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  1. elis

    elis Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti,
    volevo porvi un quesito.
    Ho comprato la prima casa con relative agevolazioni, se prima dei famosi 5 anni dovessi sposarmi e andare a vivere nella casa del mio fidanzato (sua prima casa) cointestandola (al 50% oppure meno...se si può) dovrei
    A) vendere
    B) affittare

    Mi sapete spiegare cosa comporterebbero le due ipotesi ai fini di eventuale rimborso IVA, penali...ecc?
    Ho visto dei quesiti simili ma non sono riuscita a capire esattamente!!!
    Vi ringrazio tantissimo!
    ciao!!:fiore:
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    se hai gia' usato le agevolazioni prima casa e vuoi ricomprare devi vendere se vuoi usare ancora le agevolazioni.
    vendendo prima dei cinque anni devi ricomprare entro un anno.
     
  3. elis

    elis Nuovo Iscritto

    grazie,
    ma per "comprare" vale anche una quota della casa del mio ragazzo?
    Perchè se vendo sarebbe per andare da lui cointestando la sua casa.. è questo che non mi è chiaro...
    grazie mille!
     
  4. Astrid147

    Astrid147 Nuovo Iscritto

    Ciao,
    ci sono appena passata, ho venduto la mia quota del 50% prima casa ed ho acquistato il 99% di un'altra prima casa entro un anno.
    Al momento della vendita ho lasciato al notaio un assegno (che lui ha incassato) per la differenza delle tasse che avrei pagato non godendo dei benefici prima casa + il 30%. Quando ho ricomprato ho portato l'atto al primo notaio e mi ha ridato l'assegno per intero. Attenzione però, parlane bene con il tuo notaio prima di fare tutto perchè il mio non voleva ridarmi tutti i soldi perchè non avevo riacquistato al 100%, alla fine mi ha ridato l'intero importo perchè ho venduto una quota ed ho riacquistato una quota, secondo lui vendendo il 100% e riacquistando una quota si perde una percentuale dei soldi che avevi lasciato.
    Ricordati inoltre che se vendi la prima casa ed entro un anno ricompri prima casa non paghi l'imposta di registro (3%). Ad esempio se per la prima casa avevi pagato € 5.000 di imposta di registro e per la "seconda" prima casa dovresti pagare € 4.000, non paghi niente (ma quei € 1.000 di differenza non li rivedi) mentre se dovessi pagare € 6.000, andresti a pagare solo € 1.000. La volontà di godere di questo beneficio deve essere scritta sull'atto di acquisto di casa.
     
  5. elis

    elis Nuovo Iscritto

    Grazie mille sul serio,
    per me è tutto così complicato e mi hai aiutato a fare chiarezza.
    Vediamo se ho capito bene...
    prima dei 5 anni vendo la casa (venderei interamente quindi il 100%) e compro diciamo il 50% di quella del mio ragazzo. Alla vendita della casa dovrei anticipare al notaio la differenza dell'IVA..ho comprato da costruttore quindi ho pagato l'IVA al 4%, di conseguenza dovrei dare il 6% (la differenza con il 10% giusto???) del valore dell'immobile più il 30% di questo valore come penale. Ipotizziamo di averla pagata 100.000 dovrei dare al notaio 6000+1800=7800 che però mi saranno ridate all'acquisto della quota casa del mio ragazzo, però probabilmente mi saranno ridate al 50%??:disappunto:
    Ho capito bene?
    E se al posto di vendere volessi affittare sai per caso se funziona nello stesso modo?
    Grazie veramente moltissimo!
     
  6. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    AD ASTRID 147.. Tutto corretto quello che dici, mi permetto solo di contraddirti sulla differenza di imposta di registro che dici che non si riprende.
    Non è corretto, perchè quell'importo da decurtare, lo porti in detrazione nella denuncia dei redditi.
     
  7. Astrid147

    Astrid147 Nuovo Iscritto

    Per l'affitto non ti so dire... però conidera che quando il notaio mi ha dato la bella notizia che avrei perso ben € 2000 da quello che gli avevo lasciato, mi sono informata studiando tutte le leggi possibili.
    Da una ricerca ho trovato la sentenza della Cassazione n.13291 del 17-06-2011 che recita “L’acquisto non dell’intero, ma di una quota dell’immobile, può beninteso integrare il requisito detto, ma solo qualora sia significativa, di per sé, della concreta possibilità di disporre del bene sì da poterlo adibire a propria abitazione”.
    Per requisito detto intendevano il riacquisto entro un anno di una prima casa.
    Quindi secondo me il notaio c'ha provato... :rabbia:
    Parlane bene con lui e magari fatti scrivere tutto!
     
