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  1. Centro Immobiliare

    Centro Immobiliare Membro Junior

    Buongiorno a tutti e complimenti per questo forum alquanto esaudiente.
    Vi propongo il mio quesito:
    Faccio l'agente immobiliare da quasi una decina d'anni e sono appena incappato in un cliente con una situazione per me nuova ma ai miei colleghi più navigati sicuramente già vista; mi rivolgo comunque a chiunque possa darmi un aiuto in merito.
    Ho contattato un cliente privato, quindi non sotto forma societaria, compoprietario insieme ad una sorella di un'area edificabile su cui sta erigendo una piccola palazzina di 5 appartamenti. Si sta occupando della costruzione una ditta di costruzioni "XY" che ha ingaggiato a suo tempo e allo stato attuale sono a metà dell'opera, ancora però non è stata venduta alcuna unità abitativa.
    Ho già avuto un colloquio con il proprietario del terreno e giovedì 28 c.m. lo incontrerò nuovamente per dargli delle informazioni su quale sia la giusta strada da percorrere per ottenere il massimo profitto dalla vendita degli appartamenti dato che è alla prima esperienza "edificatoria".
    E' una situazione un po' singolare il fatto che sia un privato e vi chiedo se sapete quale sia la strada migliore da intraprendere per lui, ad esempio:
    - E' meglio (da un punto di vista economico) che costituisca una società in cui fare confluire gli immobili costruiti, magari sotto forma di apporto dei soci, e successivamente venderli?
    - E' meglio che li venda da privato ma a questo punto deve essere a conoscenza dei suoi rischi ovviamente a livello personale per eventuali danni o vizi esistenti sugli immobili costruiti
    - L'eventuale acquirente pagherà imposta di registro sul valore catastale aggiornato oltre alle altre imposte catastale ed ipotecaria?

    inoltre:
    Per fargli un rapido calcolo dei prezzi che dovrà applicare mi servirà sapere:
    - Quanto gli è costata l'area e se è stata rivalutata,
    - Come rettribuirà la ditta di costruzioni se con permute o altro
    - Quanto gli sono costati gli oneri di urbanizzazione, se ne ha sostenuto
    - Quanto pagherà di plusvalenza, essendo questo un edificio in costruzione e non passeranno 5 anni dal momento della conclusione dell'immobile e la relativa vendita.
    Vi ringrazio tutti anticipatamente, vi aggiornerò giovedì sera sull'esito del colloquio.;)
     
  2. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    Io ho parecchi clienti privati che si trovano in questa situazione specialmente quando c'è un aggiornamento del PRG. Qualcuno si imbarca nella costruzione chiaramente rivolgendosi ad un'impresa edile. Ci vuole un buon progettista e direttore dei lavori se non son guai. Per quanto riguarda le plusvalenze fagli fare immediatamente la rivalutazione dell'area con il 4% che è già in vigore con il piano di sviluppo. Per il resto non oso darti alcuna informazione poichè non mi dici nulla ne sulla tipologia d'intervento, ne sul tipo di contratto con l'impresa, ne sul luogo, praticamente non so nulla come faccio a consigliarti (ne io ne altri) se non riesco a ipotizzare degli scenari possibili.
    S
     
  3. Centro Immobiliare

    Centro Immobiliare Membro Junior

    Grazie mille per avermi risposto ed essere stato il primo, ciò mi permette comunque di iniziare il dibattito e uno scambio di opinioni.
    Allora si tratta di una costruzione su una zona già sviluppata da tempo, è sicuramente un terreno che ha ricevuto in successione dai genitori in quanto mi ha riferito di aver intrapreso questa strada con la sorella. Per quanto riguarda il tipo di costruzione si tratta di un immobile disposto su due livelli: piano terra e primo piano, si tratta di 5 appartamenti con posti auto annessi. Il comune si trova nella provincia di Cagliari e più precisamente è Maracalagonis. Domani sera dopo l'appuntamento ti aggiornerò sulla situazione. Ti ringrazio tantissimo ;)
     
  4. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    :ok: a domani
    Salvo
     
  5. Centro Immobiliare

    Centro Immobiliare Membro Junior

    ho un dubbio, nel caso in cui il costruttore privato non abbia operato la rivalutazione, costruisca questa palazzina e ceda, ipotizziamo, 2 appartamenti alla ditta costruttrice mentre gli altri 3 li vende: come funziona il fatto che non abbia operato la rivalutazione? come funziona la plusvalenza della vendita degli appartamenti effettuata entro 5 anni dalla fine della costruzione? e la cessione della permuta è tassata da plusvalenza?
     
  6. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    FORSE VOLEVI DIRE IL PROPRIETARIO DELL'AREA.
    Le plusvalenze non abbattute alla fine si pagano e vanno sommate al reddito personale dell'anno di quando si verificano e vanno alla % dello scaglione d'imposta cui si riferisce il reddito cumulato
     
  7. Centro Immobiliare

    Centro Immobiliare Membro Junior

    Si scusami quando dico "costruttore privato" intendo dire il proprietario dell'area che sta costruendo da privato tramite una ditta di costruzioni. Ok quindi lui ha iniziato a costruire quest'anno supponiamo che abbia ricevuto il terreno in successione 10 anni fa e non aver mai operato la rivalutazione: in questo caso dovrà calcolare la rivalutazione dal giorno in cui ha ricevuto il terreno in successione sino al 1 luglio 2011, le plusvalenze così calcolate si sommeranno ai suoi redditi personali di quest'anno. E cosa succede se vende gli appartamenti entro i 5 anni dal termine della costruzione? paga la plusvalenza giusto? tra valore ricavato dalla vendita e costo dell'opera
     
  8. salvo cervino

    salvo cervino Nuovo Iscritto

    OK! sono in linea anch'io così avremo modo di discutere in tempo reale. Posto che il Sig. xx ha ricevuto un'area che è stata valutata 100 e per quel valore ha pagato le sue tasse di successione. Dopo alcuni anni il terreno diventa edificabile e pertanto il suo valore diventa molto di più. Al momento di vendere dovrà pagare l'incremento di valore, a meno che non abbia effettuato la rivalutazione i cui termini si sono riaperti con la conversione del decreto sviluppo. La rivalutazione consiste in maniera succinta: in una perizia asseverata dove si evince il valore, su tale valore si calcola il 4% che verrà versato allo Stato in 3 rate una subito e le altre 2 nei due anni successivi. Così metti al riparo le plusvalenze da diverse decine di punti % di tasse che viceversa sei tenuto a pagare.
     
  9. Centro Immobiliare

    Centro Immobiliare Membro Junior

    Ok sin qua ci sono, ma pensavo che questo discorso si facesse nel caso in cui il proprietario avesse intenzione di rivendere l'area o no? e se costruisce e vende gli appartamenti cosa cambia???
     

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