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  1. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,siamo 9 condomini di una costruzione terminata nel luglio 2013,lamministratore è stato nominato dall'imprese costruttrice nonché il direttore dei lavori.
    La prima riunione venne fatta a luglio 2014 perché si aspettava che venissero venduti tutti gli appartamenti (infatti ne mancava solo uno).
    La riunione inizia subito in maniera "calda":
    Non era inserito la riconferma dell'amministratore.
    I primi due condomini (hanno passato da soli tutto l' inverno 2013)lamentavano che nel preventivo spese dei consumi non veniva messo nemmeno un euro all'impresa ,visto che abbiamo una caldaia centralizzata e tutti gli appartamenti un minimo di consumo essendo inverno lo hanno avuto.
    Il preventivo sull'assicurazione è sembrato caro a tutti..... alla fine decidemmo di valutare nuovi preventivi e uno ,lo avrebbe consegnato uno di noi.
    Disse che avrebbe convocato a giorni il presidente nominato in assemblea per firmare il verbale ma non lo ha mai fatto.
    Un nostro vicino che lavora da idraulico avrebbe consegnato un preventivo per la manutenzione caldaia visto che lo stesso presentato dall' amministratore gli risultava eccessivo.... anche questo mai preso in considerazione....
    Poi sono sorti alcuni problemi alla caldaia e invece di fare intervenire chi aveva costruito l'impianto (in garanzia) ne mandava una di sua "fiducia "....con relativa spesa!!!!!
    Insomma alla fine abbiamo saputo che la riunione non fu mai verbalizzata.
    Chiaro che siamo tutti d'accordo a sostituirlo, ma vi chiediamo,lo possiamo denunciare???
    Dobbiamo per forza pagarlo???
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Era illegale l'imposizione di un amministratore da parte del costruttore...solo che voi avete avallato la sua carica non contestando la cosa.
    L'impresa fintanto che rimane proprietaria delle unità invendute è condomino a tutti gli effetti...incluso il pagamento delle relative quote di spesa...salvo non fosse inserita specifica norma di esenzione in un Regolamento di Condominio di tipo Contrattuale.
    L'esenzione non poteva superare i 2 anni dal momento di costituzione del Condominio che coincide con la vendita della prima unità.

    Denunciarlo? Non hai fornito elementi sufficenti per formulare accuse di illeciti.
    Pagarlo?
    Dipende da cosa avete accettato/deliberato o quale contratto abbiate firmato.
    Di certo non è il caso che perdiate altro tempo...trovate un professionista degno di tal nome (passaparola o nome affermato in zona) che vi sottoponga preventivo. Riunitevi TUTTI e procedete alla votazione preferibilmente unanime e verbalizzate con firma di TUTTI.
    Il nuovo saprà cosa e come procedere successivamente.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 25 Febbraio 2015
  3. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Intendevo dire il fatto che non ha mai verbalizzato la riunione!!!
    Come fa a dire che noi abbiamo accettato le sue proposte?
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io mi riferivo al suo incarico come Amministratore.
    Nomina irregolare (e forse persino NULLA) ...ma che voi avete avvalorato per "facta concludentia".

    Bisognerebbe conoscere tutti i fatti per avvalorare una "nullità" che vi permetta di esimervi dal pagamento del compenso.
     
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  5. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi sembra semplice....... Facciamo la riunione, si dicono delle cose, l'amministratore fa tutt'altro è non verbalizzare la riunione....... e ripeto, non ha più convocato nemmeno il segretario per firmarla!!!!,niente facta concludentia,abbiamo anche contestato il fatto che la sua nomina non fosse messa in voto, ma nulla...... No verbale...... No prove!!!
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa, ma quanto ti costa far una telefonata all'Amministratore e farti mandare una copia del verbale ? In caso di diniego ti rivolgi direttamente al Tribunale.
    Inoltre visto che ci tieni tanto e hai contatti con altri condomini. lo convochi mi mettete d'accordo, verificate la presenza del quorum e decidete di indire un'Assemblea per defenestrare l'Amministratore ( o presunto tale) per la sua inerzia, e nel contempo cercato un sostituto.
     
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  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Evidentemente continui a non capire o a non leggere.

    Ho scritto che per il "facta concludentia" mi riferivo alla vsaolidità della nomina dell' amministratore.

    Se il costruttore/venditore nomina Tizio amministratore del Condominio e tutti gli acquirenti firmano il rogito accettando un RdC o un contratto dove è imposta tale nomina senza successivamente contestare ma anzi presentandosi ogni qual volta Tizio convoca, e/o a a lui rivolgendosi come persona investita di tale carica...allora tutti voi avvalorate tale nomina (facta concludentia).

    Premesso che l' amministratore (legalmente o illegalmente nominato) non ha alcun obbligo di redigere il verbale (spetta al segretario) di firmarlo (spetta al Presidente) e nemmeno di inviarlo a chiunque fosse presente (te compreso) non trovo motivi per cui tu possa invocare una esenzione dal corrispondergli il compenso.

    Potrebbero esistere altre motivazioni per rifiutarvi al pagaento del compenso...ma ricorda che la cosa otrà essere sancita solo da un Giudice...quindi occhio a quello che fate.

    Ripeto per l' ultima volta...voi potete e dovete provvedere alla sua sostituzione che decorrerà automaticamente non appena avrete nominato un nuovo professionista.

    Imperativo che seguitate la proceduta che ti ho descritto ...riunirvi tutti e votare compatti in modo da evitare impugnazioni.
     
