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Lorenzo B

Membro Ordinario
Proprietario Casa
#1
Salve a tutti, sarei in procinto di fare una proposta d’acquisto per un bilocale (così lo chiama l’agenzia) a Roma sud. L’appartamento è un a2 livello strada ricavato all’interno di una palazzina che una volta era una fabbrica. Entrando c’è il soggiorno di circa 30 mq e poi, salendo una scala a chiocciola, si accede ad un soppalco (camera da letto) che affaccia a mo di balcone sullo stesso soggiorno.

Per l’agenzia il prezzo di vendita è l’equivalente di un bilocale di 55 mq in quella zona. La mia domanda è: il soppalco ha lo stesso prezzo di vendita al mq di uno spazio normale? E se così non è esiste un modo di calcolo per spazi di questo tipo (il soppalco è alto 2.00 m)?
grazie
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#2
La mia domanda è: il soppalco ha lo stesso prezzo di vendita al mq di uno spazio normale?
Il prezzo al mq è solo indicativo, per farsi un’idea. Il prezzo concreto lo da il mercato.
Ma certamente un soppalco non è assimilabile ad un locale “normale”.
Infatti l’immobile non lo definirei un bilocale, ma un monolocale con soppalco .
E se così non è esiste un modo di calcolo per spazi di questo tipo (il soppalco è alto 2.00 m)?
2 m mi sembra basso,sotto il limite necessario per legge.
Prima di fare qualsiasi proposta ti suggerisco vivamente di verificare se sono state rispettate tutte le prescrizioni edilizie per poter definire il soppalco abitabile, e che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto.
Altrimenti rischi di non poter avere un mutuo, di non comprare, ma di dover comunque pagare le provvigioni.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#4
Puoi chiedere all’agenzia, ma non è detto che abbia tutti i documenti ( anche se sarebbe buona norma averli, prima di mettere in vendita un immobile).
In ogni caso poi ti converrebbe far verificare il tutto ad un tecnico scelto da te.
Puoi altrimenti aspettare a fare la proposta , in attesa che il venditore procuri i documenti, o fare una proposta con la condizione sospensiva della verifica positiva della regolarità urbanistica e catastale.
In questo modo, se non fosse a posto, non dovresti versare la caparra (l’agenzia terrebbe il tuo assegno in deposito, da consegnare al venditore come caparra solo se tutto è ok), e non dovresti pagare provvigioni se c'è qualcosa che non va.

Non conosco il regolamento edilizio di Roma, ma ,se non ricordo male, in generale ci vogliano minimo 2,10 m , per considerare abitabile un soppalco.
E anche la zona sotto deve rispettare certe altezze.
Se non è abitabile, è uno spazio che non può essere considerato tale nemmeno come valore , aspetto da tenere a mente qualora dovessi rivendere.
 
Ultima modifica:

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#6
La situazione catastale che ti hanno indicato va comunque verificata, ed è necessario che anche la situazione urbanistica sia regolare (cioè che siano stati ottenuti tutte le licenze o permessi necessari per i lavori effettuati).
 

moralista

Membro Senior
Professionista
#8
Ma l'agente immobiliare che ti propone tale acquisto deve essere munito di tutti questi documenti e che siano conformi sia all'ufficio tecnico comunale che all'ufficio del territorio, con conformità e la relativa agibilità
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#12
Purtroppo sono sicura.
L’agente non ha nessun obbligo di avere i documenti che attestano la regolarità della casa.
A prescindere dal fatto che è possibile promettere in vendita un immobile con delle irregolarità, e regolarizzare prima del rogito.

Diciamo che sarebbe buona prassi conoscere “vita , morte e miracoli” di ogni immobile in vendita (io mi sarei vergognata a non avere risposte precise per ogni domanda inerente) , ma non è un dovere professionale.
L’unico obbligo è di non dare per certe informazioni che non hai verificato.
Ma anche qui la creatività italica ha raggiunto vette impensabili...
 

moralista

Membro Senior
Professionista
#13
L'obbligo dal 2010 della dichiarazione della conformità allo stato di fatto.
Quando il mediatore è responsabile?
ha l'OBBLIGO di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l'uso media diligenza (professionale)
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#16
Ma l'agente immobiliare che ti propone tale acquisto deve essere munito di tutti questi documenti e che siano conformi sia all'ufficio tecnico comunale che all'ufficio del territorio, con conformità e la relativa agibilità
Aspettiamo la replica di franci63
Non credo sia necessaria, ma replico comunque ; il primo comma del l’art. 1759 cc mi pare molto chiaro.
Non c'è nessun obbligo di avere la documentazione, poche la responsabilità di vendere un immobile “regolare” è del venditore.
Il mediatore è responsabile se prende per buone e riporta le affermazioni del venditore, spacciandole per verità: ad esempio, è responsabile se informa sull’assenza di abusi edilizi , senza aver verificato. Cioè se dice “non ci sono abusi”.
Non è responsabile se invece dice: “il venditore mi ha detto che non ci sono abusi”.

Questo non significa che io sia d’accordo, ma tant’è.
Io imporrei obblighi più stringenti.
Nel mio piccolo non ho mai messo in vendita immobili senza avere in ufficio tutta la documentazione necessaria, compreso regolamento di condominio e ultimo riparto spese.
Questo mi ha permesso di guadagnarmi facilmente la fiducia dei clienti (e spesso anche la riconoscenza).
 

moralista

Membro Senior
Professionista
#17
Il mediatore ha il dovere di accertare eventuali irregolarità urbanistiche?
In generale no, ma ci sono talune sentenze sfavorevoli per il mediatore
Cass. civ. sez. III, 17/07/2010 n. 16623 e Cass. civ. sez. II 16/09/2015, n. 18140
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#18
Il mediatore ha il dovere di accertare eventuali irregolarità urbanistiche?
In generale no, ma ci sono talune sentenze sfavorevoli per il mediatore
Cass. civ. sez. III, 17/07/2010 n. 16623 e Cass. civ. sez. II 16/09/2015, n. 18140
La risposta è no.
Le sentenze citate riguardano situazioni di irregolarità dell’immobile così evidenti,
che chiunque le avrebbe rilevate, e a maggior ragione avrebbero dovuto essere rilevate e segnalate dall’agente, poiché potevano incidere sulla sicurezza dell’affare.
Quindi l’agente non deve accertare eventuali irregolarità, ma non può far finta di non conoscere irregolarità evidenti.
(irregolarità che del resto risultavano dal confronto tra lo stato dei luoghi e la descrizione del cespite nell’atto di provenienza del quale l’intermediario era in possesso) .
 

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