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  1. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Salve,
    questo è il mio quesito:
    Novembre 2009 iniziano i lavori straordinari presso il mio condominio. (134.000€)
    La ristrutturazione di 2 facciate su quattro + una terrazza sopra i negozi sottostanti. Dopo una settimana per vari problemi, i lavori per la metà di una delle due facciate si bloccano perchè il condomino al piano terra non da l'autorizzazione a montare i ponteggi sulla tettoia che ha creato in passato e "forse" condonata, anche i lavori per il terrazzo vengono bloccati. Arriviamo al dunque:
    Se l'amministratore è un semplice esecutore della volontà dei condomini, per quale motivo ha escluso di sua iniziativa questi lavori senza chiedere l'autorizzazione al condominio? Capisco i problemi che ha avuto per la facciata, ma il terrazzo???? (all'inizio erano stati ripartiti a tutti i condomini, alla mia richiesta di ripartire le spese per un terzo ai condomini del primo piano e due terzi ai proprietari dei negozi sottostanti come dice molto chiaramente il C.C., i lavori per il terrazzo sono scomparsi)
    Domandona: Ho chiesto per iscritto all'amministratore di rifare il contratto con la ditta per inserire un preventivo più vicino alla realtà e cambiare di conseguenza anche il riparto delle spese. Togliendo il terrazzo e il 50% di una delle due facciate l'importo non avrebbe superato i 90.000E. Stiamo a novembre 2010 ..... i lavori non sono ancora finiti e lo stesso amministratore non ha ancora indetto neanche una riunione!!!! In poche parole ha incassato almeno 40.000E più del dovuto. Coma considerate la vicenda?
    Noi la consideriamo in questo modo::rabbia::rabbia::rabbia::rabbia::rabbia::rabbia:
    Saluti e grazie per un eventuale risposta costruttiva.
    Ciao
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    se non vi fidate dell'amministratore, alla prossima assemblea annuale mandatelo via o criticatelo talmente aspramente che se ne va via lui, offeso. una bella litigata e se ha dignita' quando vede che si mette male, se ne va.
    naturalmente se ha veramente lavorato contro i vostri interessi.
    e comunque a monte bisogna vedere il contratto firmato fra condominio e l' impresa dei lavori.
    e comunque ci sono altri modi per l'impresa per aggirare il problema dei ponteggi sul terrazzo.
    le spese vanno suddivise per millesimi quando si va a fare una ristrutturazione straordinaria.
    per quanto riguarda le spese del lastrico solare diviso tra il proprietario del terrazzo e quelli che abitano proprio sotto riguarda soprattutto quando il terrazzo in questione e' ammolorato, tipo infiltrazioni di acqua, piastrelle pavimento, cornicioni terrazzo etc etc ma non e' questo il caso..................qui si parla di facciata condominiale.
    ciao
     
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  3. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    CONTRATTO???? L'HO VISTO SOLO DOPO CHE SONO INIZIATI I LAVORI, ERA LA FOTOCOPIA DI ALTRI LAVORI FATTI NEL PASSATO DALLA STESSA DITTA ..... IN UNA CITTà DIVERSA. TANTO PER CHIARIRE IL TERRAZZO è AL PIANO SUPERIORE DELLA STRADA, NE USUFRUISCONO SOLO I PROPRIETARI TRAMITE I LORO APPRTAMENTI E I NEGOZI SOTTOSTANTI COME SOFFITTATURA. POI SI INNALZANO ALTRO 9 PIANI. SIAMO 44 CONDOMINI, 5 O 6 CI ABITANO DA + DI 40 ANNI, POCHI ALTRI HANNO SEMPRE PAGATO SENZA VEDERE O CONTROLLARE I CONSUNTIVI E LA STRAGRANDE MAGGIORANZA VIVE ALTROVE ED USA QUESTE CASE SOLAMENTE PER LE VACANZE. TANTO PER RENDERE + CHIARA LA SITUAZIONE. IO SONO ARRIVATO SOLO DA 2 ANNI E ABITUATO A LEGGERE UN PO' LE CARTE MI SONO TROVATO SOLO A COMBATTERE CONTRO L'AMMINISTRATORE E I SUOI "CONSIGLIERI". FORTUNATAMENTE DOPO UN PO' DI DISCUSSIONI CON ALTRI CONDOMINI + DI QUALCUNO STA PASSANDO DALLA MIA PARTE. IL CONTRATTO è STATO FIRMATO SENZA CHE LO STESSO FOSSE PRESENTATO AL CONDOMINIO, ORA LO ASPETTIAMO PER LA CHIUSURA DEI LAVORI. :risata::risata::risata::risata:. ANCORA UNA VOLTA, CHE NE PENSI CHE NON ABBIA RIFATTO IL PREVENTIVO FACENDOSI PAGARE DAGLI IGNARI DELLA SITUAZIONE I LAVORI COMPLETI QUANDO SAPEVA GIà CHE I LAVORI SAREBBERO COSTATI MOLTO MENO??? GRAZIE PER LA TUA RISPOSTA PRECEDENTE. COMUNQUE TERRò INFORMATO IL FORUM, SPERANDO CHE LA NOSTRA VICENDA SIA DI AIUTO IN FUTURO AD ALTRI. CIAO
     
