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  1. LIZ

    LIZ Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    [Buongiorno, ho appena ricevuto il consuntivo 2011/2012 delle spese condominiali ed il preventivo di spesa 2012/13 e credo che quest'ultimo sia stato calcolato in modo erroneo.
    Per un condomino che risiede da solo nel condominio da MAG/2012 l'Amministratore si è basato sulle spese del consuntivo relative ai 3 occupanti precedenti e pertanto le rate di preventivo sono molto + alte rispetto a quello che dovrebbe pagare solo 1 persona....e' corretto secondo voi? Posso richiedere l'annullamento del preventivo e il corretto ricalcolo?
    Vorrei anche sapere se tutti i preventivi di spesa devono essere sempre + alti rispetto ai consuntivi...nel mio caso specifico l'Amministratore su un consuntivo di 27.000,00 euro circa ha predisposto un preventivo di 29.000,00 circa (senza tra l'altro fornirci alcun prospetto preventivo ma solo il calcolo delle rate da pagare); il consuntivo però risultava già gonfiato da circa 3000,00 euro di spese straordinarie sostenute nell'anno precedente per manutenzioni varie che senz'altro non si ripeteranno quest'anno....a mio parere ritengo che il preventivo poteva essere calcolato sulla stessa cifra del consuntivo.

    Grazie e un cordiale saluto a tutti.

     
  2. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,

    Dipende da come lavora il vostro amministratore, nel senso che quando si redige un bilancio preventivo, ci si basa sul consuntivo dell'anno precedente, si valutano tutte le spese avute nel corso dell'anno e si preventivano quelle dell'anno successivo.
    A mio parere non è sbagliato fare un preventivo più alto perchè si ha la possibilità di avere più liquidità di cassa e permettersi di sostenere quelle spese ordinarie, come per es. le bollette dell'acqua e della luce condominiale che nel corso dell'anno possono subire delle variazioni in aumento.

    Per quanto riguarda il condomino residente da Maggio, bisognerebbe sapere innanzitutto se avete i millesimi, in quanto le spese si suddividono per tali se esistenti, quindi non conta in quanti abitano nell'appartamento, ma quanti millesimi vale quell'appartamento. In secondo luogo, capire quali sono le spese addebitate a persona, faccio un esempio: se l'acqua è condominiale e non avete i sottocontatori, un metodo di ripartizione è suddividere l'importo della bolletta per quante persone abitano stabilmente in ogni appartamento.
    Quindi bisogna capire bene il metodo di ripartizione che l'amministratore adotta.


    Quando vi è stato consegnato il bilancio consuntivo con il preventivo, oltre al calcolo delle rate, l'amministratore deve aver fatto e consegnatovi un'elenco di tutte le spese sostenute nell'anno precedente, perchè altrimenti come avrebbe fatto a far risultare 27.000,00? Oltre a ciò, [B]avrebbe dovuto fare[/B] o ha fatto delle fotocopie degli estratti conto bancari/postali, le fotocopie delle fatture e dei pagamenti per farvi controllare tutto il suo operato, se invece non l'ha fatto, potete sempre richiedergli la documentazione (a pagamento s'intende) inerente la gestione passata.

    Come detto sopra, l'amministratore poteva benissimo redigere un preventivo uguale al consuntivo, ma probabilmente ha preferito tenersi" largo di manica" per sostenere quell spese che nel corso dell'anno fluttuano e magari al prossimo consuntivo non ci saranno conguagli da pagare.

    Spero di esserti stata utile.
     