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  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Errata Corrige

    mi riferivo alla vsaolidità (validità) della nomina

    per rifiutarvi al pagaento (pagamento) del compenso

    che la cosa otrà (potrà) essere sancita
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se in assemblea eravate presenti in maggioranza necessaria, ed era stata regolarmente convocata, con tutti i punti all'odg. da deliberare o non deliberate, prima ancora dovete aver eletto il presidente ed il segratario dell'assemblea e visto la regolarita di tale convocazione, avrebbe dovuto aprire alle discussioni che erano all'o.d.g. e solo tu puoi sapere come è andata, quello che hai scritto non è bene definibile per poterti dare consigli adeguati cerca di postare dei chiarimenti migliori
     
  10. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    L'amministratore,a fine riunuone,ha detto al presidente nominato(un nostro inquilino)che lo avrebbe convocato giorni dopo per firmare il verbale........NON LO HA PIU CHIAMATO!!!!
    Dopo qualche tempo lo abbiamo chiamato per darci spiegazioni sul perche' non ci aveva fatto sapere ancora niente dei preventivi discussi in riunione e lui ci girava sempre attorno senza mai risponderci.
    Da li iniziarono i dubbi,lo abbiamo chiamato,gli abbiamo chiesto se la riunione era stata verbalizzata o no.....niente nessuna risposta!!
    Stasera ci incontriamo per scegliere il nuovo "vero" amministratore,ma lui ci ha fregato dei soldi senza fare niente.......anzi se non faceva niente era meglio.
     
  11. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    ma questo bilancio lo avete approvato?inoltre se il presidente non firma il verbale non e' possibile che l'amministratore vi mandi la copia.
     
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  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il Verbale si firma a fine riunione...o se ne conserva "brutta" copia autentica.
    Comunque ti ho spiegato che se eravate tutti presenti non vi è alucn obbligo di spedizione e su questo non puoi invocare inadempienza...ma semplice "buona creanza".
    Idem vale per la questione sulle polizze...salvo non abbiate deliberato un termine, "Tizio" potrebbe anche presentarvele fra 6 mesi.
    Come già accennato non dovete accettare i "misfatti e soprusi" approvando le relative spese con il bilancio o sanereste ogni illecito.
    Se nominate un Amministratore che sia veramente un professionista degno di tal nome, saprà lui valutare se e perchè intentare causa al predecessore.
    Farlo su un forum solo sulla base delle tue scarne spiegazioni è inutile.
     
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  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    E cambiare amministratore no è
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ha già scritto che stasera si trovano per cambiarlo
     
  15. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per convocare una riunione e revocare l'amministratore in carica occorre seguire le norme dekl c.c.

    Ma soprattutto ricordo che responsabile della verbalizzazione dell'assemblea non è l'Amministratore, bensì il Presidente, che nomina allo scopo il segretario.
    E' un errore alquanto diffuso.

    Il Presidente, in caso di inadempienza, doveva oprima sollecitare il segretario (presumo fosse l'amministratore) ed in caso di mancata risposta , sostituirsi e redigere il verbale, spedendolo a condomini.

    Attenti oggi a non andare incontro a richiesta di indennizzo da parte amministratore per revoca di incarico non motivata (ovviamente mi riferisco alle procedure, non alla sostanza)
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    1) Non necessariamente. L' assemblea è sempre sovrana e ho spiegato che tutti devono partecipare e firmare la delibera di nomina. Non serve la presenza dell' amministratore e nemmeno una richiesta di convocazione ai sensi del' Art. 66 DACC ma imperativo che tutti siano presenti e firmino.

    2)Il revocato potrà chiedere indennizzo solo per la mancata e imotivata corresponsione del compenso. Nulla potrà obbiettare in merito a mancata procedura di convocazione secondo DACC.
    Come mandatario non ha titolo per impugnare una delibera...cosa riservata ai soli proprietari (tutti firmatari).
     
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  17. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1) L'assemblea è sempre sovrana, ma per chiamarsi tale deve essere convocata nelle dovute forme, che tutti siano stati convocati e può ritenersi regolarmente costituita anche se non sono presenti tutti i condomini: bastano i quorum prescritti.
    2) Le delibere di nomina dell'amministratore si prendono a maggioranza , e sono valide se rappresentano la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

    Non per polemizzare ... ma solo per precisare.
     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E da cosa deriva tale uso dell' imperativo?
    L' assemblea è l' insieme dei condomini riuniti...che siano convocati da un mandatario o che si riuniscano autoonvocandosi o spontaneamente nulla cambia.

    Se decidi di seguire l' Art. 66 per la revoca del mandato potresti ritrovarti con l' amministratore che risponde entro il limite dei 10 gg. prefissati dala norma...ma con la convocazione indetta per le "calende greche".

    Ho scritto sempre e solo tutti perchè le alternative che citi aprirebbero il finaco a contestazioni.

    Nessun Giudice potrà mai annullare una riunione spontanea dove tutti siano presenti e tutti manifestino essere favorevoli nel nome del nuovo amministratore.



    La cosa è inappuntabile sotto ogni punto di vista e non servono precisazioni.
     
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  19. marefix

    marefix Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Infatti mai avuto copia,in riunione ci fece solo vedere il preventivo di spese
     
  20. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Racconta la storia al completo perchè mancano troppi particolari.
    Hai scrittro che:
    1-il condominio è costituito almeno dal 2013...ma che fino a Luglio 2014 non vi siete mai riuniti
    2-avete "discusso" solo un Bilancio preventivo...ma nessun Consuntivo sia mai stato prodotto ne tantomeno approvato

    Quindi serve sapere.
    1-quando la data di vendita della prima unità?
    2-quando avete ottenuto il Codice Fiscale
    3-esiste un RdC di tipo Contrattuale (conseganto dal costruttore e citato nei rogiti)?
    4-avete anticipato quote di spesa e con che modalità?
    5-avete un c/c condominiale?
     

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