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  1. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    vorrei permutare un appartamento bilocale, nuovo mai abitato, sito in un quartiere nuovo di Roma in zona periferica. I prezzi di tutta questa zona sono letteralmente precipitati negli ultimi due anni, (circa il 12%), anche se si tratta di un quartiere abbastanza tranquillo e con molto verde. Ora, mi chiedo se questo dipende dalla crisi in cui versa l'economia italiana ed in generale quella mondiale, oppure se il mercato edilizio ha un suo trend economico specifico dipendente dall'eccesso di offerta rispetto alla ridottissima domanda causata dalle restrizioni bancarie alla concessione di mutui e dalla diffusa disoccupazione. In sostanza, se si ritiene che si tratti di un effetto della crisi generale mondiale i prezzi delle case potrebbero, anche se lentamente, riprendersi; se, invece, si ritiene che si tratti di uno specifico ciclo economico negativo del mercato immobiliare la sua ripresa potrebbe ritenersi molto più problematica perchè l'acquisto della casa è uno degli investimenti più impegnativi per una famiglia, tale da essere molto difficile da affrontare date le condizioni economiche generali ed i molti dubbi che sussistono e continueranno a sussistere ancora per diversi anni prima che si possa pensare di intravedere una rassicurante stabilizzazione dell'economia, ammesso che ciò si verificherà, tale da consentire di assumersi mutui di 20-30anni, cioè un peso economico che si potrebbe protrarre per tutta la vita lavorativa.
    Mi farebbe piacere sentire qualche parere dei partecipanti al forum in merito a questo argomento.
    Grazie.
    Luigi
     
  2. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    Benvenuto nel nostro Forum!
    Da quanto leggo sull'argomento le prospettive del mercato immobiliare a partire dal 2011 "potrebbero"avere la sospirata inversione di tendenza dei prezzi (per quanro concerne ovviamente l'immobiliare italiano).
    Tra qualche mese potrebbe esserci una svolta.
    Traggo da una rivista odierna su questo scenario:"..A fronte di prezzi in calo,ma con una dinamica di ribasso più lenta,negli ultimi mesi il numero delle compravendite è tornato a crescere del 4% nel nostro Paese a conferma di come il mercato stia cercando in maniera graduale di tornare ai livelli precrisi.."Fonte:FIAIP.
    Aggiungo peraltro che per accedere ad un mutuo bancario ora le condizioni sono favorevolissime vuoi per il tasso fisso vuoi per quello variabile....
    Questo è quanto.
    Ciao ed auguri.
    Gatta
     
    A claudiuccio e Adriano Giacomelli piace questo messaggio.
  3. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    A claudiuccio piace questo elemento.
  4. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Ringrazio "acquirente" per la risposta e per l'ottima qualità dei link. Claudiuccio
     
  5. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    leggi anche questo, e' recentissimo
    Casa, acquisto agevolato: prezzi più bassi e grande scelta
    Comprare casa è più semplice che venderla. Lo rivela uno studio dell'Omi ' Osspervatorio per il mercato immobiliare, riportato dal Sole24Ore. Chi compra casa, prima di tutto, ha una buona scelta di soluzioni e riesce a ridurre del 13% il prezzo inizialmente fissato dal venditore.
    Le cifre delle compravendite immobiliari nel 2010 sembrano essere rassicuranti: dopo anni di contrazione, il primo trimestre di quest’anno ha registrato un +4.2% e il secondo trimestre un +4.5%. Adesso bisognerà vedere come si chiuderà il 2010, ma le previsioni sulle case in vendita sembrano rassicuranti. I dati li pubblica oggi il Sole24Ore: entro fine anno potremmo arrivare a 630mila rogiti notarili, contro i 609mila del 2009.

