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  1. shamex

    shamex Nuovo Iscritto

    Salve a tutti, mi chiamo Michel.
    Ho acquistato un apartamento in provincia di Ravenna ad ottobre 2010, la settimana prossima parteciperò alla mia prima assemblea condominiale.

    Leggendo il preventivo spese relativo al periodo giugno 2010 - maggio 2011 ho notato un paio di cifre a mio avviso un po' troppo alte...
    L'unità è composta da 9 appartamenti (di cui solo 5 abitati per il momento) disposti ai piani 1° e 2° ed un locale commerciale al PT.
    Questo è il preventivo:

    SPESE ORDINARIE GENERALI
    Polizza generale fabbricato: 900€
    Enel servizi comuni: 800€ (non è un po' alto per una decina di lampadine e un cancello automatico?)
    Manutenzione impianti riscaldamento: 850€
    Varie: 300€ (Varie??)

    SPESE ASCENSORE
    Enel per ascensore: 1800€ :)shock:)
    Telecom per ascensore: 700€ ( sono 59 euro al mese, ha anche l'ADSL e la web tv??)
    Manutenzione ordinaria: 800€
    Varie: 200€ (quali possono essere le varie in un ascensore??)

    SPESE AMMINISTRATIVE
    Riassunte tra compenso, conto corrente ecc: 1756€

    SPESE ACQUA
    Bollette HERA per consumo acqua: 3000€ :)eek: 3000? forse c'è uno 0 di troppo??)

    CONSUMO RISCALDAMENTO
    Enel per riscaldamento: 1800€ (l'impianto è elettrico con fan-coil)
    ENI per riscaldamento: 3500€ (per riscaldare l'acqua quando i pannelli solari non bastano...)

    CONSUMO RAFFREDDAMENTO
    Enel per raffreddamento: 1000€

    Totale 17.406€

    A me pare tutto spropositatamente alto... Che ne pensate?
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il preventivo è solo una previsione di spesa.
    In pratica sono acconti che i condòmini anticipano per "fare cassa" e rendere possibile il pagamento delle spese dell' anno.

    Ciò che conta è il consuntivo, ossia il conto effettivo di quanto pagato dall' amministratore.

    E' opportuno che nominiate un tecnico amministrativo di vostra fiducia per controllare i conti e asseverare i valori presentati nella bozza di rendiconto consuntivo che approverete.

    In assenza di procedure di controllo, l' unica possibilità è fidarvi ciecamente e "sperare" nell' onestà del vostro amministratore.
     
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  3. shamex

    shamex Nuovo Iscritto

    Grazie Azzaretto della professionale risposta.
    Quello che a me non quadra, è che per due anni consecutivi sono state approvate dagli altri condomini queste spese...
    Ad esempio, la linea Telecom per l'ascensore, sul sito Telecom (ovviamente per impresa, non per privato) costa 22,50€ al mese, molto lontani dai 59 del preventivo, e questa è una spesa fissa, che non può essere soggetta ad eventuali variazioni, no?
    L'ultima lettura del contatore acqua ha rilevato un consumo per condominio pari a 450 mc, che alla tariffazione base della mia zona corrispondono a 576€.
    E temo che un po' tutte le utenze risultino un attimo "gonfiate".
    Posso richiedere la copia di tutte le utenze pagate dal condominio relative anche al periodo precedente al mio arrivo?
     
  4. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Puoi iniziare a controllare, ma ti consiglio di non agire da solo, e soprattutto di preparare un' alternativa.

    Prima cerca un amministratore valido con cui confrontarti e "crescere" come condòmino.

    Poi cerca alleati tra i tuoi vicini di casa, per fare opinione ed essere rappresentativo in assemblea.

    A questo punto avrai una strada alternativa da poter proporre alla tua comunità residenziale.