  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    quando si fanno dei lavori straordinari , l'amministratore deve far compilare da un direttore dei lavori, un ingegnere il famoso capitolato.
    sul capitolato, che di solito, e' formato da fogli e fogli, sono riportati tutti gli interventi da fare ed i relativi costi individuali.
    ad esempio, terrazzi, piastrelle, tetto, balconi, fioriere, impalcatura, etc etc ............alla fine ci sara' il totale da pagare.
    viene presentato alla assemblea e si vota. inoltre vengono presentate due o tre imprese buone, si fa una ricerca in banca sulla solvibilita' delle imprese, vengono presentati il capo cantiere, il geometra etc etc sotto la responsabilita', dell'ingegnere.
    l'assemblea sceglie l'impresa che piu' la soddisfa e chiede dipende dal pagamento............12,24 o 36 mesi uno sconto all'impresa. Tutto viene pagato a seconda dei millesimi di ciascun proprietario.
    si da' un acconto all'impresa e si iniziano i lavori. il preventivo non si tocca.
    se dovessero capitare di dover fare dei lavori maggiori durante la ristrutturazione, ad esempio, mettere una antenna tv centralizzata in piu', l'amministratore ha il dovere di comunicarlo ai condomini per accettazione o meno.
    non puo' decidere niente lui, di sua iniziativa.
    mi sembra pero' che i condomini del tuo stabile siano molto "distratti", ti assicuro che nel mio palazzo, due anni fa abbiamo mandato via l'amministratore perche' non faceva i nostri interessi ed il nuovo riga molto piu' dritto anche perche' tutti stanno attentissimi alle spese.
    se il tuo amministratore vi ha fatto pagare di piu', ci sono le fatture per poter confrontare le spese, e se dovesse essere cosi', ve le deve detrarre dal nuovo consuntivo.....................praticamente pagherete meno l'anno che verra'.
    ciao.
     
  5. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Grazie per la risposta.
    Vi terro' informati sulla situazione in merito.
    Ciao:applauso:
     
  6. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Vorrei sapere se il contratto per i lavori straordinari e relativo riparto deve essere fatto approvare dall'assemblea condominiale. L'assemblea ha approvato solamente il computo metrico e la ditta che doveva fare i lavori. L'amministratore non ha mai voluto riunire un'altra assemblea per far conoscere ed approvare il contratto. Vi sembra legale???
    Grazie.
    Francopau66
     
  7. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    diciamo che l'assemblea deve votare la spesa totale e la scelta dell'impresa edile che fara' il lavoro.
    l'amministratore poi fara' il contratto con l'impresa e paghera' le rate secondo le disposizioni votate in assemblea.
    certamente che l'assemblea deve votare i tempi e l'entita' delle rate.
    il contratto fra l'amministratore e l'impresa non deve essere votato in assemblea.
     
  8. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    La questione non è così semplice.
    Il condomìnio ha firmato un contratto di appalto per un valore di € 134.000.
    Appare che parte dei lavori non si possono fare, perchè il condomino al piano terra non da l'autorizzazione a montare i ponteggi sulla tettoia (ossia non a cause che si possano imputare all' impresa).

    In questo caso ritengo che l' impresa voglia essere pagata per l' importo complessivo del contratto di appalto firmato dal condominio.

    Sarebbe opportuno andare a suggerire al condomino che si sta rifiutando di far montare i ponteggi di riflettere sulle conseguenze di questa ostinazione.
     
  9. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Sicuro che il contratto non vada discusso in assemblea? Dopo aver letto il contratto sono riuscito a farlo cambiare in parte, da solo, senza nessuna assemblea.
    il contratto presentava molti errori e mancanze (data di stipula, data inizio lavori, lavori in economia non deliberati, dati responsabile della ditta, data fine lavori antecedente la fine dei lavori. Un contratto tutto da ridere ... o piangere. In poche parole era la copia di un altro contratto "standard" di lavori già effettuati in ..... un altro comune limitrofe.
    Se lo avesse portato in assemblea per deliberarlo forse lo avremmo già spedito a casa.
    Comunque grazie per la risposta.
    Francopau66
     
  10. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Se il contratto è nullo o annullabile, allora non c' è problema.
    Se tu, da solo, sei riuscito a cambiare i termini del contratto, intuisco che qualche anomalia ci doveva essere.

    Buona giornata!
     