  8. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    Ciao Elis.
    Cerco di farti alcuni esempi.
    Se una coppia di fidanzati si sposa e poi compra la prima casa entrambi sono conproprietari nella quota del 50%, quindi entrambi possono ancora usufruire per la loro parte sull'acquisto di un'altro immobile.
    Nel caso dell'esempio che ti ho appena fatto invece, uno solo dei due coniugi dovesse decidere di comprare un'altro immobile usufruirebbe per il 50% ancora delle aggevolazioni prima casa mentre per il restante 50% andrebbe a pagare le tassazioni per la seconda casa.
    Te hai una casa o un appartamento che sia, con quota al 100%, il tuo fidanzato uguale.
    Se vi sposate in comunione dei beni non cambia nulla a livello di quote, perchè, te diventeresti proprietaria del suo al 50% e lui idem del tuo quidi, entrabi propretari del 50% su due immobili per un totale di entrambi del 100%.
    Altra soluzione è quella della separazione legale dei beni e di fatto non cambia nulla. Ognuno è proprietario del suo al 100%.
    Per quanto riguarda l'affitto. Questo dipende un pò da quanto tempo hai comprato la prima casa. Se sono passati meno di tre o quattro anni e togli la residenza dall'immobile che ti risulta prima casa potresti incorrere in accertamenti.
    Ci sono casi in cui qulcuno ha comprato prima casa, messo subito inquilino e gli è andata bene, questo perchè solitamente questi controlli sono a campione e sistematici.
    Consiglio: Fino alla scadenza dei 5 anni dall'acquisto della tua prima casa non toglierci la residenza e metti inquilini fidati.
    Spero di essere stato chiaro.
    Ciao.
     
  9. elis

    elis Nuovo Iscritto

    x 1myname...Ma quindi ragionando su quello che mi hai detto se mi dovessi sposare (separazione dei beni) e andare fisicamente a stare da lui, potrei comunque mantenere la residenza nella mia prima casa e aspettare i famosi 5 anni per poi rivendere o affittare?
    xAstrid mi segno subito la sentenza e me la vado a vedere, certo se potessi vendere senza rimetterci soldi forse sarebbe l'ideale.. anche se non mi dispiaceva l'idea di riuscire ad affittarla per tenerla ugualmente di proprietà e ammortizzare un pochino il mutuo ma mi sembra un po complesso e rischioso prima dei 5 anni.
    grazie di :amore:
     
  10. Astrid147

    Astrid147 Nuovo Iscritto

    x 1myname, tu dice che se sei proprietario di una quota del 50% di una prima casa, puoi acquistare un'altra prima casa al 50% :???: forse non ho capito bene perchè sono sicura che non sia così..

    x Elis, non c'è bisogno che tieni la residenza nella prima casa che hai, basta che hai la residenza nello stesso comune. Certo se togli la residenza e poi un giorno vendi casa devi considerare il fattore della plusvalenza.
    Se infatti vendi la tua prima casa dove hai avuto la residenza per più della metà del tempo in cui è stata in tuo possesso non paghi nessuna plusvalenza, ma se la residenza l'hai tenuta per meno tempo devi pagare una tassa pari al 20% della differenza tra quello che hai pagato per comprarla e quello che realizzi dalla vendita.
    Mi chiedo a questo punto se i coniugi devono avere la stessa residenza...
     
  11. elis

    elis Nuovo Iscritto

    uh..la cosa si complica.
    La plusvalenza non credo mi interessi perchè essendo una casa di cooperativa ad edilizia agevolata posso venderla solo allo stesso costo di acquisto (+infl) e quindi non posso "guadagnarci" e quindi non genero plusvalenza... il mio ragionamento fila?
    La stessa residenza per i coniugi non credo sia obbligatoria perché mi pare di aver capito che "residenza" non deve coincidere per forza con "abitazione principale" ma così perderei ICI (ma tanto la rimettono..) detrazioni su utenze, interessi ecc. però io ho partita IVA quindi la cosa si complica ancora di più, dovrei sentire il commercialista.
    Non mi sembra però abbia molto senso tenerla semivuota per qualche anno e continuare a pagare le spese condominiali ecc....
    :disappunto:
     