    I PREZZI – I prezzi delle case continuano a scendere, sono concordi i principali gruppi immobiliari come Gabetti, Tecnocasa e Scenari Immobiliari. Le agenzie, intervistate dal quotidiano economico finanziario, hanno stimato prezzi di vendita ridotti nel 2010. In città, comprare una casa in zona centrale costa fra il 2 e il 2.5% in meno rispetto all’anno passato. Conviene quindi comprare anziché affittare un appartamento. Ancora vantaggi per gli acquirenti, mentre chi vende casa deve aspettare una media di 150 giorni prima di trovare il compratore giusto.

    I RIALZI – Nonostante il calo generale dei prezzi degli immobili in vendita, in alcune zone esclusive di grandi città, nel 2010, si spende di più per comprare.( Molto dipende dalla zona). Ecco le stime dell’Omi: Roma Prati, Cerchia dei Mille a Bologna, via Maqueda a Palermo e corso Venezia a Milano sono zone più care rispetto al 2009.

    Casa, acquisto agevolato: prezzi più bassi e grande scelta | Vostri Soldi...
    [Modificato da ccc56 30/10/2010 19.20]
     
  6. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Ringrazio ancora "acquirente" per la cortesia delle sue risposte e per gli interessanti link che allega. La sostanza è che potrebbe essere il momento opportuno, almeno fino al 2012, per permutare il mio appartamento nuovo con uno posto in una zona più pregiata perchè la perdita che certamente avrei sulla cessione la recupererei sul successivo acquisto, pur dovendoci aggiungere qualcosa.
    Claudiuccio
     
  7. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    anch'io devo vendere e comprare casa per avvicinarmi a dove abita mia figlia, appena fuori milano.
    mi muovero' a fine anno prossimo, non prima. Dalla situazione odierna ad allora ci si puo' aspettare solo graduali cali di prezzo e uno sconto in trattativa in media del 10% che non e' poco e che e' ormai prassi conosciuta da tutti.
    Certamente se vendi a meno compri a meno. Non prevedo aumenti di prezzi immobiliari ancora per molto tempo.
    Ricorda pero' che il mercato,oggi, e' piu' favorevole agli acquirenti che ai venditori. Troppa offerta poca domanda............il prezzo cala.
    Ciao
     
  8. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Grazie per la risposta. Non c'è dubbio che il prezzo di acquisto e quello di vendita sono interdipendenti dato un certo trend di mercato, tuttavia si potrebbe ritenere che una volta che il trend ascendente dei prezzi immobiliari riprenderà, (però è tutto da vedere perchè a mio avviso quello che si è verificato non è un normale ciclo economico, ma una epocale trasformazione del sistema economico), il prezzo degli immobili di maggior pregio dovrebbe aumentare proporzionalmente di più di quello degli altri immobili. E', però, anche vero che potrebbe farsi una riflessione di segno contrario perchè a ben vedere, almeno qua a Roma, i prezzi degli immobili di maggior valore sono diminuiti molto meno di quelli degli altri immobili, se non altro perchè i proprietari non hanno voluto venderli). Invece, i prezzi degli altri immobili sono letteralmente crollati a partire da quelli degli immobili nuovi ceduti dai costruttori per arrivare a quelli usati ceduti dai privati. Quindi, al momento dell'ipotetica inversione del trend dei prezzi gli immobili di maggior valore potrebbero aumentare proporzionalmente di meno degli altri immobili. Mah! Tanti saluti.
    Claudiuccio
     
  9. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    ti do ragione nel tuo ragionamento. qui a milano le zone di pregio il centro storico o quelle immediatamente adiacenti non sono calati di moltissimo rispetto ai picchi del 2007. diciamo un -10%. ma stiamo parlando di zone che sono sempre state care e lo saranno sempre.
    in periferia milanese c'e' stato, a mio parere e non solo mio, un evidente crollo. tenendo conto che roma e' molto molto piu' grande di milano e con una popolazione il doppio non si possono fare molti paragoni perche' per i romani la periferia e' molto lontana, per i milanesi la periferia e' vicina al centro, pochissime fermate di metro'.
    inoltre milano ha una densita' abitativa tre volte quella romana per un territorio molto piu' piccolo.
    la differenza e' che mentre a milano non c'e' quasi differenza fra la citta' ed il primo hinterland perche' e' tutto attaccato, a roma la vastita' di territorio non abitato e' molto superiore a milano.
    inoltre a milano i prezzi sono inferiori a roma e si puo' comprare a prezzi decenti cosa che a roma sento dire che e' quasi impossibile a meno che non vai oltre il GRA.
    Mettiamoci in testa che con il passare degli anni e con la situazione economica che c'e' prevedo che la differenza sociale ed economica che gia' esiste tra chi abita nelle zone migliori e chi abita in periferia, sara', purtroppo sempre piu' evidente.
    ciao
     