    A FRANCOPAU66 piace questo elemento.
  11. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Il nostro amministratore ha addirittura rifatto tutti i balconi senza fare nessuna assemblea in merito, di conseguenza non c'è nessuna delibera. Purtroppo alla votazione del consuntivo delle spese la maggioranza lo ha accettato e qualcuno mi ha detto che di conseguenza in questo modo si sono accettati anche i lavori non deliberati.(alla fine quesi balconi ristrutturati sono stati inclusi nelle spese condominiali e non addebitate ai proprietari degli stessi. e' successo questo anche perchè parte della maggioranza si è fatta fare lavori privati all'interno dei loro appartamenti. Poche parole per veri intenditori! Vorrei sapere se c'è una legge che impone l'amministratore e il D.L. di convocare l'assemblea in caso di aumento del preventivo. In caso affermativo di quanto è la percentuale di aumento che impone la convocazione di una nuova assemblea?:domanda::domanda::domanda:
    Il nostro preventivo è aumentato del 90%.
    Saluti
    Francopau66

    Il nostro amministratore ha addirittura rifatto tutti i balconi senza fare nessuna assemblea in merito, di conseguenza non c'è nessuna delibera. Purtroppo alla votazione del consuntivo delle spese la maggioranza lo ha accettato e qualcuno mi ha detto che di conseguenza in questo modo si sono accettati anche i lavori non deliberati.(alla fine quesi balconi ristrutturati sono stati inclusi nelle spese condominiali e non addebitate ai proprietari degli stessi. e' successo questo anche perchè parte della maggioranza si è fatta fare lavori privati all'interno dei loro appartamenti. Poche parole per veri intenditori! Vorrei sapere se c'è una legge che impone l'amministratore e il D.L. di convocare l'assemblea in caso di aumento del preventivo. In caso affermativo di quanto è la percentuale di aumento che impone la convocazione di una nuova assemblea?:domanda::domanda::domanda:
    Il nostro preventivo è aumentato del 90%.
    Saluti
    Francopau66
     
  12. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Ciao Antonio
    sto facendo una ricerca sulle sentenze che condannano gli amministratori a pagare quei lavori che non sono mai stati deliberati in assemblea, soprattutto di quelle parti dette private. Puoi aiutarmi?
    Grazie
    Francopau66
     
  13. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

  14. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Ciao
    Ho una domanda urgente per quanto riguarda il 36%.
    Nel nostro condominio si sono fatti i lavori straordinari, per la divisione della spesa non si è voluto distinguere i costi per le parti comuni e per le parti private. Si è fatto tutto in unico conto e diviso per la tabella generale. Ho letto da qualche parte che si può detrarre il 36& sui lavori fatti per le parti comuni dell'edificio. Considerando che nel nostro caso tutti i lavori (parti comuni / parti private) sono stati considerati come parti comuni, si rischia un illecito?
    Grazie
    Francopau66

    (domani ho l'assemblea) :-o
     
  15. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    No, non ti preoccupare.
    Se tutti i lavori erano previsti nel preventivo comune, sono stati conteggiati nel consuntivo, e l' amministratore su questa base ha predisposto la dichiarazione del 36% non c' è alcun illecito, poichè l' agevolazione era comunque prevista.
     
  16. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    .....ma nel preventivo originario il computo metrico era diviso in due parti, la prima teneva conto delle parti comuni e i suoi costi e la seconda parte delle parti private e i suoi costi. Forse così mi sono spiegato meglio.
    Sempre molto grato per i tuoi consigli.
    Francopau66
     
  17. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Non conta il preventivo, ma il consuntivo.
    E' su questa base che l' amministratore suddivide la spesa, e conseguentemente predispone la dichiarazione che i condòmini utilizzeranno per la propria dichiarazione dei redditi.
     
  18. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    ......la telenovela continua....
    All'ultima assemblea è stato presentato la seconda parte dei lavori dei lavori di ristrutturazione. Definisco seconda parte perchè la prima si è interrotta a metà. Provo a spiegarmi meglio, il primo contratto prevedeva la ristrutturazione di 2 facciate su 4. Dopo la prima facciata c'è stata un'interruzione per un impedimento.
    Ora che questo impedimento non c'è più si prosegue a finire la seconda facciata. Cos'è successo? è successo che il preventivo iniziale è stato cambiato, per la seconda facciata le parti comuni e le parti private sono state mischiate in un unico conto. L cosa forse + grave è che alla riunione mancava il direttore dei lavori, in più il primo preventivo inserito nel contratto iniziale, come già detto è stato modificato, ma sul documento stesso c'è solo la firma del capo dell'impresa, manca quella del direttore dei lavori. Mi aiuti a trovare tutte le irregolarità?
    Grazie in anticipo.
    Francopau66
     
  19. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Credo che per questo hai bisogno di un consulente che legga tutte le carte con attenzione.

    Questo è solo un forum.
     

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