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  1. xunmondomigliore

    xunmondomigliore Membro Junior

    Vorrei sapere qual'è il costo medio per unità immobiliare che in genere si prende un amministratore condominiale?
    A tal scopo sottopongo questo preventivo e vi prego di commentalo. grazie.



    OGGETTO: PREVENTIVO AMMINISTRAZIONE E GESTIONE CONDOMINIALE

    Sono lieta di proporre la seguente offerta per l’amministrazione e gestione del Vs. Condominio :
    € 5,00 mensili oltre IVA di Legge e 4% per oneri previdenziali a unità immobiliare
    Tale costo comprende:
    1) Gestione generale del condominio con ripartizioni computerizzate delle spese;
    2) Riscossione delle quote condominiali con versamento su conto corrente postale in rate bimestrali;
    3) pronto intervento con personale specializzato (idraulico, elettricista, muratore, antennista, ecc.);
    4) ricerca sul mercato delle ditte occorrenti alla gestione del condominio;
    5) organizzazione di un’assemblea ordinaria e una straordinaria, che si rendano necessarie durante l’anno
    Amministrativo.
    Per i lavori straordinari è richiesto un compenso del 1% del totale quale riconoscimento della prestazione amministrativa straordinaria.
    Per la redazione dei mod. F24 e 770 (dichiarazione dei redditi del condominio), sarà richiesta la somma di € 150,00.
    Le spese vive inerenti a telefoniche, fotocopie e cancelleria saranno quantificate nel bilancio preventivo spese di ogni esercizio nell’importo forfettario di € 100,00.
    Ringraziando per l’opportunità concessa, porgo distinti saluti. Buone Feste.
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Se l' amministratore non ha altre entrate dal condominio, questo compenso è troppo basso.
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  3. pinomaga

    pinomaga Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per me l'importo è giusto, anche perchè i 150 euro chiesti per i modelli F24 e 770 sono più che sufficienti per il tempo che si dedica a tale attività. Più che guardare l'onorario ti consiglio di vedere se è bravo, conosciuto, serio e che sia iscritto a qualche associazione di attestazione degli amministratori.
     
  4. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ho letto bene? 5 euro ad unità condominiale?...cosè uno scherzo?....e poi l'1% sulle straordinarie? di qualsiasi importo? (di solito è il 3% fino ai 50.000)...vedo che mette a disposizione "personale specializzato" per gli interventi al condominio...ho è una "gestione" all'americana (cioè stabili molto grandi da gestire dove l'amministratore fa' lavorare le sue ditte di manutenzione e dunque guadagna sulle riparazioni) oppure è uno stabile di almeno 300 unità immobiliari senza ascensore e con impianti autonomi di riscaldamento...dove 5 euro per 300 fanno cmq 1500 euro di compenso netto...troppo poco...anzi una miseria...non si può scendere sotto gli 80 euro ad unità!
     
  5. casupola

    casupola Membro Junior

    Proprietario di Casa
    confermo
    il prezzo lo fa comunque il numero di alloggi
    + alloggi ci sono meno costa a testa
    diciamo dai 50 ai 100 euro (30-40 appartamenti 7-10 appartamenti)
     
  6. IGORBMA

    IGORBMA Membro Attivo

    Professionista
    L'importo di 5Euro ad unità abitativa mi sembra un pò basso cosi come l'1% per i lavori straordinari. I 5Euro potrebbero andare bene se riferiti ad un Condominio relativo alle sole parti comuni. Per quanto riguarda l'iscrizione all'ANACI, ciò non significa essere iscritto all'albo degli Amministratori, bensì ad una delle Associazioni degli Amministratori; ancora, l'albo degli Amministratori in Italia è una cosa che non è mai approdata e riconosciuto a livello nazionale.
     
  7. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Per quanto riguarda questo punto, ho già provveduto a modificare il messaggio di Pinomaga. :daccordo:
     
  8. casupola

    casupola Membro Junior

    Proprietario di Casa
    provate a farvi due conti
    condominio di 20 alloggi
    compenso totale 100 euro (5*20)
    se si lavora a 20 euro ora (paga di manovale) bisogna dedidcare al condominio all'anno 5 ore
    fate voi
    e non lamentatevi se poi scappa con la cassa
     
  9. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    A mio giudizio è necessario chiarire un po' questo argomento:

    Anzitutto xunmondomigliore ha scritto che l' amministratore chiede € 5,00 mensili (che vuol dire 70€ all' anno per unità immobiliare).