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  3. LIZ

    LIZ Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sì il consuntivo riportava voce per voce le spese sostenute (senza documenti allegati) ma sul preventivo alla mia richiesta di come aveva fatto il riparto non ha saputo rispondermi in maniera chiara e soddisfacente...si è limitato a dirmi che aveva ripreso i totali per alloggio del consuntivo e ricaricato tali cifre di una percentuale...peccato che dove vive ora questo condomino prima ci abitavano 3 persone e l'acqua e le spese del giardino vengono ripartite non a millesimi ma a persona....
    A mio avviso non è corretto perchè se in quell'alloggio l'anno prima ci fossero state 10 persone (per dire) il nuovo condomino si sarebbe ora ritrovato a pagare delle rate esorbitanti....
    Grazie Alessia comunque della tua opinione...Ciao:fiore:
     
  4. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Mandagli una raccomandata nella quale gli chiedi fornirti la documentazione, come già spiegato sopra, così intanto ti fai un'idea.

    Nell'altro tuo post però, hai detto che che ogni condomino ha i sottocontatori e che un condomino no permette la visita dell'amministratore, quindi se ci sono i sottocontatori perchè l'amministratore ripartisce le bollette dell'acqua a persona?
    Secondaria poi, anche ammesso che non avendo i millesimi, le altre spese ri ripartiscono a persona e l'amministratore ha ripreso i dati del consuntivo dell'anno precedente formando il preventivo dell'ano in corso, a fine anno dovrà conguagliare le spese, ovvero se prima per quel condomino ha conteggiato 3 persone abitanti, a fine anno dovrà conguagliare quelle spese per 1 solo abitante e quindi nel consuntivo 2013 si ritroverà molto probabilmente ad avere un tot di soldi versati in più che gli verranno scalati nelle rate del preventivo 2014.

    Oppure se i bilanci che vi sono stati consegnati non sono ancora stati approvati, quel condomino in assemblea può richiederne la modifica.
     
  5. LIZ

    LIZ Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ...no non abbiamo i contatori singoli...volevamo metterli ma ci vuole l'unanimità per queste decisioni come previsto da statuto condominiale....e mancherebbe l'approvazione del condomino in questione....(bastian contrario su tutto....e dispettoso!)
    Penso comunque che chiederò in Assemblea di modificare il riparto spese preventivo....
     
  6. roby777

    roby777 Membro Junior

    per esperienza la situazione in italia è tale che l'amministratore fa quello che vuole.
    Dovresti armarti di legale e agire per come prevede la legge, e solo per la tua quota, ma attendendo i tempi e sostenendo le spese.
    Chi fa l'amministratore questo lo sa bene.
    Tieni presente che chiunque si può svegliare domani mattina e decidere di fare l'amministratore.
     
  7. LIZ

    LIZ Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Hai proprio ragione Roby...non sai quanti amministratori abbiamo cambiato e sono tutti uguali....incompetenti e fanno il meno possibile per non esporsi + di tanto...ma sono tenace e giustizia sarà fatta!:rabbia:
     
  8. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Una domanda sorge spontanea:
    Se ritenete di essere molto più competenti di un amministratore di condominio, perché questo simpatico lavoro non ve lo fate da soli invece di pagare un altro che, evidentemente, non vi soddisfa?:rabbia:
     
    A Alessia Buschi piace questo elemento.
  9. LIZ

    LIZ Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Regigere un consuntivo o un preventivo per una persona esperta nel campo non credo sia così difficoltoso...io, che ho esperienza nel campo, controllo sempre tutto per filo e per segno, e credimi...vengono fuori tutti gli anni degli errori che potrebbero veramente essere evitati se solo l' Amministratore si prendesse la briga di verificare anche solo gli effettivi occupanti degli alloggi...o magari leggesse meglio le bollette e le fatture che riceve...nel nostro caso l'Amministratore per 2 anni non si è preso nemmeno preso il mal di pancia di andare a ritirare le fatture che arrivavano ancora dal precedente amministratore e ci aveva perfino addebitato un'IVA che in fattura non c'era in quanto il fornitore era nel regime dei minimi ...capisci perche' ci lamentiamo??? Non saranno tutti uguali ma...
     