  12. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    Più punti dove fare chiarezza.!!
    Chiarire dei quesiti senza avere date non è facile.
    Prima forse sono stato poco chiaro.
    Detto questo ti faccio presente che nel momento in cui ti sposi in comunione dei beni ognuno resta proprietario del suo immobile.
    Rientra nella comunione dei beni solo ciò che viene acquistato dopo il matrimonio " se questo è in comunione dei beni ".
    Tutto quello acquistato prima resta proprio anche se ti sposi in comunione dei beni.
    Discorso dei 5 anni. Da non confondere Plusvalenza e aggevolazioni prima casa.
    Si perdono le aggevolazioni prima casa ( tasse dal 3% al 10% tra privati o 4% IVA, al 10% nel caso si è comprato da impresa ) nel caso in cui si vende la prima casa, prima che sia trascorso meno del 50% tra il tempo in cui si è portata la residenza sul detto immobile e la vendita.
    Esempio: acquisto gigno 2008 e residenza portata maggio 2009 ( comunque entro dodici mesi ) vendita immobile marzo 2010. Tra acquisto e vendita 21 mesi, residenza 10 mesi, meno del 50 % di tempo, conseguenza perdita aggevolazioni prima casa, integrazione dell'imposta di registro + il 30% di penale su tale importo, scende al 23% se pagata subito e tassazione in base ai propri redditi sul plusvalore ( differenza di prezzo tra acquisto e vendita ).
    Se il tempo di residenza supera il 50% tra quello che passa tra l'acqiusto e la vendita non si perdono le aggevolazioni prima casa, ma se comunque si vende prima dei 5 anni resta il plusvalore.
    Dunque in qualsiasi regime ci si sposi quello che si è comperato prima del matrimonio resta proprio.
    Se volete essere comproprietari di entrambi gli immobili chi non rientra nei parametri sopra descritti incorre nelle dette tassazioni. Cosa che ti sconsiglio, anchè perchè cosi, entrambi siete liberi di vendere le proprie cose a vostro piacimento, altrimenti occorre sempre il consenso del coniuge.
    Se ci si sposa in comunione dei beni e uno dei due conuigi, dopo il matrimonio, decide di comperare un immobile anche il rispettivo coniuge ne diventa proprietario in automatico e al momento della eventuale vendita, deve firmare per accetazione o consenso.
    Discorso affitto.
    Ti puoi sposare e tenere la residenza sull'immobile di tua proprietà senza problemi.
    L'unico problema a cui andresti incontro sarebbe quello di, se ci togli la residenza prima dei 5 anni e sopra hai un mutuo, non porti più in detrazione gli interessi del mutuo sulla denuncia dei redditi. Tutto qui.
     
  13. elis

    elis Nuovo Iscritto

    Scusami ma .. non è proprio il mio campo..se il tempo di residenza supera il 50% tra acquisto e vendita ma vendo prima dei 5 anni senza ricomprare perdo le agevolazioni prima casa comunque no?
    se invece ricompro non perdo le agevolazioni prima casa ma ho sempre la plusvalenza.
    Ma questa plusvalenza in realtà è nulla perchè devo vendere allo stesso costo di acquisto..
    Invece per l'affitto mi dicevi prima che non conviene (o non si può proprio) togliere la residenza prima dei 5 anni... ma legalmente potrei mantenere la residenza e affittare prima dei 5 anni? tanto per ora gli interessi non li posso detrarre... l'importante è non perdere le agevolazioni prima casa (non posso permettermi di pagare la differenza dell'IVA).
    Un'altra cosa ma per data di acquisto da cui partono tutti i termini temporali si intende data del rogito giusto?
    grazie milleeeeeee
     
  14. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    Di nulla... :)
    Visto che hai un prezzo imposto e se l'importo è lo stesso dell'acquisto non hai plusvalenza.
    Si, per le date si intende quelle del rogito e se il periodo di residenza supera del 50% il periodo tra acquisto e vendita non devi le imposte di differenza.
    Le aggevolazioni prima casa e la plusvalenza sono due cose diverse e non camminano di pari passo, spesso vengono associate nei 5 anni ma non è cosi.
    Aggevolazioni prima casa e plusvalenza si legano quando non si rientra nei parametri della residenza e diventa speculazione edilizia.
    Per esempio se comperi una seconda casa paghi le imposte ( che sono di tre tipi ) per un totale del 10% e indipendentemente se vendi dopo un anno o dopo 10 è sempre speculazione e sempre si ha il plusvalore.
    Ora tornando al tuo caso, visto che non hai plusvalore e da quello che ho capito non perdi nemmeno le aggevolazioni prima casa, devi solo tenere conto del fatto che se vendi e ricomperi entro dodici mesi, le imposte che hai già pagato non le devi pagare dinuovo, pagherai per differenza se quelle del nuovo acquisto sono maggiori. Se sono minori, le imposte a te dovute le porti in detrazione nella denuncia dei redditi,
    Se non ricomperi entro dodici mesi le hai perse per sempre.
    Per l'affitto l'unico rischio che corri è che se decidi di non vendere il tuo immobile e togli la residenza non porti più in detrazione gli interessi del mutuo.
    Spero negli ultimi due post di essere stato più chiaro e di esserti stato di aiuto.
    Se hai ancora qualche dubbio chie di pure.:D
     