    Per approfondimenti leggi quì:
    La Community AziendaCondominio • Leggi argomento - La Community AziendaCondomìnio
     
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  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il preventivo se la maggioranza lo approva non è detto che lo devi pagare al completo versa degli acconti ridotti a fine anno vedi il riparto con le note giustificative in assemblea, e/o 7 giorni prima previo appuntamento dall'amministratore, in caso di versamento deficitorio versi la differenza, e ti presenti con tutti i pagamenti effettuati a saldo per la gestione che andate a discutere in assemblea:daccordo::idea:
     
  6. Antonio De Simone

    Antonio De Simone Membro Ordinario

    Professionista
    Leggo molto spesso le risposte del Gurù Antonio Azzaretto
    Con tutta la sincerità a mio parere non le apprezzo. In quanto le isposte che da non sembrano date come esperto in materia ma piuttosto come uno che ce l'ha a morte con gli amministratori. Prreciso che è una mia sensazione.:risata::rabbia::rabbia:
    Riguardo alla richiesta di Shamex Il mio consiglio è: Per il Preventivo come dice Azzaretto è solo una previsione che però dev'essere approvata in assemblea in modo da poter sollecitare legalmente chi è in arretrato.:soldi::soldi:
    In merito alle spese Puoi verificare, prendendo un appuntamento con l'amministratore, prima dell'assemblea Ordinaria, tutte le fatture. In tale occasione puoi farlo da solo oppure avvalerti di un ragioniere o contabile il quale Ti dirà se la contabilità è corretta o gonfiata.:ok::ok::disappunto:
    Il sottoscritto in Assemblea porta tutta la contabilità proprio per chiarire tutti i dubbi dei Condomini. :daccordo::daccordo:
     
  7. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Io sono amico di tutti, e non ce l' ho con nessuno.

    Voglio riformare il mercato delle amministrazioni di condominio; per questo sono costretto a raccontare verità "scomode".

    Se i condòmini si "svegliano" i bravi amministratori potranno essere valorizzati, e quelli disonesti saranno costretti ad uscire dal mercato.

    Se invece i condòmini rimarranno disinformati, allora tra me iper consulente commercialista e amministratore di condominio, e il pizzicagnolo sotto casa che arrotonda amministrando gli stabili, agli occhi dei condòmini ci saranno pochissime differenze.

    Porta i miei saluti a Francesco di Castri, se lo incontri a Prato!
     
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  8. shamex

    shamex Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti delle risposte, oggi ho provato a contattare telefonicamente l'amministratore per chiedere spiegazioni sul preventivo "folle" di alcune utenze, ma il telefono del suo studio risultava sempre occupato.
    Ho inviato una mail dove ho richiesto copia di tutte le fatture/bollette relative al bilancio in chiusura, in modo da avere un riscontro diretto. Non ho ancora ricevuto risposta...

    P.S. Ho fatto un ulteriore indagine: ho contattato l'azienda manutentrice del riscaldamento, e chiesto informazioni sulla cifra del contratto col condominio: 746,60€ annui. E pure qui ci sono un centinaio euro in più... :basito:
     
  9. Antonio De Simone

    Antonio De Simone Membro Ordinario

    Professionista
    Carissimo Shamex, come già detto è inutile chiedere del Preventivo perchè non ci sono le pezze d'appoggio è solo una previsione.
    Fai bene a richiedere copia delle fatture , ad esempio della gestione precedente, così Ti puoi accertare della spesa sostenuta e compararla a quella a Preventivo.
    Ricordati che durante l'anno di gestione può essere successo qualche problema al riscaldamente per cui la spesa è aumentata (con le fatture si può accertare).
    Egr. Azzaretto,:daccordo::daccordo: prima di tutto porterò volentieri i saluti a Francesco:D, mio carissimo amico, Secondo apprezzo la Tua modestia:occhi_al_cielo: ma ritengo che oggi i Condomini siano abbastanza, anzi enormemente informati. Il problema è che se Shamex o chi per esso seguissero alla lettera i Tuoi consigli, penso che in parte avrebbero delle risposte ma alleggerirebbero di non poco il Loro portafogli, ed i Condomini vogliono risparmiare.
    Si possono dare consigli più diretti e meno dispendiosi rifacendosi alle norme di legge. Poi per la gestione dei Condomìni non è tanto la parte contabile ma il rapporto diretto con i Condomini che crea del dissidio. Infatti con il mandato credono di acquisire non un Amministratore ma svariati professionisti che devono essere sempre disponibili e soddisafarli in qualsiasi momento.:disappunto:
    Questo non è una lamentela verso coloro che ci fanno lavorare, ma una constatazione che riscontro da più di vent'anni di amministrazione Condominiale. Infine neanche Io cel'ho con qualcuno tantomeno con Te, dalle tue risposte non scaturisce una regolamentazione per riformare ma a mio parere uno scontro, scusa se insisto.
    Cordialmente
    De Simone Antonio
     