  10. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Salve acquirente, a mio avviso la tua risposta è senz'altro condivisibile. L'unica riflessione che vorrrei fare è che si tratta di conclusioni che dipendono dal significato che vogliamo attribuire a "immobili di maggior pregio" e "differenze sociali ed economiche della gente" . Secondo me, è esatta la tua previsione, a condizione, però, che per immobili di maggior valore ed elevata posizione sociale ed economica si riferiscano a fasce di popolazione che andranno relativamente a restringersi sempre più a causa della globalizzazione con conseguente diffusione delle risorse del pianeta, peraltro già di per se limitate, a strati sempre maggiori di individui. Quindi, per venire al nostro argomento è vero che nei prossimi anni si potrebbe assistere al fenomeno economico e sociale da te previsto, però lo stesso potrebbe riguardare fasce piuttosto limitate di popolazione, mentre parallelamente potrebbe ampliarsi in modo significativo una fascia di valori immobiliari e di popolazione classificabili come specifici del ceto medio basso. Conseguentemente, anche se i prezzi immobiliari aumenteranno alla fine del ciclo economico negativo, tale aumento dovrebbe trovare delle compensazioni riduttive nell'impoverimento generalizzato che subirà una notevole parte della popolazione, per cause dipendenti dalle modifiche epocali che sta subendo la vita dell'uomo su questo pianeta, e nel conseguente significativo livellamento che dovrebbero subire i prezzi immobiliari, salvo ovviamente, quelli di assoluto maggior pregio. Ciò anche a prescindere dal fatto che gli immobili centrali tendono ovviamente ad invecchiare sotto il profilo tecnologico e della necessità di manuntezione ordinaria e straordinaria sempre più frequente e della maggior sensibilità della gente relativamente alla rumorosità e promiscuità di molte zone centrali, almeno a Roma, mentre diverse nuove zone dell'hinterland, anche di qualche chilometro oltre il GRA, (si vedano le centralità metropolitane), hanno, o si prevede che avranno, una vivibilità molto migliore, (a parte gli attuali notevoli problemi di mobilità, che, però, con il tempo verranno risolti e che, comunque, sono comuni anche a molte zone interne al GRA.). Tanti saluti.
     
  11. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    sono assolutamente d'accordo. Non conosco bene Roma ma conosco molti romani e mi confermano sempre quello che hai appena detto, anche peggio.
    per milano, che conosco tutta come le mie tasche, il discorso e' che io ho sempre visto da quando sono nato, e sono vissuto sempre a milano in un' ottima zona, in zona porta romana, e' che le zone centrali e semicentrali sono zone talmente care che saranno sempre ambite da gente che puo' permetterselo e ti dico anche che a milano c'e' n'e' tanta di gente che puo' farlo.
    esattamente come c'e' tanta gente che non puo'. Come sempre.
    il problema assurdo di questi ultimi anni e' che le zone semiperiferiche e periferiche e ci metto anche l'hinterland milanese nell'euforia generale hanno aumentato i prezzi in modo assurdo ed e' giusto che dove piu' hanno aumentato a sproposito e meno questo sia scusabile per qualita' e zona i prezzi debbano scendere parecchio.
    Se gia' oggi a milano in certe zone si puo' comperare senza svenarsi e fare un buon affare e' giusto precisare che questo si puo' fare soprattutto nelle zone periferiche e semiperiferiche.
    appena ti avvicini alla parte centrale della citta', e non sto parlando di centro storico o dintorni perche' merita un discorso a parte, irragiungibile per i piu', subito i prezzi diventano pesanti se non si dispone alle spalle di aiuti famigliari o di una posizione economica piu' che solida.
    inoltre io da buon milanese, ti confesso, che non abiterei mai nella periferia milanese, non mi piace, soprattutto negli ultimi 15 anni e' parecchio mal frequentata, quasi tutta la periferia milanese e' triste,degradata, a rischio episodi di violenza e abbandonata dalle istituzioni purtroppo, piuttosto preferirei vivere, in provincia o in alcuni hinterland milanesi vicinissimi a milano e comodi come trasporti dove la qualita' della vita e' senz'altro migliore.
    ciao
     