  15. elis

    elis Nuovo Iscritto

    Quindi tu dici che se vendo (senza riacquistare entro 12 mesi) prima dei 5 anni ma comunque il periodo di residenza supera il 50% del tempo tra acquisto e vendita io non devo rimborsare l'IVA (dal 4 al 10%)+penale???
    La questione dell'affitto non mi è ancora molto chiara: prima dei 5 anni posso comunque affittare la casa senza rimborsare l'IVA + le penali (unico svantaggio è che non porto in detrazione interessi :???:che tanto non faccio neanche ora) sia che compro o che non compro un'altra casa entro 12 mesi???

    Aggiunto dopo 2 minuti ....

    Quindi tu dici che se vendo (senza riacquistare entro 12 mesi) prima dei 5 anni ma comunque il periodo di residenza supera il 50% del tempo tra acquisto e vendita io non devo rimborsare l'IVA (dal 4 al 10%)+penale???
    La questione dell'affitto non mi è ancora molto chiara: prima dei 5 anni posso comunque affittare la casa senza rimborsare l'IVA + le penali (unico svantaggio è che non porto in detrazione interessi che tanto non faccio neanche ora) sia che compro o che non compro un'altra casa entro 12 mesi???:???:
     
  16. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    Ciao Elis.
    Mi devi perdonare ma prima ti ho dato una informazione non corretta.
    Il discorso del periodo di residenza resta ed è valido, mentre invece sono invertiti i tipi di tassazione da come te li avevo spiegati prima.
    Praticamente trascorso la maggior parte del tempo con residenza non vai incontro alla tassazione sulla plus valenza mentre invece decadono le aggevolazioni prima casa.
    Quindi dal 4% IVA vai al 10% + il 30% di penale.
    La stessa cosa vale anche per il mutuo, come prima casa hai pagato l'imposta sostituva sul mutuo allo 0,25%che ora passa al 2% quindi l'1,75% sull'importo del mutuo e in più, ti riconteggiano tutti gli interessi che come prima casa sono più bassi e si aggirano, dipende dall'istituto bancario, tra 1,5 e il 2% annui.
    Scusami ancora ma questa volta sono certo delle indicazioni che ti ho dato.
     
  17. elis

    elis Nuovo Iscritto

    Grazie, infatti mi pareva strano.
    Allora in definitiva mi sa che non resta che vendere ed acquistare entro 12 mesi.
    Grazie dell'aiuto e buona giornata..
     
  18. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    Se la tua intenzione è quella di vendere si.
    Se non riacquisti entro dodici mesi perdi le aggevolazioni prima casa.
    Tieni presente che al momento della vendita il Notaio rogante ti fa tutti i conteggi e ti trattiene subito l'importo, che verserà all'agenzia delle entrate.
    Al momento del nuovo acquisto ti devi presentare dallo stesso Notaio con l'atto di acquisto del nuovo appartamento e a quel punto ti restituirà i soldi, da te anticipatamente versati.
    Ciao.
     
  19. MilenaT

    MilenaT Nuovo Iscritto

    Mi ero posta un interrogativo.
    Le somme che si depositano presso i notai producono frutti?
    Se lui ha provato a farci la cresta, non ti ha sicuramente dato i frutti, ma .... mi chiedevo.
     
  20. elis

    elis Nuovo Iscritto

    x myname e ASTRID147
    Grazie per l'aiuto volevo aggiornarvi e chiedervi riscontro su un altro problema.. Il notaio del mio ragazzo dice che se vende metà della casa a me prima dei 5 anni deve rimborsare IVA+penale su quella metà!!!
    Quindi siamo punto e a capo! Se vendo io e compro da lui io non perdo le agevolazioni ma lui si!! Quindi immagino che l'unica soluzione sia vendere entrambi e comprare una casa nuova?? é assurdo!!! voglio dire è ovvio che resterebbe prima casa anche per lui anche se ne vende la metà sposandosi!! :disappunto:
     

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