  10. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Lo "scontro" esiste solo se gli amministratori si ostinano a non voler vedere la realtà:
    La Community AziendaCondominio • Leggi argomento - Il funzionamento distorto del mercato

    La mia polemica serve per far aprire agli occhi ai condòmini e ai tanti amministratori bravi, onesti, ed anche innovativi come Francesco.

    Io stesso svolgo il mestiere di amministratore di condominio! ....questa è la prova più evidente che non posso avercela con la categoria dei cosiddetti "amministratori".

    E' il sistema che voglio cambiare!

    ...scusa se insisto anch' io.

    Cordialmente

    Antonio Azzaretto
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    ogni amministratore ha il suo sistema di amministrare e di vedere i suoi riparti, l'importanza è non prevaricare le norme del regolamento condominiale e del codice civile, altrimenti la discussione potrebbe durate mesi, ed ognuno rimane alle sue idee, io amministro da oltre 40 anni e mi ricordo quando la parola condominio ero vista come la peste, i mezzi a disposizione per i riparti erano, matita carta carbone e per i più fortunati la macchina da scrivere la vecchia olivetti lettera 22, ed i problemi esistevano a iosa l'ignoranza in materia pure, però siamo arrivati al computers, programmi aggiornati a non finire o calcoli in exel chi più ne ha ne metta, eppure i problemi sono gli stessi. i professionisti sono cambiati ma non i sistemi di veduta nei riparti, tutti sono studiati a fin di bene per alcuni sono buoni, per altri sono meno buoni o convenienti, potrèi continuare ma non vorrei tediarVi più di tanto ciao a tutti i nuovi amministratori e ai meno giovani:fiore::daccordo:
     
  12. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    E' vero, ma non tutti i rendiconti di condominio sono fatti ugualmente bene.
    Per ciò che mi riguarda il rendiconto di condominio si fa così:
    Modello Rendiconto

    Invitiamo tutti i condòmini a chiedere ai loro amministratori di redigere il rendiconto in modo da permettere un effettivo controllo interno della gestione.
     
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    hai fatto bene ad allegare un modello x i rendiconto del condominio, potrei allegarne altri 10 tutti diversi ma con lo stesso risultato, ho tunuto corsi x amministratori a Milano x anaci e sapi x 4 tornate e so come vanno ripartiti i conti condominiali, non me ne voglia se sono intervenuto nella discussione tra azzaretto e desaimmobiliare, ma queste cose mi fanno rabbrividire, sentire dei professionisti nelle diattribe quasi inutili ed insignificanti, se si riunisce il propio sapere con altre esperienze non fa altro che giovare al gruppo di forum, ben vengano queste discussioni ma che siano produttive ciao a tutti e due:daccordo:
     
  14. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Non dieci, ma un rendiconto.
    Allega il modello di rendiconto che utilizzi per redigere i conti del condominio in modo contabilmente corretto.
    Così posso studiarlo, criticarlo o adottarlo, e lo stesso puoi fare anche tu.

    Il risultato di questo lavoro è che sul sito AziendaCondomìnio forse ci saranno due modelli contabilmente corretti, forse si migliorerà quello che oggi è adottato dalla Community, e potrai anche tu adottarlo.

    E così si saprà sempre di più che cosa è giusto e che cosa è sbagliato.

