Prezzo di vendita edilizia convenzionata

[oletto]

Dopo aver letto varie discussioni senza aver capito molto, vi chiedo se possibile una risposta chiara.
Possiedo una alloggio in area Peep acquistato in comunione dei beni con mia moglie. Adesso abbiamo proceduto a separazione beni ed io vorrei vendere a mia moglie la mia metà dell' immobile.
Ovviamente nel rogito che la cooperativa ci fece per la cessione era richiamata una convenzione con il comune che faceva riferimento alla Legge 865/1971, sono ancora nei venti anni per cui potrei vendere solo a soggetti che rientrano nelle condizioni prima casa ( mia moglie non lo è più perchè nel frattempo ha ereditato quote di altre 2 dase) e a prezzo stabilito dal comune. Ho trovato che la legge n. 179/1992 avrebbe abrogato queste convenzioni per cui sarei a mercato libero, ma secondo altri vi sarebbe subentrata la legge n.19/77 che comunque prevede una compensazione al comune. Inoltre per alcuni questi vincoli varrebero solo per il primo proprietario 8La cooperativa) per altri valgono per tutti.
A complicare le cose nel nostro caso a seguito di ricorso dei proprietari espropriati noi abbiamo dovuto pagare il conguagli sul prezzo del terreno e il comune che si era impegnato a cancellare i vincoli a quei tempi rispose che non era necessari grazie alla legge n.179/1992 adesso però si rimangia la lettera dell'assessore del tempo dicendo che non era autorizzato a rinunciare ad un diritto del comune.
Come vedete la situazione è abbastanza complicata.
Saluti

 

[fpsoft]

La 179/92 ha abrogato i vincoli solo in caso di terreno in diritto di proprietà. In caso di terreno in diritto di superficie i vincoli permangono.

 

[oletto]

Forse non si era capito, ma io sono con terreno in diritto di proprietà, e abbiamo pagato anche il conguaglio agli ex-proprietari espropriati che avevano fatto ricorso.

 

[fpsoft]

Ok. La 179/92 ha abrogato i vincoli del tuo caso, non vedo il comune cosa possa pretendere, non era facoltà del comune decidere se applicarla o no e non doveva cancellare alcun vincolo, in quanto cancellati dalla legge 179/92 stessa. A quanto ne so non è subentrata altra legge. A mio parere puoi vendere tranquillamente. Se vuoi puoi sentire il parere di un notaio, ma la situazione la vedo molto semplice.

 

[salvo cervino]

Concordo con fpsoft e ribadisco anche con terreno in diritto di superficie i vincoli durano 5 anni dall'atto di assegnazione finale. Il Comune non ha nulla a che pretendere, se sono trascorsi i 5 anni, anche se nella tua convenzione c'è scritto qualcosa di diverso, vai dal Notaio e se mai ne hai voglia e fai preparare il rogito.

 

[ggg74]

nel mio caso invece il problema del vincolo di prezzo sull'immobile da vendere (si tratta di edilizia convenzionata ex legge 865 in proprietà) non l'ha posto il notaio ma la banca che deve erogare il mutuo, che fa riferimento al prezzo calcolato in base alla convenzione che è molto inferiore al prezzo di mercato
La convenzione con il comune sulla base della quale il costruttore ha acquistato la proprietà è del 2003, quando era già entrato in vigore il DPR 380, anche se la convenzione fa riferimento solo alla legge 865/71 e alla legge 10/1077 che all'epoca erano abrogate.

 

[salvo cervino]

Allora cerchiamo di capirci la Banca che ti ha posto il problema ti ha posto un falso problema perchè la legge ha cambiato il regime, quindi anche le convenzioni stipulate precedentemente rientrano nella modifica per legge pertanto trascorsi i 5 anni dal primo rogito si può vendere a chiunque ( sia in regime di diritto di superficie che in proprietà). Se la Banca continua con questa manfrina o ti rivolgi ad un Avv Amministrativista o cambi Banca o fai ambedue le cose.

Aggiunto dopo 2 minuti ....

ggg74 dovresti essere più chiaro; il costruttore che cosa ha acquistato nel 2003???

La convenzione con il comune sulla base della quale il costruttore ha acquistato la proprietà è del 2003, quando era già entrato in vigore il DPR 380, anche se la convenzione fa riferimento solo alla legge 865/71 e alla legge 10/1077 che all'epoca erano abrogate.

Non é come tu dici il periodo dei cinque anni decorre dal primo rogito di trasferimento della casa, non del terreno.

 

[ggg74]

Nel 2003 il costruttore ha acquistato il terreno su cui ha costruito gli appartamenti, che sono stati venduti nel 2004.
Il problema che ci si pone ora è il vincolo sul prezzo di rivendita, che sembra essere non eliminabile scondo il comune di Roma perchè le leggi citate erano abrogate ma sono state sostituite dal DPR 380/2001 ... e comunque gli obblighi della convenzione valgono a prescindere.
La banca - nel dubbio e non essendoci un atto del Comune che elimina i vincoli - ritiene che gli obblighi previsti dalla convenzione si applichino anche ai successivi acquirenti e che il prezzo dell'immobile sia quello stabilito dalla convenzione.
E' una tragedia

 

[fpsoft]

Nel recente decreto sviluppo (legge 106/2011) è riportata la possibilità di rimozione del vincolo del prezzo, su richiesta del privato verso il Comune:

Edilizia convenzionata: legge 106/2011 - Possibilità di eliminazione vincoli prezzo - Forum di Finanzaonline.com

Forse è un po' presto per l'applicabilità, comunque te la segnalo perché è un passo molto importante.

--- edit:

leggere bene anche questo passo:

"49-ter. Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni di cui all'articolo 18 del testo unico di cui al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
(comma introdotto dall'articolo 5, comma 3-bis, legge n. 106 del 2011)"

 

[salvo cervino]

Stiamo parlando di qualcosa che è già normato. Sta a dire che dopo l'uscita della legge non c'è bisogno alcun assenso del Comune trascorsi 5 anni dal primo rogito si può vendere a chiunque. Mi pare che questo concetto è stato ripreso e ribadito con il decreto sviluppo oggi legge anch'esso. Il Comune non deve fare nulla. Cosa diversa se si vuole trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà dell'area, necessita l'istanza e il Comune con propria determina stabilisce l'integrazione del prezzo dell'area, poi si stipula e si fa l'annotazione alla conservatoria dei registri immobiliari; ma mi pare che questo non sia il nostro caso poichè l'area mi è sembrato di capire è già in proprietà.