  12. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Un tempo "fuori (all' esterno) dal dazio"...

    :daccordo:
     
  13. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Aggiunto dopo 19 minuti :

    Salve acquirente. Le tue considerazioni per Milano valgono, a mio avviso, in via generale anche per le stesse tipologie di zona di Roma. L'unica osservazione che mi sento di fare è che a Roma vi sono delle zone, anche periferiche e dell'hinterlandd, che a prezzi relativamente accessibili, (anche se per i bilocali si parte pur sempre da 300.000 euro), che offrono immobili di tipo moderno, una qualità di vità e una relativa tranquillità superiori a quelle di molti quartieri centrali o semiperiferici qualificati di pregio, nei quali ormai si è stabilita una diffusa, anche se ben mimetizzata, delinquenza, con conseguente grave promiscuità e stato di abbandono da parte della forza pubblica. Per concludere, le tue preferenze sono anche le mie, fermo restando che la mobilità da e verso il centro della città è un fattore di estrema importanza nella decisione da prendere. Tanti saluti.
     
  14. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Nelle AI ormai non entra più nessuno: nè chi vende nè chi compra
    [​IMG]
    l'indice replat rappresenta la variazione percentuale della media per agenzia degli immobili presenti e delle richieste raccolte rispetto allo stesso mese dell'anno precedente
     
  15. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Il grafico è molto eloquente, anche se purtroppo è praticamente impossibile leggere i numeri, ma si può solo vedere la posizione della curva. Comunque, per chi ha l'intenzione di vendere o comprare è come essere di fronte ad un deciso stop. Grazie ancora. Saluti.
     
  16. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Grazie per aver cercato di migliorare la visibilità del grafico. Purtroppo, diversi dati sono ancora illeggibili. Comunque, in via induttiva, ora si capisce qualcosa di più. Grazie ancora. Saluti.
     
  17. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

  18. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

  19. claudiuccio

    claudiuccio Nuovo Iscritto

    Ti ringrazio per gli interessanti prospetti. In efffetti, anche se sembra che si stia riducendo la flessione delle vendite, peraltro dopo due aumenti consecutivi che avrebbero potuto far ben sperare, bisogna considerare che : 1) nei periodi precedenti vi era già stata una notevolissima flessione; 2) per le compravendite di immobili residenziali vi è un limite fisiologico per andare al di sotto del quale bisogna che ci sia proprio una situazione di crisi tipo "Wall Street 1929". Però, a mio avviso, considerazioni ancora più puntuali si potrebbero fare se si disponesse anche dei dati relativi ai prezzi effettivi di vendita rispetto a quelli chiesti dai venditori. Infatti, dall'entità della riduzione si potrebbe capire quanto le compravendite dipendano da esigenze finanziarie indefettibili dei venditori e, quindi, da una crisi ormai innescata di sistema e non congiunturale. In sostanza, la realtà è, secondo me, che il mercato immobiliare sta risentendo, e sempre più risentirà, come fenomeno sociale generalizzato ed irreversibile, di una drastica riduzione del potere di acquisto delle classi medio-basse. Grazie. Saluti.
     
  20. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    figurati.................interessa anche a me che i prezzi calino, come sai sia a Roma che a Milano sono osceni.
    a Roma anche di piu'.
     

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