    Quindi supponendo 10 condomini, si arriva a 700€ all' anno al lordo delle imposte meno i costi diretti di gestione (circa il 30%).

    Quindi questo poveretto, per un condominio di 10 condomini si guadagna ogni anno, al netto delle imposte, circa 490€.

    E' importante anche scrivere che i servizi standard dell' amministratore sono simili, sia per i grandi, sia per i piccoli condomini.

    Pertanto per 490€ questo signore dovrebbe preparare e partecipare almeno ad un assemblea, predisporre e far firmare il verbale, spedirlo ai condòmini, emettere le rate deliberate dall' assemblea, fare la contabilità, pagare i debiti del condominio, predisporre la bozza di rendiconto.

    ...inoltre rispondere ad un numero di telefonate (diciamo 10 all' anno).

    ....senza contare gli imprevisti.

    Ovviamente i conti non tornano!

    Dove sta il trucco?

    Nell' offerta si legge:
    3) pronto intervento con personale specializzato (idraulico, elettricista, muratore, antennista, ecc.);
    4) ricerca sul mercato delle ditte occorrenti alla gestione del condominio;

    Questo in pratica vuol dire che già prima di essere nominato amministratore, questo signore si offre come procacciatore d' affari per aziende di sua fiducia (con cui probabilmente avrà già concordato degli accordi interni), con cui compenserà il magrissimo compenso che serve per rendersi appetibile ai condòmini.

    Supponendo spese totali (al netto del metano perchè i fornitori di metano non si sottopongono ad accordi interni con l' amministratore), per diciamo 12.000 euro, con una provvigione di circa il 10% (che è equa per il procacciatore d' affari), si arriva a 1.200 euro (netti), che se si aggiunge a 490 si arriva a circa 1700 euro all' anno, che comincia ad essere un compenso accettabile (Io non accetterei per meno di 1500 euro all' anno, e soltanto se i condòmini fossero interessati anche al progetto AziendaCondominio).

    ....insomma, alla fine i conti tornano sempre! E' meglio raccontarci la verità.
     
  10. casupola

    casupola Membro Junior

    Proprietario di Casa
    chiedo scusa
    non avevo letto che i 5 erano mensili
    a questo punto dovremo sapere di quante unità è composto il condominio
    il 10% su tutte le spese mi sembra troppo
    opinione personale
     
  11. renato2011

    renato2011 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    In questo NG sono state scritte e dette un sacco di stupidate....vedo che chi risponde
    non legge bene i post.Infatti il preventivo di costo dice 5 euro netti al mese + IVA e 4%
    previdenziale...oltre agli altri costi accessori...; orbene mi spieghi come si arriva ai 700€
    lordi annui ? A mio parere questi sono netti o mi sbaglio ?Comunque sono d'accordo su
    l'analisi da te fatta per quanto concerne la prospettiva di maggior guadagno da parte di
    simili amministratori.
     
  12. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Le imposte che intendo sono quelle dirette.
    L' IVA è una imposta indiretta che grava sull' utente finale (ossia il condominio). L' amministratore funge solo da esattore per conto dello stato, ma lui personalmente non paga nulla.
    Il 4% sono la quota di contributi previdenziali che il professionista ribalta sul condominio, ma non sono imposte.

    Quando si dice al lordo delle imposte, si intende al lordo delle imposte dirette.

    P.S. A mio giudizio non dovresti scrivere delle opinioni avventate su questioni così tecniche, che richiedono competenze fiscali specifiche che esorbitano da quelle ordinarie dell' amministratore di condominio.
     
    A xunmondomigliore piace questo elemento.
  13. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    mi sembra un pochino basso,deve lucrare da qualche altra parte.ha almeno un'assicurazione che copra eventuali
    problemi.visto che parla di riscossione in posta.
     
