di esclusione dalla comunione, tassativamente indicate dall’art. 179, comma 1, lett. c), d) e f), c.c. Ne consegue che l’eventuale inesistenza di tali presupposti può essere fatta valere con una successiva azione di accertamento negativo, non risultando preclusa tale domanda dal fatto che il coniuge non acquirente sia intervenuto nel contratto per aderirvi.