    A proposito, mi preme scrivere che l' associazione ANACI, in collaborazione con altre associazioni di piccoli proprietari, ha predisposto un modello di rendiconto che è un tentativo apprezzabile, pur con i suoi limiti.

    Invito pertanto, perlomeno tutti gli amministratori che si riconoscono nell' associazione ANACI, a fare il rendiconto secondo le prescrizioni fornite dall' associazione alla quale appartengono.

    Per altre informazioni più specifiche su questo argomento leggi quì:
    La Community AziendaCondominio • Leggi argomento - Modello standard di rendiconto, accordo del 4 luglio 2007
     
  15. Antonio De Simone

    Antonio De Simone Membro Ordinario

    Professionista
    Ciao Azzaretto e Adimecasa,
    Mi ripeto, con una precisazione Io utilizzo il programma "Domus" della Brainware.
    Devi sapere che molto spesso i Condomini, che non sono tutti esperti in contabilità, in assemblea contestano il bilancio perchè non ci capiscono nulla (non perchè è sbagliato) e chiedono per capire meglio, di allegargli il conto della serva Speso/Pagato.
    Questo intendevo ed ha ragione Adimecasa, ogni Amministratore ultilizza un programma diverso. Qui stiamo parlando di spese fatturare cioè di verifica se quanto riportato a Bilancio o Preventivo sia corrispondente a verità.
    Non intendo creare un dissidio ma a volte qualche precisazione va fatta, ricordiamoci che i Condomini dopo una giornata di lavoro non hanno ne il tempo ne la voglia di studiare la gestione in partita doppia.
    Cordialmente

    Antonio De Simone
     
  16. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Io non ho scritto di contabilità in partita doppia.
    Ho scritto di rendiconto fatto bene, con la dovuta quadratura con i fondi finanziari di proprietà dei condòmini.

    Cordialmente
     
  17. shamex

    shamex Nuovo Iscritto

    Oggi è arrivato il consuntivo spese 2010/2011:
    Come per magia il preventivo di 17.400 € è diventato un consuntivo di 13.400 €... Possibile una valutazione così sbagliata da parte di un amministratore?!
    Esempio: Preventivo Telecom ascensore 700 €, bollette 207 €.
    Ancora più significativo è il dato del consumo acqua: preventivo 3.000 €, consumo 680 €...

    Non voglio pensare male, ma se non avessi richiesto copia delle spese, cosa sarebbe successo?
    (Intanto l'assemblea ordinaria è stata posticipata di una settimana...)
     
  18. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il preventivo è solo un preventivo, quello che conta è il riparto delle spese ha fine gestione annuale del condominio con allegate le pezze giustificative da visionare in assemblea o direttamente in ufficio dall'amministratore previo appuntamento qualche giorno prima dell'assemblea, posticipare da una settimana l'assemblea è quasi impossibile mantenere i sette giorni previsti di anticipo per l'invio ai condomini dell'avvenuto spostamento.:daccordo:
     
  19. shamex

    shamex Nuovo Iscritto

    Infatti la comunicazione dello spostamento è avvenuta verbalmente...
    Comunque ho notato parecchie irregolarità:
    L'acqua viene divisa a mc senza tenere conto delle fasce di consumo (che in Emilia-Romagna incidono e non poco)...
    Il consumo del gas per il riscaldamento dell'acqua viene diviso fra i condòmini tenendo conto delle calorie consumate dal riscaldamento elettrico: quindi io volendo potrei consumare solo acqua calda, ma se non accendo il termosifone elettrico non pago il gas.
    Il consumo del riscaldamento e del raffreddamento è diviso 50%-50% dell'importo delle bollette totali enel: Se il riscaldamento è costato 80 e il raffreddamento 20, e io ad esempio non uso il riscaldamento, con questa divisione devo pagare di più il raffreddamento.

    In ogni modo "sbagliare" seppure in buona fede 4.000 € di preventivo su 17.000 mi sembra molto "spararla a caso"...
     

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