  14. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    fortunato sundmondomigliore! ha incontrato Babbo Natale.
     
  15. renato2011

    renato2011 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Le mie non sono opinioni avventate, ma frutto delle risposte date in maniera diciamo
    un poco superficiale......da parte di alcuni .
    Per quanto riguarda il guadagno di questo amministratore è vero che è basso, ma
    come giudicarlo se nessuno conosce quanti condomini egli amministra ?
    La fatturazione del compenso dell'amministratore è al lordo delle imposte...ovviamente
    non sono incluse quelle derivanti dal reddito che saranno calcolate in sede di dichiarazione.
    Anche in questo caso necessita conoscere i suoi redditi totali per ipotizzare delle aliquote
    percentuali IRPEF.
     
  16. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    anche se avesse molti condomini da amministrare.se ci perdi su uno e ne possiedi mille, a parita' di prezzo perdi anche su quelli.che fa lavora per beneficenza:^^:
     
  17. renato2011

    renato2011 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Si vedi che non te ne intendi di " Punto di pareggio " ( te lo dico in italiano per meglio
    farti comprendere la cosa ) se con un certo numero di condomini pareggi i tuoi costi
    fissi e la maggior parte dei variabili, gli ulteriori condomini che gestirai produrranno il
    tuo guadagno . Con una certa organizzazione di mezzi e persone devi per forza avere
    un certo numero di condomini da amministrare ,riducendo così notevolmente l'incidenza
    dei costi fissi sul singolo condominio.
    E' errato determinare questi su di un solo condominio.
     
  18. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il concetto di break even point (punto di pareggio in inglese), è coerente se i prodotti che vendi sono simili (come le automobili ad esempio).

    Per le gestioni condominiali è diverso perchè l' incidenza dei costi è differente (in altre parole l' impegno e i costi interni per predisporre e condurre una assemblea di 10 condòmini sono simili a quelli che spendi per un assemblea di 200 condòmini ma l' incidenza dei ricavi no).

    Pertanto dal punto di vista economico amministrare i condomini di piccole dimensioni non conviene.

    Il discorso cambia prospettiva per i moltissimi amministratori che usano chiedere tangenti per tutti i pagamenti che erogano a nome e per conto dei condòmini amministrati, perchè in questo caso la logica del break even point è valida per il totale complessivo di spese pagate per il totale dei condòmini amministrati.

    in questa prospettiva è conveniente che i condòmini si organizzino per gestire il valore economico della gestione di loro proprietà, e stiano attenti alle procedure operative utilizzate dall' amministratore del loro condominio.
     
  19. renato2011

    renato2011 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il concetto da lei esposto sul B.E.P. che sia coerente solo nel caso di prodotti simili
    è errato ...esso può essere esteso a tutti i prodotti nel listino di una determinata Ditta
    con cicli di lavoro completamente dissimili fra loro.
    Ora l'amministratore è la Ditta ed i condomini sono i prodotti .L'amministrare questi
    condomini è molto simile ( e qui sembra che sposi la sua tesi ) la cosa che si differenzia
    e si complica è la problematica con i vari condomini, specie nel caso dei grossi condomini.
    Questa però è una scelta di ogni singolo amministratore. Grossi condomini abbisognano
    di STUDI AMMINISTRATIVI che cooperano con legali,fiscalisti, elaborazioni dati e paghe,
    ecc. e pertanto occorre una certa struttura.Piccoli condomini possono essere benissimo
    gestiti ed amministrati da un amministratore avente una struttura piu' snella.
    Ed è in questo contesto che tanti piccoli condomini e/o case di vacanza trovano la loro
    piu' consona collocazione.Sono d'accordo con Lei che la cosa piu' economica sarebbe
    quella che i condomini si autoamministrassero, ma quanti di questi sono all'altezza e/o
    sono portati a farlo ?
     
  20. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    ....potresti argomentare ciò che scrivi con delle spiegazioni?

    A mio giudizio se una mela la vendo ad un euro a un cliente, e la stessa mela la vendo a 10 euro ad un altro cliente, io ci guadagno di più a venderla a 10 euro.

    ....non credi?
     

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