  10. roby777

    roby777 Membro Junior

    perchè la legge ci impone di avere un amministratore ma non si preoccupa che sia persona capace competente e onesta.
    e se posso fare una domanda agli amministratori che leggono in Forum:
    Perchè non vi attenete a chiedere un compenso unico per il vostro operato anzichè prevedere una voce di compenso minima per poi fare la cresta su ogni singola voce di spesa aggiungendone sempre di nuove e inutili ? sarebbe il primo passo per far guadagnare rispetto alla categoria.
    vi pare ? ... ma finirrebbe il guadagno, quello vero
     
  11. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Lasciamo da parte il fatto che quanto scrivi potrebbe essere un tantino offensivo...

    La domanda è: perché voi condomini tanto illuminati continuate a scegliere l'amministratore che chiede di meno?
    Vi ci vuole troppo a capire che l'unico motivo per cui assumete un estraneo invece di fare da soli è che quel tipo di lavoro NON lo sapete fare?!?
    E se assumete qualcuno per fare un lavoro, in base a quale principio pensate di non doverlo pagare?

    Vuoi sapere perché si da un compenso base e lo si correda di alcune voci a parte? E' semplice: se un anno dovrò occuparmi solo delle incombenze ordinarie e fare un paio di assemblee canoniche, il compenso base basterà a retribuire il mio lavoro; se l'anno successivo ci saranno 10 assemblee e lavori straordinari che quintuplicheranno il lavoro, mi sembra il minimo che tale lavoro aggiuntivo sia retribuito.

    Fare la cresta? Spese nuove e inutili? Se scopri che il tuo amministratore fa la cresta, sei liberissima di denunciarlo per truffa. Se le spese sono inutili l'assemblea può semplicemente non ratificarle e, al massimo, la cosa finisce davanti a un giudice.

    Far guadagnare rispetto alla categoria? Se per risparmiare andate a scegliere l'amministratore nel più vicino carcere circondariale non è un problema di categoria...
     
  12. LIZ

    LIZ Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ...per quanto mi riguarda la scelta sul nostro Amministratore non è stata fatta a risparmio...anzi abbiamo scelto uno dei + quotati sulla piazza...evidentemente non tutti controllano l'operato altrui e si fidano...ma non sempre è bene perchè in qualche caso (non sempre!) si resta fregati...
     
  13. roby777

    roby777 Membro Junior

    sono tutte balle !!
    L'amministratore te lo ritrovi.punto e basta.
    Non sappiamo fare il lavoro dell'amministratore ? mi pare un tantino offensivo dato che chiunque la mattina può svegliarsi e inventarsi amministratore.e di sicuro fino al giorno prima non era un premio nobel.

    Posso dire in base alla mia esperienza che l'amministratore è stato scelto dal costruttore e negli ultimi 10 anni i costi sono triplicati.
    Nella prima professione non ho triplicato le tariffe ma ridotte di oltre il 50 %.

    Posso dire che a oggi non conoscola partita IVA della societa snc dell'amministratore e neppure il codice fiscale del condominio.

    Se la categoria fosse seria ci sarebbe un ordine, o un albo, a cui rivolgersi o segnalare prima di rivolgersi al giudice.

    E' proprio su questo che fondano i loro lauti profitti, sul senso di impunità che assicura la difficile perseguibilità.
     
  14. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Eh.. si. Un giorno come un altro si manifesta circondato da un alone luminoso e ti si installa nel condominio... ma per piacere!

    Potrà sembrarti anche offensivo, ma è evidente che è proprio così...

    Appunto... se tu avessi una pur minima cognizione di ciò su cui ti affanni a pontificare, sapresti che la nomina fatta dal costruttore non è valida a meno che non sia stata ratificata dall'assemblea. Cosa che, evidentemente, negli ultimi 10 anni avete fatto, così come si suppone abbiate approvato i bilanci...

    Tutti dati che puoi facilmente richiedere o trovare sui documenti del condominio.

    Gli amministratori sono perseguibili al pari di tutti gli altri cittadini. E' che spesso ai condomini non va per niente di rivolgersi a un giudice, anche perché altrettanto spesso hanno torto, e vorrebbero una scorciatoia tutta per loro...
     

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